恒大一纸辟谣声明，戳穿中国房企的小秘密
冰川思想库特约撰稿 | 默城
近日，社交媒体上广为流传了一封《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》的文件，引发关注。
该报告称，恒大地产资本金大幅减少，须在2021年1月31日前偿还1300亿元本金并支付137亿分红，资产负债率将大幅攀升至90%以上，可能导致现金流断裂。
这份报告还称，如不能按时完成重组，或引发恒大集团在相关银行、信托、基金等金融机构及债权市场的交叉违约，产生金融系统性风险。
随后不久，恒大集团就在官方网站发布严正声明：
近日，网上流传有关恒大地产重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈谴责，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。
▲9月24日晚，恒大集团辟谣声明（图/网络）
恒大集团辟谣后，港股中国恒大股价在9月25日开盘后低开高走，最高涨幅一度达7％，只可惜，最后在收盘时还是未能守住，跌了9.46%，报13.78港元。
01
这几天，恒大的一系列操作，乍一看或许有些看不懂，但细品一下，就会发现：冥冥之中都有联系。
对于上述的那份报告，虽然恒大已辟谣，但报告中提到的资产重组案，确有其事。
到底咋回事呢？
2016年，恒大欲回A股上市，借壳深圳国资控股的一家地产公司深深房A。当时为了满足回A上市的条件，恒大在2017年找了一群战略投资者，投了1300亿，占了恒大地产36.54%的股权。
但之后，房地产融资政策越来越严，这次资产重组，就没有通过监管审核和批准，一拖就是4年。
当初投资者和恒大签了对赌条款，其中明确，如果到2021年1月31日还不能完成上市，投资者有权要求恒大方面回购股权还钱，或者要求恒大免费再补偿18.27%的股权，补偿后战略投资者合计持股就会达到54.81%。
现在，距离2021年1月31日越来越近，资产重组项目还没有动静，恒大自然坐不住了。要知道，如果等到到期偿还相关债务，那恒大的负债率必将再次飙升，确实可能加大风险性。
不过，到期日期的临近，只是恒大压力的一部分，而其真正的压力则在于住建部的“三条红线”。
今年8月，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，给重点房企划定了“三条红线”：
即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”不得小于1。
而恒大2019年年报显示，恒大的资产负债率83.75%，净负债率为159.3%，现金短债比是0.6。
会上，一共12家房企，恒大就在其中，并且处于踩“三道红线”处红色档。简单说，恒大每一条红线都踩了，如果再因资产重组案未解决，再负债率提高至90%以上，那就真的是雪上加霜。
问题来了，“三条红线”到底意味着什么？其意味着融资紧箍咒的收紧，比如削减相关高负债房企的发债规模。也就是说，如果恒大负债率飙升，也会由此陷入更严重的融资困境，这就成了一道“无解题”。
基于这样的背景，经恒大辟过谣的那份报告里的内容，其实是契合现实情况的，如果真的能在政府帮助下解决资产重组案的危机，那整个恒大“化危为机”的可能性将飙升。
所以，真真假假，假假真真，看似“偶然”的事情，也可能蕴含着“必然”的因素。
恒大这“虚惊”一场，未必是真的“虚惊”。
02
据不完全统计，今年上半年，围绕恒大的资金链断裂问题已出现过五六次。
知晓了这些情况，恒大今年很多行动的内在逻辑，也就随之清晰。
今年年初，恒大提出降低2020―2022年有息负债总额的计划。资料显示，截至2020年6月底，恒大有息负债规模已较3月底减少了约400亿元，预计全年降幅将在千亿元左右。
2月，恒大还推出了一系列购房优惠政策，比如部分房源七五折优惠等。
9月初，恒大董事会主席许家印又下达指示，恒大全国楼盘全线7折，且要求恒大在“金九银十”两个月，单月销售额均要冲刺千亿。
不仅如此，9月17日，恒大还提前偿还了15.65亿美元(约合人民币106亿元)的外债。
9月25日晚间，恒大又发布公告称，集团已经收到港交所批准分拆物业管理业务的上市申请。
▲9月25日晚，恒大发布公告称，已收到港交所批准分拆物业管理业务的上市申请（图/网络）
这些行动的真正目的，都是为了降低债务水平和融资成本。
恒大近期行动如此频繁，也和资产重组风波形成了契合，所折射出的就是恒大高负债的窘境。而且，此类事件越发生频繁，某种程度上越能验证恒大负债问题的紧迫性和严重性。
不过，从今年恒大的业绩来看，恒大销售逆市大幅增长。截至8月底，恒大累计销售4506.2亿，同比增22％。
据许家印要求，恒大“金九银十”要实现销售2000亿，意味着有望在10月末提前实现6500亿销售目标。如果恒大今年真的完成8000亿内控销售目标，也会在“降负债”上有所体现。
但最后，恒大的资金回笼和降负债的速度，能不能真正跑过危机和风险来临的速度，只有时间能给出答案了。而且，相信这时间不会太久。
03
可即使这次的负债危机能解决，未来恒大的日子，也不一定会太好过。
众所周知，恒大一直以来都是高杠杆融资的高手。高负债的资本结构玩法，以及对金融杠杆的高度依赖如果不彻底改变，风险和危机就总会跃跃欲试。
恒大最近的风波，其实只是国内众多房企陷入负债困境的一个现实缩影。
以“三道红线”为标准，按照财报周期中最新的2020年中报，据亿翰智库数据显示，选取的50家样本上市房企中，有5家企业处于“绿色档”，27家企业踩中一条红线，10家中踩两红线，7家全染红。
在这50家房企中，超过100%的企业有16家，高达三成，其中建发国际集团的净负债率最高，达到247.7%，万科净负债率最低，为27.0%。
至于陷入高负债困境的缘由，不外乎两点：
首先是对金融杠杆的高度依赖，本身就放大了高负债的风险。
其次，风险之下，再加上疫情的影响，让很多房企上半年的销售陷入困局，“高周转”玩不转了，也使得资金回笼不如人意。
在这种现实困境下，在“三道红线”的明确约束下，多管齐下降杠杆，成了房企们的普遍追求。其中，想方设法清库存，向市场回收资金，或许是下半年的主流。
不过，即使如此，一些房企也不愿意像恒大那样，走向打折促销的路子。比如，9月17日，河南省房地产业商会会长闭门会召开，明确表示“打折弊大于利，不带头降价”。但这样的硬气能持续多久，就很难说了。
到底是负债向打折低头，还是打折向负债低头，房企们恐怕得早点做出决断，毕竟留给他们的时间不多了。
最后，引用万科集团董事会主席郁亮的一句话：“2012年招拍挂制度之后，中国房地产从土地红利阶段进入了金融红利阶段，而‘三条红线’开始，就是管理红利时代。”
说白了，以后的房地产，拼的是管理能力，比如成本控制能力，资金周转能力和产品品质的把控能力等。而稳健良性的发展状态，也才是未来房企追求的大方向。
图源：图虫创意（除署名外）
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