美国地产开发商信心报告&预测房市走势_2017年10月更新
摘要
NAHB建筑商信心指数反映的是营建商对市场形势的预期
指数高于 >50：表明房产市场在扩张
指数低于 <50：表明房产市场在萎缩。
我们根据最新历史数据预测，未来一年该指数将持续温和扩张
NAHB美国建筑商信心指数即美国NAHB房产市场指数。全美住房建筑商协会(NAHB)与富国银行(Wells Fargo)，根据对建筑商的调查，制作出一个数据，通过衡量建筑商对未来房产市场的看法来预测未来房产市场走势。简单地说，该指数反映的是营建商对市场形势的预期。NAHB房价指数有时会影响市场走势，因为它是房屋销售以及整体支出的一个甚佳的领先指标。
截至2017年11月，美国住宅建筑商协会(NAHB)发布的数据显示，衡量房屋建筑商信心的NAHB房产市场指数为70，较上个月增加2。指数高于50表明看好住宅销售前景的营建商数量多于持悲观态度的营建商。该指数于2016年11月的数值为63，2017年11月与2016年11月相比，增加了11.11%。这个情况反映了开发商认为他们还在扩张阶段且今年该月份形势比去年要好。
我们从历史数据中发现，2006年至2008年NAHB指数出现大幅下跌并一度触底的情况，反映了这三年间建筑商们从开始有悲观的思考到最终爆发房地产泡沫的一个过程。而到了2012年，NAHB指数大幅上升，表示开发商们重拾信心，持乐观态度。最近三年则相对平缓，但总体还是上涨，表明开发商们趋于理性，谨慎看好的态度。基于对历史数据的时效性的考虑，我们将选取2013年直至现在的最新数据来进行分析。
上图为2013年至2017年每月同比增长率，可以看到，从2013年开始，虽然仍为正增长，但同比增长率开始下降并在随后四年内保持相同水平的上涨。这个情况反映了一种建筑商认为房产市场是温和地扩张。
以上四个图分别为2013年至2017年每个季度的NAHB指数。可以看到，在2013年至2015年间，第三第四季度的指数普遍大于第一第二季度的指数，但这个情况在最近两年有所改变，季节性影响有显著减少。
通过时间序列分析，并通过季节性因素分析预测的统计模型来预测未来一年NAHB美国房产商指数的趋势变化。我们之所以考虑用这个模型来预测NAHB指数是因为我们观察到在2006-2008年NAHB有非常大的跌幅，調整这些可能是全球金融危机导致的非季節因素对房地产经济的破坏性影响因素。我们最后分析得到的结果如图红色折现部分所示，未来一年的指数变化将在一段平稳发育过后有小幅度上扬，预计在70左右上下浮动。而这个数值由于大于50，所以我们可以预计未来一年内房产市场都会持续地温和扩张。
资料来源：优投房、网络
图片来源：优投房、网络
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