贷款购房人士必读：如何运用抵押权保护好您的地权 | 产权法38

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产权法第38原创文章

文 | Huiming Lin

写在前面：

在澳大利亚，House & Land Package（购地建房）是一种非常普遍的投资或置业方式，也是众多房产公司主推的一项销售模式。

然而，关于在澳大利亚如何进行土地买卖，买方、卖方、地产经纪或甚是少许律师有时候也无法给予一个清晰且系统的解释，故一直以来有不少朋友咨询澳大利亚土地买卖的程序和规定等问题。

因此，笔者将自2016年后，续笔编写《澳洲土地登记内参》专题文章，希望通过专题的介绍与分析可以帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。

此专题曾因其专业性过高而悬笔数期，但随着近年各起黑天鹅事件、银行贷款风波、各州加税法案以及各类无法律根据报道的传播，笔者认为真正能给读者带来专业度和知识武装的干货文章才是真正对读者负责，因而期望通过以下6大法律专题向各位解析澳洲土地登记相关信息：

贷款购房人士必读：如何运用抵押权保护好您的地权

澳洲土地登记内参(3)

1

土地抵押登记与抵押程序（向银行借款）

《1994 年土地产权法》(Land Title Act 1994) 第4条对土地抵押的定义包括“为确保金钱或有金钱的价值而在土地或土地权益上设立的担保”。通俗地讲，抵押是为确保履行债务的目的（如清偿借款）而设立的土地权益的让与以及担保行为。

当抵押权人在抵押人债务履行期内清偿债务后，有要求抵押权人归还被抵押权益的权利，抵押根人需将被抵押的土地权益归还给抵押人。

再更通俗地讲，抵押可以是向银行借款融资，而后将自己土地的权益让与给银行，以便银行可以登记自己的抵押权在抵押宗地上。

银行作为抵押权人时，具体登记程序如下：

1. 向银行申请抵押：在土地抵押前，抵押人会携带个人身份证明及抵押土地的信息（土地买卖合同或产权登记证）向银行申请抵押；

2. 审核和查询：银行查看抵押人身份证件核实抵押人身份，并到州政府土地登记部门查询抵押宗地的产权状况；

3. 估价：银行核实抵押宗地的产权状况后，会派银行的估价员或委托估价机构对抵押

4. 宗地估价：通常，抵押贷款的额度不超过抵押宗地评估价值的80%。银行根据抵押贷款的额度，要求抵押人出具年收入证明，证明抵押人年收入可以偿还抵押贷款的本金和利息；

5. 签订抵押合同，填写抵押登记申请表及支付抵押金：经核实与评估后，双方或委托的律师一起进行洽商、签订抵押合同及抵押登记申请表，并交纳印花税。抵押登记申请表中，抵押人必须亲自签名，抵押权人可以由其代理人代签。双方都要有太平绅士签字证明抵押人和抵押权人代理人的真实身份。抵押人将抵押登记申请表交给银行后，银行向抵押人支付抵押贷款；

6. 申请登记：为保证抵押登记的优先顺序及防止抵押人用该宗地在其他银行抵押，银行会以最快的速度将抵押登记申请表交到州政府土地登记部门。然后，银行会告知其他银行该宗地已在本银行进行了抵押。州政府士地登记部门登记师会开玩笑说“为保护自己的利益，银行在和登记赛跑”；

7. 审核、登记：州政府士地登记部门登记师对提交的抵押登记申请表文本文件审核无误后，会修改电脑登记系统抵押宗地产权证书的内容，并在电脑登记系统产权证书 的第10项内注明本宗地的抵押情况。一旦抵押登记完成，政府将对本次抵押行为的合法性负责，除非银行未尽到应尽的责任（银行有责任核实抵押人身份及抵押宗地的产权状况）。

2

土地解押程序（向银行还款）

1. 填写解除抵押登记申请表：抵押期限到期时，抵押人向银行偿还贷款本金及利息后，抵押人和银行共同填写解除抵押登记申请表，银行应将抵押登记申请表交给抵押人。解除抵押登记申请表中，抵押权人或其代理人必须亲自签名，并要有太平绅士或律师签字证明是抵押权人或其代理人本人的亲自签名；

2. 申请解除抵押登记：抵押人将解除抵押登记申请表交到抵押权人或州政府土地登记部门（一般银行会提供解押服务，无需抵押人亲自前往土地登记部门），并交纳解除抵押登记申请费和登记费。

3. 审核、解除抵押登记：州政府土地登记部门登记师对提交的解除抵押登记申请表审核无误后，会修改电脑登记系统抵押宗地产权证书的内容并在电脑登记系统产权证书的第1 项内注明本宗地的解除抵押情况，解除抵押登记完成。

3

抵押权主张与救济(贷款合同违约,银行的权利)

债务履行期满，抵押人无法履行抵押合同时（如无法清偿抵押合同中所列的

债务) ，抵押权人有权出售抵押标的土地以补偿债务。

在抵押权人出售抵押标的土地前，抵押权人授权的人应发表有关违约事实和已向抵押人送达违约通知的声明：声明抵押权人已向抵押人送达符合有关条款的《请求履约通知》，声明《请求履约通知》的内容和送达日期，声明《请求履约通知》送达后30天内抵押人仍未履约可能造成的违约情况（如拍卖），以及声明截至出售日期或转让日期时抵押人仍未履约可能面对的情形。

《1994 年土地产权法》(Land Title Act 1994)第78条第(1)款规定，当抵押人违约时，抵押权人可以有以下主张：

(1)  取得抵押标的所有权；

(2)  收取抵押标的租金和收益；

(3)  向法院提请诉讼要求获得抵押标的的所有权，取消抵押权人赎取抵押标的权利或请求土地的售出权。

在实践的多数案例中，如果抵押的财产价值大于所担保的债权，抵押权人通常通过出售不动产的方式来抵补本金、利息和其他成本，并将抵补债权后的余额交给其他的继起抵押权人和抵押人。抵押权人在第一次收到关于抵押人违约和允许抵押人在30天内偿还债务的通知之前不得执行售出权。抵押权人在宗地的售出后实施的转让一旦登记，转让的权益即归属受让人，并解除此次和其他设立的抵押条款下的债务。

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本文律师：林汇铭

中澳两国法律职业资格，澳洲法律执业博士，英国国际商法硕士（荣誉）与中国法学学士（国家奖学金）

曾出版《澳洲首次置业红白书（法律专    栏）》，撰写逾50万字原创中澳法律文章

涉猎产权法、国际商法与家庭法

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