化蜜糖为毒药，长租公寓爆仓是必然的！
大面积出现灰色房租贷的现象，恰恰是中国长租房市场结构性缺陷的结果。包括灰色房租贷在内，所有问题的根本症结就是经营长租房的利润太低。
撰文 | 关不羽
来源 | 微信公号“招商观察”
房地产的“江湖”一直是舆论的焦点。经过一轮轮调控的打压后，传统的“买地—建房—售楼”型企业越来越沉寂。可是，这边还没消停多久，那边方兴未艾的长租房市场“喜讯”频传，各种争议引发了社会舆论的高度关注。
资本涌入、房租大涨、新兴企业迅速破产……房租贷（或称租金贷）成为最新的争议焦点。
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8月17日，我爱我家前副总裁胡景晖在一场电话会议中公开行业“潜规则”，指责一些长租房企业为了扩大规模，加价抢购房源。他的金句——“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”，指的就是支撑长租房企业扩张的房租贷。
8月20日，仿佛为了以最快速度印证胡景晖的“爆仓预言”，杭州长租公寓公司“鼎家”发出通知：公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。
8月22日晚，一篇名为《为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快》的自媒体文章被广泛传播。该文斥责“长租公寓涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东的权益，以空手套白狼的形式套取大量贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客以及全社会”。终于引起了对房租贷的全面关注与讨伐。
8月27日，深圳互金协会下发《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，要求深圳互金平台严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作。
据启信宝统计，去年2月至今的一年半时间，全国已有8家长租公寓机构因经营不善先后爆仓，除了上述提到的鼎家公寓外，另外7家分别是GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客以及恺信亚洲，分布在深圳、广州、上海、长沙及杭州等地。
其实，正常的房租贷并不是什么新生事物，只是个人消费贷款在租房市场的衍生产品。大品牌的长租房公司在操作房租贷时，由企业的金融平台为租客提供少量的贷款额度，一般相当于几个月的房租，租客可以自愿选择使用与否。在这一模式中，房租贷只是单纯的消费贷，也没有什么特别的风险。
但是，中小长租房公司的房租贷实际上是一种灰色甚至黑色的金融操作。放贷机构一次性将1年甚至2年的租金打给公寓运营方，由长租房运营方支配使用这笔资金，并承担相应的贷款利息。租客进入后，长租房公司对其施以利诱、欺瞒甚至捆绑销售的方式，以“房租分期”的名义，让租客按月向放贷机构支付房租。
这一模式的本质是把投资贷款“转”为消费贷款，这一“转”之间风险陡然增加。最明显的是，如果公司因经营不善无法维持与房东的租约时，租客无房可住却依然承担还贷义务。
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理论上讲，解决这种“灰色”房租贷并不困难。通过强化监管，规范长租房公司、放贷机构与租客之间的贷款关系，斩断个人消费贷款与企业投资贷款之间的关联关系，“爆仓”风险也就不复存在了。可是，这样操作就能让长租房市场“健康成长”吗？
面对市场中出现的问题，最忌讳的就是不观察问题的形成机制，一味诉诸道德讨伐。简单粗暴地归咎于“资本逐利”“企业无良”，只会掩盖真相。大面积出现灰色房租贷的现象，恰恰是中国长租房市场结构性缺陷的结果。包括灰色房租贷在内，所有问题的根本症结就是经营长租房的利润太低。
经营长租房有两种模式。一种是自有自建自营出租的模式，积极拿下多块自持住宅地块的万科就是如此。万科高级副总裁谭华杰在接受《界面》采访时说：“假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%。目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率，所以看起来这根本不可行。”
实际上，万科的长租房项目走的是高端路线。比如万科翡翠书院，其“10年180万元的租金”一经公布就引发外界关于“天价租金”的质疑。万科强调项目的客群主要是“高管、高知、高净值”。优质企业经营的高端市场，利润率也不过2.4%，自有模式的租金利润“天花板”太低了。
另一种模式是中小长租房企业普遍采用的转租模式。与自有模式相比，转租模式既没有固定资产的升值预期，又没有集中管理的成本节约，利润率只会更低。
据业内人士称，转租模式的利润率最高不过3%，普遍在1%到2%之间。像业已破产的“鼎家”为了追求高速扩张，甚至出现与房主签约月租4000元，而收取租客的月租仅为3300元，房租倒挂，利润为负。
过低的利润率导致了长租房营运实际上都很难持续发展。其实，追根溯源，中国一线城市房地产市场长期存在的租售比过低已经决定了长租房产业的利润空间。
以这次成为舆论焦点的北京为例，租售比经历了10年下跌，从2008年的3.5%下跌至1.5%。其长租房经营既没有实际利润的空间，也没有多少未来想象的依据。这轮长租房经营热潮并非市场自发形成的投资洼地，而是房地产调控政策引导下的人工热点。
人工热点也逃不过市场规律的支配。利润率低下的现实条件，逼迫企业急速扩大规模以增加现金流、摊薄成本。所谓“中介哄抢房源”“黑中介抬高房租”，绝大多数只不过是企业的生存之道。即使30%~40%的房租涨幅，北京的租售比也只是略高于2%。
在这一租售比水平上，正常经营的长租房企业哪里能产生什么“暴利”？连正常的融资标准也达不到，由此灰色房租贷应运而生。
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事情的真相是，在扶持长租房经营的政策导引之下，金融机构对缺乏利润支撑的长租房企业放贷，长租房企业则以房租贷形式把其中的金融风险部分转嫁到租客头上。
这一危险的路径打开后，迅速蔓延到整个租房市场，极端情况下甚至衍生出房租贷变“套路贷”的恶性操作。
当舆论讨伐“资本涌入长租房市场”的“罪恶”时，却没有注意到驱动资本涌入的动力恰恰不是正常的市场驱动。在政策定调长租房营运作为房地产调控的手段之一前，哪有什么长租房营运企业？低下的租售比限制了这一行业的利润现实空间与想象空间，根本不可能吸引资本进入。
在这个市场中，长租房需求潜力确实巨大，但是需求方的支付能力并不强，承受价格上涨的能力有限。而原有的出租方在很低的租售比条件下分散自营，也没有多少降价的余地。
因此，中国一线城市的租房市场只有轻资产运作的中介机构绝非偶然，而是市场选择的唯一结果。市场生态决定了，重资本、重资产的长租房企业很难发育。
那么，政策定调发展长租房产业作为传统房地产的补充与替代后，利润空间打开了吗？没有。以金融扶持为主的资本导入能改变这一市场格局吗？也不可能。
没有产业生态的改变，没有配套更多扶持政策的出现，仅仅是金融政策的“放水”，资本就涌入了这一新兴的行业，其盲目性不言而喻。资本方进入后发现理论上的巨大需求并不能支撑企业的利润空间， “化蜜糖为毒药”也就难以避免。在此情况下，再以新一轮政策干预能使情况得以改善吗？
可以限制市场竞争房源，却不能解决企业规模扩张的需要。可以限制房租上涨幅度，却不能解决企业利润低下的困境。
那么，管控房租贷，就能让正常经营的长租房企业摆脱金融风险吗？
中国房地产市场经过了一轮轮的政策调控，市场操作的空间越来越小，但是问题并没有随之减少。
一言以蔽之，让买得起的买不到，不等于买不起的就能买得起了。将这一根本性问题转移到所谓长租房产业，寄望于长租房能实现“房子是用来住的”，只是把“政策调控-市场反弹”的怪圈延伸到新的产业领域罢了。
用政策调控解决老问题，市场就会产生新问题。此消彼长，越调控、问题越多，政策导向到政策调控的“反转”不断，市场机制在外部干预反复折腾下失灵，这才是真正的问题核心。
长租房经营的困局是结构性的、根本性的，灰色房租贷之类的具体问题只是皮相而已。
本文转载自微信公众号“招商观察”，
原题为《房租贷：“罪恶”只是为了生存，
根源在于人为制造的投资热点？》
（投稿邮箱：bcsxk2016@163.com）
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