租赁违约应如何面对 | 商法78

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《澳洲法律评论》第609篇文章

商法第78篇文章 | 商业租赁

文 | Ewan Wu

正文：1317字

预计阅读时间：4分钟

导读

签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您进入租约之前，您应该全面了解合同中所列条款和条件，以及可能出问题的事项。

澳洲中小企业商业活动活跃，租赁业务频繁，为了避免纠纷的产生，保护中小企业主与房东们各自的合法利益，澳洲法律评论强烈建议您在签约前征询相关法律意见。

同时，我们也特邀吴声远律师与林汇铭律师为大家分享《澳洲商业租赁法规指南》，共9篇。

《澳洲商业租赁法规指南》

8.如何修复租赁的违约 （How to remedy breach of lease）

9.如何续租或转让租约 （Option to renewal & Assignment of lease）

当您在签署商业租赁时，明晰商业租赁里约定的自身义务是十分重要的，因为您需要保证自己能够如约履行其义务。那么当您在某些情况下没有履行租赁合同的条约时，您会被视为违约从而将承担相应的法律责任。

什么是违约？- Breach v Default

违约是指合同一方未能按照合同约定履行义务的行为。但是我们在商业租赁里应当区分英文中代表违约的【Breach】和【Default】二词。

虽然在普通法系的视角下，该词都表示“违约”并且能够相互替代，但是大多数商业租赁合同往往会对某些违约行为归入【Default】进行再定义。

如果当一方有违约的行为是被定义在【Default】里的，另外一方即会被给予终止合同的权利。

通常来说，在商业租赁里定义在【Default】违约的行为有：

● 拖欠支付租金● 拖欠支付房东指定付款● 未按照房东指定要求对租铺进行维修● 承租方宣布破产或公司清算● 承租方在租期未到时擅自离开租铺

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《 违约补救通知》

根据《 1974年财产法案》第124条, 房东或租客在因为一方违约后想要解除合同前必须要发出《 违约补救通知》【Notice to Remedy Breach】。一般在商业租赁合同中也会有条款要求当一方有违约时，另一方必须首先给违约方出示《违约补救通知》。

《违约补救通知》其实是在保护违约方的利益，因为违约方在收到通知后，它会给予适当的时间去修复违约，从而不会让另一方来擅自终止租赁。

有效的《 违约补救通知》必须包含以下要件：

1、通知以书面形式作出发给违约方；

2、通知明确指出违约事项；

3、通知明确指出应做的补救措施；

4、如果要求违约方进行赔偿，通知要写明赔偿金额

5、出示方必须给予接收方合理的时间去完成补救措施

如果《 违约补救通知》没有到达以上的要求，那么接收方可以视为此通知无效（invalid）而不去执行通知里所要求的补救措施，并且可以向出示方申请损失赔偿。

租客能否发《 违约补救通知》呢？

如果在商业租赁中有条款列出房东违约的行为，那么租客也可以按照相应的条款规范给房东出示《 违约补救通知》。

然而在现实操作中，绝大多数的商业租赁合同并没有提供针对租客面对房东违约而发出《 违约补救通知》的条款。

不过即使租赁合同没有明文规定，但依据以上所述的立法法案，若房东有违约的情况时，租客也仍然可以出示《 违约补救通知》。

违约时应当注意什么？

当被给予有效的《 违约补救通知》时，违约方应该再次检阅相关的商业租赁条款。

作为租客在收到房东发出的《 违约补救通知》后应当着重考虑一下几点：

● 审查租赁合同所约定的义务，明确是否有《 违约补救通知》所陈述的违约行为● 审查房东发出《 违约补救通知》的时限● 审查租赁中给予房东因房客违约而终止合同的执行时限● 审查通知中要求做出补救措施的时限是否合理● 审查通知中要求的损害赔偿金额是否合理

如果您有被出示《 违约补救通知》并且确认有违约行为，您应当在通知给予的时限内去做出补救措施，让您的租赁能恢复到违约前的状况。

如果因任何因素不能履行《 违约补救通知》的要求，建议您尽快联系咨询专业律师，与对方进行协商谈判来保护您的法律利益。

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本文律师：吴声远

● 澳洲最高法院，昆士兰最高法院注册律师，注册移民中介

● 澳洲法律和金融学学士;声远律师事务所主任律师

● 涉猎财产法、商法和移民法

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