老夫再次调仓换股，这次猛干地产（重磅文章）！

Original 邓元杰老邓说江湖

2024-09-07

上一篇文章《这两件大事将彻底点燃房地产市场！》是我近期少有的分析行业的精彩文章，这两件大事的意义之重大，可能很多人还没理解，那就麻烦再看看？我这里也可以再强调一下。

现在，领导们在做经济决策时，首先凭的是自己的好恶，然后当形势很好或者很坏时，就会出台猛烈打压或哄抬的措施，也就是猛烈转向。力度往往远胜十几年前。

举个例子，以前搞环保，打压养猪，结果猪肉价格涨了五倍。头儿们看到了五倍涨价，急眼了，因为就算傻子都知道猪肉价格在两年内涨了五倍，肯定是出了问题。于是又要大力鼓励养猪。然后等猪肉价格又大降之后，又开始了打击民间养猪……

房地产也一样。2016年9月底开始调控，招数已经够狠了，但是孙宏斌们还在大力收购，许家印们还在猛烈分红。牛逼啊，看来措施还不够狠，于是2020年8月凶猛之极的“三条红线”出手了。然后呢？骆驼背上已经压了很多稻草，于是……

其实啊，我可以给大家说个很简单的道理，那就是：

类似于恒大这种巨头是必倒的。

因为不倒几个相对激进、内部管理落后的巨头，头儿们就会觉得自己的政策还不够严厉，还没有“到位”。所以，一定会加码到有巨头倒地为止。对于房地产来说，以前众多小芝麻地产倒闭也就倒闭了，只有轮到“恒融碧”出大事时，头儿们才会真正体会到，以前的措施是不是过于严厉了？

可是等头儿们意识到这一点时，病人就算不死，也不剩几口气了。

于是怎么办？当病人绝对不能死（房地产决不能崩溃）时，那就各种急救猛招来吧！

那么，为什么很多事情都是在两个极端大幅震荡？

因为……你自己想吧。

对于房地产和地方债（这两个问题联系得很紧密）来说，我觉得应该在至少十年前，甚至二十年前，就应该对此深思熟虑。因为这实在是太严重的问题了。

结果搞到现在这个样子……

于是，怎么让房地产软着陆？怎么解决地方债、城投债等各种已经非常严重的问题？

只能放大水喽，这一点我以前多次说过。

老百姓不买房？不消费？管你丫挺呢，我这儿边就是放大水。因为最终，海量的货币将淹没一切，什么价格都会涨上去的。

普遍提高收入？看你们自己的本事了，哈哈。

就像我在《从民国时期的上海、北京房价看当今一二线城市即将再次迎来史诗级大涨》中说的那样，1945年以后的经济惨吧？挡不住上海房价冲上天。好好看看，当时上海房价是跑赢通胀速度的。

跑不赢也没关系，比如通胀100倍，房子涨10倍，好歹也涨了，总比手里攥着不升值的纸币强吧。

现在地产股是我的第一重仓！

现在，至少这几个月的政策，尤其是我在《这两件大事将彻底点燃房地产市场！》中说的，当管理层压着银行必须给房企贷款时（请注意这次是有定量指标的！），这就是政策彻底转向的里程碑。

以前是“三条红线”，现在是鼓励房企“贷款、发债、融资”三大举措！

我在2022年11月27日写过《要善于从政策的变化中发现投资机会》，付费文章，这也是老夫自认为最重要的投资文章之一。我认为，随着三大鼓励措施尤其是定量指标的出台，房地产业的前景已经大为改变，又一次从政策变化中发现巨大投资机会的时候，来了！

虽然已经不可能回到2013年以前一二三四线城市的普涨情况，也无法回到2018年以前一二线、三四线你涨完来我也涨的情况，但是如此猛烈的政策，加上大环境，肯定会刺激很多一二线城市的热门地区继续大涨的。

因此，我在最近几天（2023年11月20-22日），已经把手里绝大部分银行股，都换成了地产股。

现在地产股占老夫仓位的70%，银行股15%，另外15%是医药股。

顺便说一句，当我在8月15日左右把煤炭股割掉买入医药股后（《果然降息了！老夫已经抛掉煤炭买医药！》），经过这三个多月，感觉还是换对了。我手里的医药股前两个月都跑不赢反弹的煤炭股，但最近表现不错，已经跑赢了之前我手里的煤炭股。

下图是医药ETF过去三年的日k线，我是在十字位置换股的，提前了一些，但由于我选的医药股不错，所以经过调整后涨得还行。

但是，提前一个月的调仓换股再次证明，我做投资的最大缺点就是太有前瞻性。如果晚一个月，那就完美了。

对于这次房地产前景的重大改变，我敢说，机构们并没有能事先料到。理由如下：

1、虽然从2022年开始，管理层已经开始逐渐加热房地产，但他们始终认为“问题没那么大”。哪怕恒大已经在2020年露出危机端倪，在网上闹得沸沸扬扬，管理层都没太当回事。

2、等“恒融碧”乃至万科都快出问题时，举措一招猛似一招。可是，谁又能事先料到现在会强令银行给（民营）房企贷款呢？尤其是有量的要求。

3、但是，国际上美联储还在加息，这事儿什么时候是个头？没人知道。直到11月份美国发布的10月份的经济数据不好，美联储也发出鸽派声音，看来已经不可能再加息了，甚至现在已经有人预计明年联储可能会连续降息几次，总降息幅度可能超过1%，人们对美元的看法已经发生巨变。

我对联储的加息始终不感冒。我始终觉得美联储不应该加那么多次息。常看我文章的朋友都知道，我始终觉得美元不应该那么强。这种强势当然是连续加息造成的。10月份还是9月份我还在一篇文章中说过，以后联储顶多再加息一次了，因为美国根本无法承受庞大的债务利息。

结果呢？没想到11月份全世界对美元前景的看法突然发生巨变。美元指数从107跌到现在的103左右，还不到一个月，绝对算是大跌了。而这种变化，国内的机构们恐怕也难以预料吧。

也就是说，事先恐怕没人料到美元会如此快速地由强转弱，想着怎么着还能坚挺几个月吧？

美元变弱当然对我们早就想采取更激进财政和货币措施有利。

一句话，这世界变化快。

当然，美元变弱不仅和美国的经济有关，也和国际局势有关。比如10月7日以来的哈以冲突，事先没人能料到。

在这种情况下，散户可以比机构更快。

联储加息我始终都不感冒，一个多月前预计顶多再加息一次，大家预计明年开始降息。但是现在人们对联储明年可能降息好几次都有了预计，甚至累计降息会在1%以上。这对美元相当不利。

为了让此文显得更为厚重，在此我必须谈谈拜登。

我始终觉得拜登不怎么样。他擅长玩关系，是冷战时期成长起来的政客，八面玲珑。政策嘛，绝对说不上高明，但一系列普通的政策时间长了就会显得平庸，也会逐渐四面漏风。之所以有很多人觉得他水平还不错，是因为其他人更糟糕罢了，比如普京……

当然另一方面，我现在早已越来越不喜欢特朗普了。因为他也越来越固执，他现在的很多做法让我不知道说什么好。如果2024年美国大选就是这俩老头继续对着干，我真的是毫无兴趣。

怎么说呢？当2018年的世界杯由2/3黑人组成的法国队夺冠后，我对足球已经没兴趣了。2022年梅西率领阿根廷队获得冠军，也仅仅是让我稍微有点兴趣而已。

拜登vs特朗普，两个人只是在比谁“不是特别糟糕”罢了。如果特朗普还能选上，他就不得不收拾拜登留下的各种烂摊子，别看他现在吹得山响，但真坐到那个位置，恐怕也很难善后。而如果拜登继续连任，对美国来说，情况恐怕更糟糕。

当然，还有比美国糟糕得多的，比如俄国，还有这几年经济一团糟的阿根廷、土耳其。所以美国仍可以相对显得光鲜。举个例子，1850年代的俄罗斯已经很差劲了，在克里米亚战争中惨败给了英法联军，但架不住东边还有个更糟糕的大国，居然割让了二百多万平方公里的土地给了陷入谷底的俄罗斯。这反而让人觉得当时俄国的决策者颇有能力。

好了，回到房地产，说说老夫为什么这次要重仓地产股。

除了政策的东风，另一个重要原因是过去几年地产股跌得太惨了。

地产ETF159707在2021年11月12日才搞，但是地产股自2015年股灾以来，很多都跌成狗了。港股“恒融碧”就不多说了，跌了90%甚至95%以上，就说A股中的很多地产股，跌幅也在80%以上，有些甚至已经退市。

给大家看个惨的：荣盛发展，比2015、2017和2018年的高峰，跌了3/4。

更惨的：金科股份，比2020年的高点跌了80%，今年上半年甚至利空导致多个跌停。

但是金科股份的老板黄红云厉害，他和他老婆居然敢在股价跌破1元宣布大规模增持，现在来看，赚大了。这胆略令人佩服。

荣盛、金科最惨的时候是今年5月份，这俩票都是我的自选股，可惜当时我根本不敢买，眼睁睁看着它们翻倍或翻两倍。

当然，后来又大幅下跌了，现在经过调整，似乎（请注意是“似乎”）又有了第二波大涨的趋势。

荣盛、金科，还有中南建设，大概是2023年5月最惨的、但还没有混到退市的地产股了。

还有地产股跌的也很猛，比如绿地控股、福星股份、金地集团、华远地产……，多的说不完。总之，如果你们看看过去七八年地产股的走势，完全可以自己寻找谁跌得最猛。再从估值、资金压力、前景等方面来综合估算哪个股票未来更有潜力。如果拿不准可以多考虑几只，或者考虑地产ETF。

并不是银行股不好，老邓依然有银行股的仓位，银行股的估值仍然最低，也最为稳健。而是，过去几年地产股实在太惨了，而现在政策的东风已经吹到了地产股。而银行股过去一年总体比较坚挺，现在不断降息降准美元又不行了，明年很可能继续是降息降准的大环境，那么显然更有利于之前大幅下跌的地产股。

在过去一年的严酷环境中，银行股给我提供了避风港，虽然没怎么涨，但更没有惨跌。谢谢银行股，以后我还会回来重仓的。