美国五大城市的房地产展望：波士顿或成为最有潜力股?
摘要
波士顿房产或成为最有潜力股：
上升周期的租房市场与购房市场
最佳的就业率与创业环境
最好的年轻劳动力与高素质劳动力最好
最佳的宜居城市
房地产投资受到很多因素的影响，例如房地产周期，当地的就业人口，当地的经济与企业发展，城市的居住环境或外来人口等。
优投房将从房地产周期，当地就业人口，创业，失业率，国际学生，宜居城市等对美国五大城市的房产情况进行一一解读。藉由分析房地产周期 帮助投资者进行调整策略.
A.房地产周期 （Property Clock）
A1. 五座城市的租房市场表现比较
美国主要的五大大城市中，处在顶峰市场的是波士顿，芝加哥，洛杉矶；而处在下降市场是旧金山和纽约。
处于中轴线左侧的是对房东比较友好的顶峰市场和上升市场,
而处于中轴线右侧的是对租户比较友好的下降市场和谷底市场。
“不同市场具体的特性与定义 请來信，寄解释給您”
租金收益率上位圈：房东主导的顶峰市场
芝加哥: 7.92%
洛杉矶: 5.02%
波士顿: 5.25%
租金收益率下位圈：租客主导的下降市场
旧金山: 3.39%
纽约: 2.55%
因为很多建筑的交付会在2017年达到顶峰，持续的建筑活动给市场施加了下行压力。虽然伴随着短期的租赁市场基本面短期的走弱，全美范围内的房屋闲置率仍然维持在5.1%。
波士顿的地位
目前波士顿处于由房东主导的顶峰市场：房屋空闲率在平衡点之下，并且在逐渐接近周期的最低点；需求强劲，并在不断刺激供给；有新的在建工程或者建筑工程在准备过程中。所以我们持续看好波士顿的市场。
A2. 五座城市的购房房价表现比较
面对全美的五座超大型城市，我们除了可以通过“资产时钟” (Property Clock) 的方式分析租金收益，还可以从凯斯席勒(Case-Shiller)指数解析五座城市的房产价格走向。
波士顿
波士顿的房价表现呈现上升趋势。
而以资产时钟的角度来讲，波士顿的租金收益率正处在对房东更友好的顶峰市场。因此波士顿购房与租房的上涨表现，证明波士顿房产市场处在上升的周期。
旧金山
旧金山的房价近几年呈现下降趋势,
已经房价过热的旧金山房产市场的交易价格在逐步减弱而以资产时钟的角度来讲，旧金山的租金收益率已经走向了对租户更友好的下降市场。
纽约
虽然以资产时钟的角度来讲，纽约的租金收益率已经走向了对租户更友好的下降市场,但纽约的房价表现呈上升趋势, 说明纽约市场上房产交易的价格在不断的上升。
洛杉矶
洛杉矶的房价表现呈下降趋势，说明洛杉矶市场上房产交易的价格呈下降趋势。而以资产时钟的角度来讲，洛杉矶的租金收益率正处在对房东更友好的顶峰市场。
芝加哥
芝加哥的房价表现除了低端市场基本维持平稳不变之外，中高端市场以及整体市场都呈上升趋势。而以资产时钟的角度来讲，芝加哥的租金收益率正处在对房东更友好的顶峰市场。
B.国际学生
美国的这五大城市还有一个共同特点，就是高校云集，不论是东岸的哈佛大学、哥伦比亚大学，还是位于西岸的南加州大学，又或者是位于中部的芝加哥大学，都吸引了全世界的莘莘学子纷至沓来。
（位于波士顿市中心的哈佛大学）
中国每年有大量的留学生赴美留学，2015-2016学年，中国是美国最大的留学生生源地，连续7年成为美国最大外国生源国，同比增长8.1%，达到328547人，占美国留学生总数的31.5%。美国五大城市所在的加州、纽约州、马萨诸塞州和伊利诺伊州，都是在美中国留学生数量最多的几个州，其中加州的中国留学生数量最多，占到所有在美中国留学生的15%，其次是纽约市所在的纽约州，纽约州中国留学生数量占全美中国留学生的12%。
（美国各州中国留学生数量）
比较众多国际买家，中国买家投资于学生用房的比例最大。众多的高校和留学生在很大程度上增加了五大城市的房屋需求，繁荣了当地的房地产市场。
C. 高素质劳动力带来的租房市场 - 波士顿与湾区为领头羊
从国际学生的流向，也不难看出来高学历的劳动力的主要所在地．在五大城市中，比较25-34岁之间的拥有高学历的比例，发现 第一名除大家所知的旧金山湾区外，第二名很意外地落于波士顿这所城市。接下来依序是纽约，芝加哥，洛杉矶。
充沛的高素质劳动力与年轻人，将为租屋市场，引入极强的需求动能．波士顿与湾区的租金市场可期。
D. 宜居城市指数：影响未来人口数成长, 对租金与房价产生根本的变化。
波士顿是五大城市中，生活品质评价上最优质。
近年来，因为科技创新，造成各大城市房价飙涨，人口增加，塞车严重．这些问题使得主要的城市 如旧金山或洛杉矶渐渐地失去较好的生活品质．因此当地的居民叫苦连天．在最新的创业城市报告中，指出旧金山，洛杉矶，纽约等地的生活品质分数都是居于末位。
E .就业、失业率表现: 对当地租金或购房市场的影响
(横轴座标为时间 纵轴座标为失业率（％）)
（五大城市2016年12月份的失业率(%)比较, 美国整体失业率为4.3%）
五大城市中波士顿当前失业率最低
波士顿是美国东北部高等教育和医疗保健发展的中心区域。金融、高科技、科研、生物工程和医疗保健等都为波士顿的经济基础和顶梁柱行业
E1. 波士顿：失业率为2.5%
当前失业率 “2.5%” 远远低于美国整体水平”4.3%”的失业率
E2. 纽约: 失业率为4.2%
失业率虽然从去年的4.2%，低于全国4.3%的水平. 。
E3. 芝加哥：失业率为5.5%
芝加哥目前失业率为5.5%，高于全国4.3%的水平均失业率
E4. 洛杉矶：失业率达4.7%
当前失业率达4.7%，高于全国4.3%的水平均失业率, 低于去年的水平以及近年来长期的平均水平。
E5. 旧金山：失业率达3.4%
近期失业率达3.4%，远低于近年来长期的平均水平。低于美国整体水平“4.3%”的失业率.
F. 创业：未来就业人口与当地经济发展
波士顿 最佳创业地点
去年，华盛顿孵化器1776发表报告，把波士顿评为最适合创业公司发展的城市。他们综合考虑了6个方面，包括人才储备、投资机会、行业领域、城市密度、开放程度、生活方式。最终，波士顿打败硅谷，位居排行榜之首。
据数据显示，过去十年中，生命科学为波士顿地区创造了超过22000个工作岗位，使波士顿成为全美生命科学技术领域的执牛耳者，极大的促进了波士顿的经济发展。这里云集了安进，赛诺菲，Moderna，Momenta，Biogen，Merck Research Laboratories等众多制药企业，此外还有Brigham and Women's Hospital, UMass Amherst, 波士顿大学, 麻省总医院, 麻省理工以及哈佛大学等科研及医疗机构。
波士顿的火车头属于海港区
其中扮演 火车头的属于海港区（之前被称为创新区 右边黄色区），正是学术界、企业家、商业领袖和创新者共同的活动成长地。
Ex:
EchelonSeaport公寓(133 and 135 Seaport Boulevard, Boston, MA)
户外22.86米水上游乐池，配有更衣室和11米放松泳池
EchelonSeaport公寓(133 and 135 Seaport Boulevard, Boston, MA)
每栋建筑配有空中酒廊及室外观景台
中国险资在美国地产市场的第二大交易项目就落户在波士顿海港区，这是中国险资成为全球地产投资新力量的标志性事件。全美14家生命科学巨头公司中，就有11家落户波士顿。与此同时，一些著名的高科技公司都已扩张到波士顿：通用电气公司（GE）决定将总部搬迁到波士顿海湾区，而亚马逊也紧随其后，承诺在海港区建造150,000平方英尺项目。普华永道会计事务所、福泰制药公司、锐步、波士顿咨询集团、等巨头企业则已经入驻，为海港区的发展增添了充沛的能量和活力。
未來奢华商业/时尚中心！
由上图可知 未来海港区已进驻众多的新创与科技公司，众多开发商已经开始打造此地为媲美或超越波士顿的考布利广场、纽伯里街或纽约第五大道。例如,
" EchelonSeaport公寓"配备了卓越的商业配套，125,000平方英尺（11,613平方米）的商铺由WS Development打造。两层精心策划的新建奢华商铺和餐厅，未来将成为整个海港区的奢华时尚中心。
EchelonSeaport公寓(133 and 135 Seaport Boulevard, Boston, MA)
总面积789.7平方米居民健康俱乐部和水疗区
目前海港区兴建了一个出售住宅的项目—" EchelonSeaport公寓" 。
该品牌位于波士顿市中心海港区中心地带，地理位置在133 and 135 Seaport Boulevard, Boston, MA。总面积达130万平方米，属于首屈一指的综合开发项目。
它距金融区及南站有十分钟步行路程。南站是通向纽约华盛顿特区阿西乐特快的轨道枢纽，也是连接MIT和哈佛的MBTA红线地铁站。直接连通Rt MassPike 90，且靠近93号公路南北向，这两条公路是所有途经波士顿市的主要通道。值得一提的是，Echelon Seaport距离波士顿最大的华人聚集区——中国城只有一站地铁，这里也是美国第三大的唐人街。
无论通过何种出行方式，Echelon Seaport均将波士顿市区和世界紧密相连。
总结：
最终，优投房希望藉由介绍五大城的优势与特点的机会，帮助广大投资者分析报酬与风险，帮助房产投资者选择适当的时机。藉由分析房地产周期，当地就业人口，创业，失业率，国际学生，宜居城市等，可以对于未来房产的供给与需求有更近一步的了解。非某个週期就比较差 例如下降 只要懂得善用週期趋势 一样能成功获利 例如在谷底週期购买不良资产 再上升週期打包卖出.
资料来源：优投房原创、网络
图片来源：优投房原创、网络
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