为什么很多人还是看不清房地产的大势？未来的楼市行情将是二线领涨！最牛的城市将是……

关于房地产最近我写得有点多，但真的是掏心窝子啊！为什么很多人还是看不清房地产的大势？来来来，先说一下我近期文章的主要观点，为我今天更深入地论述做准备：

这是11月16日的文章，隐含的意思是沿海地区的房价将更坚挺。

这篇文章是告诉大家，当货币量的增速极高时，热门城市的房价主要看货币量。

这是里程碑式的两件大事！一个是管理层提出的“三个不低于”，一个是苏州太仓的换房政策。

既然老夫这么看好房地产，怎么能不知行合一？此文的一个重要结论是机构们并没有做好充分的准备，所以地产股是和散户站在一条起跑线上的。

此文基本上是老吊重弹，但继续强化这个结论：通过各种措施来扭转悲观的预期，继而促进包括房地产在内的消费，大水漫灌淹没过去的债务，将是未来政策的大趋势。

这篇文章是我的吐血之作，看看里面多少数据？！嗯我承认我这次做了数据的搬运工，但是各位还没从里面发现重要趋势吗？好吧，今天就以这篇文章继续，先告诉大家一个结论：

未来的楼市行情将是二线领涨。

请注意，我从来没说过房子会普涨，随着思考的深入，现在我认为未来的楼市行情将是二线城市中的热门地区，带动一二线城市的大部分地区上涨。继而，再继续带动全国房价别那么疲软。

数字就不多列了，反正大家也不喜欢看。这么说吧，2021年以来随着房地产逐渐不景气，全国几乎所有城市都减少了土地供应，今年（2023）和2020年相比，很多城市的土地供应减少了一半以上。

如果热门城市的人口仍在涌入，或者至少不减少吧，请问减少的土地供应能否促进楼市上涨？答案是秃子头上的苍蝇，明摆着的。

有人说不对啊，现在人都不愿意生孩子了，加上人们的收入这几年普遍不行，房子怎么可能涨？

拜托老兄，短期下降能对冲货币总量增大的影响吗？

再说收入。有人说过，房价是受最有购买力的那一小撮人影响的。

我给这句话加个前提：在供不应求的前提下。

供不应求？现在还谈什么供不应求！？

呵呵，很多人怎么忽视了改善型需求。改善型需求的住房，就是供不应求哎。

比如100换160、160换230，230换450，450换720，这不都是改善型需求吗？

只要把大户型的房价拉起来，一切都解决了。

拉大户型并不难，首先，现在大户型的房子还比较少，国家过去控制太严了，不让开发太多大户型。

其次，大户型房子相对于有钱人的数量，也比较少。

举个例子，最近成都有个5000万级的豪宅楼盘，大概二三百套，都被抢光了。

再举个例子，今年苏州楼市销售前三名居然有厦门象屿，把很多巨头都挤下去了，就是因为象屿的某个楼盘有很多大户型，166平米以上的都被抢光了。

这也是象屿信心百倍，在11月初的苏州第七轮土拍中抢下了又一个局部地王的原因。具体在《物流费越高，沿海经济就越好 ---- 附苏州房事三则》中，里面有售罄的图片。

有钱人不缺钱，数量也不是特备少，在通胀环境下反而更能挣钱，也更有嗅觉。现在大城市逐渐放开限购，有钱人当然会买入大户型。

再举个例子，苏州西南吴江有“泓悦府”，深圳天健集团（原名深天健）开发的大户型楼盘，11月下旬几乎卖疯了，每天都出货十几套，看得我目瞪口呆！

我了解原因才知道，原来附近有大约2000个拆迁户，他们都拿房票了。而且苏州市ZF有政策：现在拿房票抵面积买房，可以享受十足十的优惠，到12月份就要打5%的折扣，明年（2024）就打10%的折扣，你说附近的拆迁户能不急吗？而且他们普遍选的是200平米左右的大户型，泓悦府的大户型也多，深天健赚钱都赚疯了。

拆迁户一般应该没多少钱吧？可是他们选的都是大户型，可见腰包还是可以的。现在的人也都想明白了，宁可要一套大户型，也不要三套小户型，因为他们对出租信心不足，也想住更大的房子。

小开发商天健集团在苏州居然有四个楼盘：山棠春晓、天健和景、清枫和苑、泓悦府，而且至少是洋房起步，现在都已开始销售源源不断地产生回款和利润，我对天健集团的管理层深感敬佩！

有人说别墅怎么了，不是照样有大量卖不出去的？

那是，除了地理位置可能比较偏僻，还因为过去的别墅很多设计不合理。比如这个：

上面是南京的某个烂别墅区，咱先不说交通条件，就看这个别墅区本身，绿化丑陋，户型密集，缺乏足够的停车位，你说富人能买这种房子吗？

开发别墅区，每户至少要有两个停车位甚至三个；开发洋房，每户至少要有1.5个停车位，最好也能有两个。而且富人对房型设计、整体景观、私密性、交通条件、周边设施、物业管理都有更高或更现代的要求。所以过去很多别墅卖不出去很正常。苏州阳澄湖旁边也有一堆没人要的烂别墅，那种设计和总体景观让人看了都不想问价格。

总体来看，热门一二线城市的洋房和（联排）别墅是供不应求的。

另一方面，各地方ZF都在减少供地面积，提高供地均价，现在又不设价格上限了，你们说未来一二线城市热门地区的高端房价怎么走？简直是灶台上的灯笼，明摆着的。

只要大户型和新房价格上来，市场就会存在比价效应，整个楼市就起来了。而在起来的初期，毕竟含有很多人在持币观望，当他们一窝蜂冲进来时，价格应该会有个短期跳涨。

重申：我谈的始终是一二线城市，甚至是一二线城市的热门地区。

好了现在回答一个问题：为什么这次是热门二线而不是一线城市，带动楼市上涨？

一线城市现在就三个：京沪深，广州可以算二线。我先说说这三大城市的弱点。

北京，帝都没说的，但是……嘿嘿，不多说了，本文第一次没发出去，估计这里说了不太好的，删除200字。

上海，有钱人又多又有能力，可惜现在往外跑的多，你说能带动楼市吗？上海楼市价格最高，就算外地人进来接盘，能接得起2000万以上的人也不多吧。何况有钱人要买早买了，何必等到现在？

深圳……过去四十多年的发展，固然有“特区”的重要因素，享有政策优势。但它紧挨HK也是重要原因，近水楼台先得月嘛。但是现在……千万别低估这个巨大的负面因素。深港加起来将近3000万人，以后经济靠什么支撑？

总体来说，珠三角虽然也很好，但综合条件还是不如长三角，何况深圳房价也很高了。所以我认为，未来的深圳不仅不能带领楼市继续上涨，甚至会失去一线城市的资格。

对于深圳我最担心的是，当已经在深圳有房的中产认识到这个大趋势后，可能会比其他大城市的人更愿意高价卖房，换个房价低得多的二线城市居住。比如苏州、成都……

当然这是一个相对长期的过程。就像天津，民国时期多好啊，比北京好！可是现在几乎没有存在感了，直辖市的资格仅仅是惯性，取消了把它划进河北好像也不违和。

回到深圳，深圳的疲软也会对广州产生负面影响。广州是个好地方，但过去也沾了不少香港的光。而现在……说实在的，我现在都担心整个广东会日益海南化，当然有点夸张，无论如何，广州和深圳还是比海南强多了，至少会保持强二线城市的水平，尤其是底蕴更加深厚的广州。

写到这里，可能很多人觉得我把深圳看得太低了。对此我只能一声叹息，因为中国过去一百多年的城市变迁非常巨大。比如民国时期的哈尔滨多好，现在有存在感吗？建国时GDP排名前十名的城市有七个在东北，可是现在东北第一名大连，2022年排名中国第29……

扬州、常州、开封、洛阳、保定，这些农耕时代的大城市都衰落了，找谁说理去？改开四十年，受益最大的就是深圳了。而现在要更加“高水平”地改开，你们说深圳的相对优势还有多少？

但深圳毕竟是沿海大城市，积累还在，未来至少是强二线城市。深圳的正威、万科们，或者已经没落，或者走在没落的路上。现在就看深圳的大企业华为、比亚迪、腾讯、平安，还能保持多久的竞技水平了。

三大城市说完，大家发现没那么乐观吧？

那就轮到二线城市喽？在此，老邓最看好苏州。其次是成都、武汉。

这倒不是因为老邓身在苏州，而是因为：

1、苏州的房价始终配不上它GDP全国第六的地位。

在长三角，苏州房价不仅远远落后于上海，而且落后于杭州和南京。比不上上海也就算了，比不上杭州也能理解，因为杭州有西湖和阿里也是省会，但凭什么比不上南京？

南京是省会不假，N朝古都也不假，但是GDP明显不如苏州，地理位置在长三角也不如苏州，凭什么房价比苏州高？

我的意思是：南京当然很好，但是苏州显然应该更好哈。

2、过去十年经济降速，但是苏州早已未雨绸缪，医药和IT行业后劲十足。

当其他城市经济越差时，苏州的相对优势将更加明显。总体来看，苏州人很务实，发展经济是硬道理。

3、相对于京沪深，苏州的人力成本和房价都低得多。据我所知，至少上海很多企业已经搬到苏州，或正在考虑。如果外向型经济继续疲软，来苏州的上海人会不会越来越多呢？

北京很多人也在苏州买房，因为现在有高铁，一些北京人周五坐高铁回苏州家，星期一凌晨坐车再去北京上班。其实没那么累，只要月入五万以上，交通成本也不是负担，北京高收入的毕竟多，所以来苏州的北京人也越来越多。

另一个北京人来苏州的原因是：如果管理层想让北京人去某个地方，那么，或许很多人更愿意来苏州吧。

4、苏州热门地区大都开发完毕，土地供给有限，洋房和别墅稀缺，但现在大户型是潮流。

5、当逐渐以内循环为主时，沿海稍靠内的大城市将相对享受更多的红利。

请注意，是“相对”享受更多红利。其实也没什么红利，只不过从更加靠海的上海、杭州吸血而已。上海、杭州的成本和房价比较高，估计很多人会来苏州吧。

结合以上多个因素，在放大水的环境下，苏州有望领军这轮房价上涨。

其他城市，成都、武汉、长沙也都不错，都是长江沿岸的省会。重庆就是楼盘太多了，而且重庆以山地为主，潜力有限。

当然，我们绝对不能忘了杭州。唐代徐凝有诗赞扬州曰：“天下三分明月夜，二分无赖是扬州。”我觉得这句话可以改一改：

天下三分山水色，二分无赖是杭州。

因为西湖周边的山水实在太美了，天下无双。可惜我没钱买西湖的房子……

但是杭州也有个弱点，就是过去的房价已经很高，后劲有限。或许很多杭州人和企业也会想搬到苏州？这对缩小苏杭的房价差有好处。单从景色来看，苏州西南的太湖、石湖一带也很好，百度在苏州的分公司就在那一片，几百人吧，我觉得百度很有眼光。所谓“上有天堂，下有苏杭”，我觉得是农耕社会把太湖、石湖一带的山水和西湖并列得出的结论，当然现在是工业和信息社会，苏州西部显得相对闭塞，比杭州就有明显差距了。

写到这里，老夫好像越写越来劲。可惜现在苏州对外地人仍然限购，有一定的门槛，如果以后取消限购（我认为必然的），大家可以考虑在苏州买房，进一步帮忙拉抬一下苏州房价。

本文最后，还是引用几句杜甫的诗吧：

挽弓当挽强，用箭当用长。

射人先射马，擒贼先擒王。

经济越严峻就要越放水。这一轮引领楼市上涨，就看苏州了！

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