美国购房指南-421A减税政策-教你省很多
熟悉纽约、计划或者已经在纽约买房的人一定都听说过421A减税政策，关于它的热议也从来没有断过。本期优投房美国购房指南系列之“纽约特别篇”为您详细解答：什么是421A减税政策？纽约还有减税楼盘吗？
案例分析中：「东31街30号」项目
一居室：10年一共预计可以节省将近4.6万美元(预估值)
兩居室：10年大致能节省9万多美元 (预估值)。
421A减税政策是什么？
421A减税政策：在购买纽约市内某些特定楼盘时，购房者享有不同程度和年限的地产税减免优惠。（在美国拥有房地产的业主一般每个月需要付给政府房地产税，因为有减税的楼盘会将每个月的支出降低许多，对投资者是非常有吸引力的。）
纽约市的421A减税政策要追溯到1971年，当时的纽约市房屋市场出现了下滑，大批居民开始搬到郊区。纽约市政府为了鼓励开发商动工兴建楼宇，规定只要是在税率特区内的未利用或未开发空地上破土动工、兴建公寓楼（部分大楼提供可负担房屋），就有10年-25年不等以及不同比率的减税优惠。
税率特区在哪里？
从80 年代至今，政府对税率特区的范围不断扩大，现今的税率特区：所有曼哈顿、布鲁克林的Greenpoint 和 Williamsburg, 布朗克斯的部分区域，皇后区的长岛市、Astoria、Woodside、JacksonHeights和史丹顿到的部分区域等地区都逐渐被划分到税率特区。
减税时效有多长？
大多数楼盘的减税年限时10年，不过也会有15、20甚至25年的减税优惠在一些政府鼓励的区，比如住宅楼不多或是地域偏远一些的地区。还有，项目中可负担房屋的比例越高也会提高开发商申请到更长年限的减税优惠。
减税政策的时效性取决于房产本身，而不是房产持有者。比如，您在购买了有10年减税优惠的新公寓，7年后出售；那么这套公寓的下一任拥有者只能享有剩余3年的减税优惠。
具体怎么减税？
减税金额 = (Assessed Value - Base YearAssessed Value)* 减税比例。
（数据来源：纽约市财政局）
例如，10年减税政策，前两年的税率保持不变，之后每两年递增20%直至与正常税率相等。
案例分析
将于今年建成的「东31街30号」位于纽约最繁华的曼哈顿中城，是享有10年的421A减税优惠的独立产权公寓。
「东31街30号」所在的NoMad（North of Madison Square Park）是另一独具纽约特色的新潮区，交通便捷，巨大升值潜力，被誉为下一个“SOHO”。
NoMad是19世纪中期购物、餐饮和观光中心，从第二帝国巴洛克式到法国文艺复兴到现代的中高层大楼，沉淀了社会名流、企业高管和为城市带来生命的各种创造的遗赠，周边仍然保留了流行乐的艺术魅力和镀金时代的优雅。
麦迪逊广场公园（MadisonSquare Park）
这里有历史上的著名旅馆、酒店，Carlton Hotel（1904年开幕的Seville Hotel），Gilsey House(19世纪有名的300间房的旅馆，现已被改成公寓) ，米其林星级餐厅和各式酒吧，旁边就是“不夜城”韩国城（K-Town）、熨斗大厦（FlatironBuilding）和纽约艾斯酒店（Ace Hotel），所以这里聚集了不少高级公寓。
熨斗大厦 大都会人寿保险大楼
除了休闲娱乐，NoMad也不乏文化和学术气息， 步行距离内就有国家数学博物馆（National Museum of Mathematics）、纽约市立大学（CityUniversity of New York）、纽约时装学院（Fashion Institute ofTechnology）和纽约大学医学中心（NYU Medical Center），以及附近的帕森斯设计学院（Parsons School of Design）、纽约大学（New YorkUniversity）等。
Eataly 超市
「东31街30号」售价192.5万美元的1室1.5卫
以「东31街30号」其中一套售价192.5万美元的1室1.5卫为例进行估算，在421A的减税优惠下，原先8百多的地产税，第一年开始的税务减免下，每个月地税只要$197.1，因此10年一共预计可以节省将近4.6万美元 (预估值)。
「东31街30号」售价385万美元的2室2.5卫
如果房价越高，那么差距越大，节省更多的房产税。如果以售价385万美元的2室2.5卫进行估算，在421A的减税优惠下，原先1千5百多的地产税，第一年开始的税务减免下，每个月地税只要$394，10年大致能节省9万多美元 (预估值)。
减税同时，有哪些值得注意？
清楚了解减税优惠的有效年限，在哪些情况有可能时效或者政策变化；
享受减税优惠的同时，是否需要其他更高的费用；从长期来看，权衡其减税政策是否确定降低成本；
准备好足够预算，平衡未来将增长的地产税和每月房贷月供等其他维护费用；
如果有计划转手出售房产，要把握好售房时间点，让减税优惠仍然可以吸引买家。
项目介绍
「东31街30号」位于纽约市曼哈顿中城的潮流而又复古的文化中心NoMad，融合了20世纪30年代的装饰艺术风和新哥特式风格，现代感、极致细节和奢华质感的完美融合，是曼哈顿为数不多有10年减税优惠政策且无可负担性住房的精装公寓。 1居室160万美元起; 2居室350万美元起
融合Art Deco和Neo-Gothic风格的装饰性遮檐
预计2019年初建成，共40层仅有42户。
(7英尺宽的欧洲橡木地板)
(户型主要有1室、2室和顶层公寓，2居室均为每层独户，电梯直接入户，别样奢华）
抛光石英砖防溅墙/Perla Venata皮革纹理的石英厨房料理台
意大利定制胡桃木橱柜/Bosch,Wolf与Sub-Zero品牌家电
北极灰大理石墙面/沙漏型大理石瓷砖地面
落地全楼配有24小时管家服务和安保系统，高级定制健身房，私人宴会厅等。
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Douglas Elliman 资深地产投资顾问（会说国语/粤语）
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