被封一周，出来透透气，顺便说说苏州的“不限价”新政

12月1日放了个头条广告，次条是我精心写就的文章《为什么很多人还是看不清房地产的大势？未来的楼市行情将是二线领涨！最牛的城市将是……》。不知道为什么，发文几个小时被系统通知违反了规则，禁言一星期。所以直到今天（12月9日）才能发文。所以我先来透透气，解释一下近期不活跃的原因。

为什么很多人还是看不清房地产的大势？未来的楼市行情将是二线领涨！最牛的城市将是……，这篇文章我算是费了老劲了，不知道为什么阅读量不高。我也不打算重发，搁个链接在这里算了。

结合近期的形势，我说两点吧：

1、西方大国很有可能最终通过对东方之珠极为不利的法案，这对广东尤其是深圳的打击，利空不可谓不小。将进一步验证我在为什么很多人还是看不清房地产的大势？未来的楼市行情将是二线领涨！最牛的城市将是……中的思路。

2、最强地级市苏州，12月初爆出了“新房降价销售不设限制”的新闻。苏州相城区有个楼盘75折甩卖，人山人海，其他楼盘一看你丫行啊？于是有楼盘7折销售，还是保利。一片红海，那个地段的房价降到了1.8万，这让周边那些将近3万的楼盘和二手房卖家五味杂陈。

苏州市ZF的说法是降价是为了避免更多的烂尾楼。其实是让房价回归市场，请问这个说法合理吗？

老邓身在苏州，我知道苏州ZF的底气是很足的。让房价回归市场本身就是对的，爱卖什么价什么价，市场本身会调节，过度干预只会让市场更加扭曲，对谁都不利，会离经济学上的“帕累托最优”越来越远。

具体到苏州，咱们拿数字说话。

2020年11月初，苏州商品住宅的库存高达6.2万多套。2021年甚至接近7万套。但是现在，2023年12月，苏州新房库存量大约是4.8万套。

按当前每个月销售三四千套的情况，苏州新房的去化周期是12-16个月。

这个数字一点都不高啊，完全在合理范围。

而且，从2020年11月到现在三年了，新房库存从6.2万套降到4.8万套，已经少了23%。

我这里给出具体数字：2023年第48、49周（截止到12月3日），共销售新房12.29+12.77 = 25.06万平，一共1784套，其中第48周卖了798套，第49周卖了986套。这么一推算，一个月大约3500套，而且销售速度在增加。

如果一个月能卖5000套甚至更多，苏州的新房去化周期将是9个月以内。按照过去的尺度，已经很紧俏了！

别总盯着个别滞销或烂尾楼盘。比如苏州西北的浒墅关，陆家嘴开发的巨型楼盘“锦绣澜山”，鸟不拉屎的地方居然盖那么多楼，而且爆出了毒地事件，基本上完蛋了，连我都嗤之以鼻。要我是陆家嘴的头头，当初根本不会考虑在那里买地盖房。但是俯瞰整个苏州，区区浒墅关才占多大面积？

所以苏州市政府有底气：个别楼盘你爱降就降，卖得越多，去化周期就越短，用不了三五个月，苏州新房恐怕会相当紧俏。

这里顺便说一句，关于陆家嘴的那个楼盘，我这篇将近8000字的文章《陆家嘴起诉苏钢集团 ---- 一个百亿巨坑是如何形成的》是迄今为止网上最好的，可惜现在大多数人都去看短视频了，导致此文阅读量居然还没有破万，可惜了一篇好文。

另一个原因我在《为什么很多人还是看不清房地产的大势？未来的楼市行情将是二线领涨！最牛的城市将是……》中说过，未来是大户型时代，现在新房越来越倾向于大户型。这意味着140平米以下的中小户型新房将越来越少。那么，中小户型新房的价格是否可以快速寻到支撑点呢？而且我看了很多城市，这两年供地都越来越少。以苏州为例，2023年的新地供应量大约只有2021年的40%，如果再以大户型为主（或越来越多），你说中小户型的新房以后还有多少？

其实苏州的去化周期一直都不长，请看下图：过去几年的去化周期一直都在一年左右。现在新房日益减少而销量却在增加，你说苏州市政府怕新房降价吗？

所以苏州市政府说“降价是为了避免更多的烂尾楼”是对的，爱降不降，各个房企你们自己看着办。

有人说二手房巨多。比如南京、北京、上海，挂牌二手房量高达20万套。苏州这方面也不逞多让，多时也接近20万套（现在17万套，是不是见底了？）。所以，未来中小户型上涨潜力确实有限，个别地区甚至还会不断阴跌。这一点我在《为什么很多人还是看不清房地产的大势？未来的楼市行情将是二线领涨！最牛的城市将是……》中就强调过：我并不是看好总体的房地产市场。

但是对于苏州来说，苏州ZF允许地产商随意降价还有一个让我击节叫好的原因，那就是：

短期内大量的新房以“卖血价”销售，将吸引更多外地人来苏买房，苏州的（常驻）人口将增加，将更有利于苏州未来的经济。

现在苏州还没有完全取消限购政策，但政策已经越来越宽松了。现在是外地户口苏州市区（姑苏、相城、工业园、高新、吴中）买第一套房时，要有前三年要在苏州市范围内连续缴纳6个月个人所得税缴纳证明或社会保险 ( 城镇社会保险 ) 缴纳证明（2022 年 5 月 11 日起实施）。

这个门槛并不高，在苏州工作一年的大学毕业生都应该有资格。但还是有门槛的，以后可能会越来越低甚至没有。

以后大城市就是抢人，几年前就开始了。作为新苏州人，我当然希望苏州抢越多人越好。所以我为苏州市政府的这个新措施叫好！这才是真正的自信。

什么是自信？自信就是你爱干啥干啥，我不在乎。

一旦苏州的购房者发现新房的总供应量比过去少得多，尤其是中小户型比过去少得多，将会发生什么呢？

上海已经做出了榜样。不久前上海二手房的挂牌量突然减少16000多套，显然卖家已经在惜售了。这又将导致什么结果？

再加上大户型的价格始终很坚挺甚至在引领房价，所以现在……

好城市当然不止苏州一个，至少七八个肯定是有的。咱们再拿最近网上卖惨的南京说说。南京也有一些楼盘卖不出去，附近二手房东挥泪大甩卖，据说能比几年前便宜40%甚至更多。但哪个地方没有滞销盘啊，人口始终在流动，某个地区前三年热但现在不热了，很正常吧？

咱们还是拿数字说话。2023年截止到11月30日，南京的新房去化周期大约是20个月，比苏州差，但好像也不是很差吧？何况南京新房库存将近7万套（69985套），但是月销售量已经在向4000套挺近了（11月份卖了3791套），这样下去，去化周期会不会缩短到15个月以内？

很多热门一二线城市都这样哎！不过，具体到各个城市，我还是更加坚信我在《为什么很多人还是看不清房地产的大势？未来的楼市行情将是二线领涨！最牛的城市将是……》中的看法，就是未来一段时间楼市最好的二线城市，就是苏州！

对此，白居易早有诗赞曰：

阊门四望郁苍苍，始觉州雄土俗强。

十万夫家供课税，五千子弟守封疆！

阖闾城碧铺秋草，乌鹊桥红带夕阳。

……

曾赏钱唐嫌茂苑，今来未敢苦夸张。

老白的诗写得真好啊！但我想狗尾续貂两句：

香山居士若见今日金鸡独墅阳澄尹山湖，更要写诗来夸张！

OK！今天就写这么多。关于房地产的大形势最近写了好几篇了，下一篇说说地产股。

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