这两件大事将彻底点燃房地产市场！

今天说了三个小时的话，嗓子不行了，短视频没法做，只能先写文章了。也累，只能写文章说说这两天房地产市场发生的两件超级大事。

这不是标题党，真的是超级大事。第一件尤为重要，这就是：11月20日披露出11月17日召开的金融监管部门会议的更多细节，对银行强调了三个“不低于”：

1、各家银行的房地产贷款增速，不低于银行行业平均房地产贷款增速。

2、对非国有房企对公贷款增速，不低于本行房地产贷款增速。

3、对非国有房企个人按揭增速，不低于本行按揭增速。

一句话：向（有实力的）民营房企和买房人大力倾斜贷款！

这可以看成管理层对各银行的命令。

今年还剩一个多月就要过完了。或许各家银行今年的贷款指标用了不少了吧？但我觉得可能还有很多都用不完，现在正好借着这个命令，把数千亿的资金贷给民营房企和买房者。

就算今年实行不了也没关系，因为明年还有一个多月马上到了。

千万不要小瞧这个命令。我给大家说说连锁反应：

1、（有实力的）民营房企将拿到大几千亿甚至上万亿的贷款，而且利率比以前低得多，可以明显降低资金成本。

2、它们将拿一部分继续盖楼，保交楼，有利于减少烂尾。

3、它们将拿另一部分还债，减少社会上的三角债，有利于资金流动，加快货币流通速度。这在金融上就会继续加剧通胀。

4、通胀继续抬升，一些持币观望的人就会入市买房。

5、当效应继续扩大，将有利于房地产软着陆。

房子卖不出去，连万科都快暴雷了，管理层能不急？所以这个措施的本质是希望房地产软着陆。

这招如果还不行，我相信管理层还有大招。但是，我觉得这等于强行给民营房企压贷款，已经够狠了。因为民营房企缺的就是银行的大量低息贷款，这等于沙漠送水，雪中送炭。

说白了，让房地产软着陆已经是急中之急，否则负向循环将炸掉一切。

6、加快货币流通速度，国家继续增加M2，通胀继续。

重复一遍，第一个大消息等于管理层压着银行向房企尤其是民营房企贷款，而且有增速定量指标，这太狠了。如果说2020年8月对房地产的“三条红线”最终造成了雪崩局面，那么现在这个“强压贷款”就是全面冲锋的导火索。

这第一件大事太重要了！

好了现在说第二件，就是苏州太仓的“以旧换新”政策，具体内容是：

1、太仓市民可以按过去半年周边房子的市场均价给自己的“老破小”（＜144㎡）的房子估值，然后取得“定向房票”。

2、居民拿着“定向房票”，去新盘买房签订新合同，买更大的新房。

3、要求卖掉的二手房不得高于新房总价的60%。

4、只能以一换一。

5、必须产权明晰。

6、政府拿着二手房，以后做保障房。

这些要求都很合理，而且非常激起购买欲。我举例说说。

比如隔壁老王在太仓有套120平的房子，住了十几年了，均价2万总价240万。

现在他把房子卖给政府，他必须买不低于总价400万的新房（因为400万的60%是240万）。如果新房的均价是2.5万，新房面积将不少于160平米；如果新房均价是2万，新房面积将不少于200平米。

也就是说，老王将多掏大约100多万，买下一套200平米左右的大房，至少也是167平米以上吧，因为这一般是洋房的最低标准。

这对住户有什么好处呢？当然，有以下好处：

1、谁都想住大房子。

2、现在二手房不好卖，政府以市场价收购二手房，老百姓得了实惠。

3、以太仓的房价来看，住户只需要再多拿100多万就行，这对这里的家庭不算难事。不行还有银行可以贷款，毫无问题。

4、新房总得装修吧？又是三五十万（咱按一般情况来算），刺激了内需。

5、如果买房的是30多岁的较年轻夫妇，可能更愿意生二胎，或者已经二胎了那就住得更舒服。瞧瞧，也有利于刺激人口生育。

所以老邓认为，太仓的新政太好了。

太仓试点了100套房，几天内秒光，现在推出了500套房，估计也会很快清盘。

但是，不是所有地方政府都有太仓的实力。即便是太仓，也未必能坚持很久。

因为我们假设一套老房子市场价240万，600套房就是14.4亿，等于太仓政府拿钱买了这些房子，政府把钱给了出售新房的房企。所以这对地方政府的财力有一定的要求。

像广大中西部地区的地方ZF，估计没这个实力。

而长珠三角的地方ZF，拿出这些钱还是可以的。

但是，好像规模也不能太大。比如，如果是一万套，地方政府将拿出大约240亿买房，这个负担就很重了，哪怕像苏州这种城市，置换一万套也不太容易。何况政府拿到一万套二手房作为安置房，以后能安置那么多人吗？房租怎么算？这240亿存银行什么也不干，一年恐怕也有大几个亿的利息，但是手里一万套安置房每年的租金怎么着也得10亿以上吧？因为运营管理也需要开支，否则根本不合算。这意味着：

一套120平、240万的房子，每年的租金必须的10万比得上存银行。

可是以太仓以及更大的苏州目前的租金情况，这种房子一个月的租金大致在3000左右，一年也就3.6万，离10万还远着呢。

也就是说，地方政府手握这些安置房，效益远不如存银行，甚至亏钱。

政府亏得起吗？

咱们就算1套房子的年租金是3.6万，现在政府运营管理人员的人均年工资，苏州太仓这边的，比如，咱们可以简单算为10.8万，也就是三套房的年租金，这在本地不算高，但成本很高吧？

也就是说，平均一个政府工作人员管三套房，才能账面上勉强不亏。

或许大家觉得一个人管三套房很容易？那就要看设施是否容易损坏了。咱们就算一个人平均管10套房，这样政府当然可以从房租中取得利润，但也还是明显不如存银行。

只有一种情况政府可以赚钱，那就是：

租金是目前租金的三倍。

“三倍”是我粗估的，三倍才比较舒服，更高我也不敢估了。

租金大涨两倍，很离谱是吧？我也觉得，可是如果未来的前景不是这样，太仓可亏大了。

如果租金大涨，房价恐怕也将继续大涨吧。

所以本质上说，太仓的做法是严重看好太仓、苏州的未来房价。

太仓市ZF是否有这种预见性？他们的这种预见性是否正确？

我也不知道，或许现在推出的这个新政只是救急吧。毕竟上文也分析了，全国大多数地方政府恐怕无法像太仓这么做，就算做了量也不会多。包括太仓在内的整个苏州，恐怕都不会有一万套的量。我估计五千套已经是一个比较激进的数字了。

也就是说，现在太仓是600套，以后这个政策即便在整个苏州推行，也就顶多5000套。第一是财力未必允许，第二是没那么多大房子，新房没那么多160多平米以上的洋房或别墅。

不过，当地方ZF手里有大量收购来的二手房作为安置房时，地方政府大概更有动力吸引人口吧？也就是说，太仓，苏州，应该会推出进一步吸引人口的政策。

这肯定有助于当地经济，也将促进当地房价的坚挺。

长珠三角，其他热门一二线城市，都有可能这么做。

这将进一步加剧货币流通，促进通胀，促进一二线房价，加剧分化。所以我说：这两件大事将彻底点燃房地产市场！

如果这两件事仍然无法点燃，那就再出狠招！总之，钱虽然无法填满太平洋，但是填满长江还是有可能滴。

写到这里，可能有人会问：好吧，就算“太仓们”通过这种方式能卖掉上万套新房，就算各家银行在命令下向民营房企大量贷款，通过一段时间的努力，房地产软着陆了，也暂时在一定程度上解决了就业和经济问题，那么，

以后呢？

是啊，以后呢？

对此，老邓既没有能力，更没有资格回答。

但我知道的是，一个在沙漠中快要渴死的人，首先想的是喝水解渴，哪怕喝尿都行，先渡过眼前的难关再说。

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