房产投资，该抄底了么？
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2020年疫情的突然到来和不断加重，让全球股市出现了前所未有的剧烈震动，美股的暴涨暴跌甚至数次熔断让投资者切切实实感受到了“心跳的感觉”。每当股价走低，总会有人在吆喝着“抄底”，期待股价触底反弹，借此赚得盆满钵满。但现实总是处处充满意外，抄底原油大军就不幸被割了韭菜，钱没赚到不说，还赔掉了本金，让人不禁感慨，抄底不是你想抄，想抄就能抄。
在这种情况下，房地产该不该抄底？何时抄底？有房子要不要卖？什么时候卖？一起来听听菊子怎么说吧！
01
购物中心
在本次疫情中，购物中心受到了重创。对于乔治亚州而言，在疫情开始的一个月内新增的110万失业人口中，有33.5万来自于餐饮和酒店两个行业。一些和休闲娱乐相关的公司，比如电影院、健身房等，会支撑不住而倒闭。这会造成购物中心不仅收不到房租，接下来也可能招不到房客，空置率会继续升高，租金会继续下降。虽然很多州已经陆陆续续解除了居家令开始复工，但行业能否复苏回春要根据疫情的控制情况决定，现在全美每天日增几万新病例，实在是不能不让人担心。
下图展示了由CoStar给出的，从2011-2025年的购物中心价格回溯和预测。
注释：Gainesville为Florida州著名城市，Macon为乔治亚州、亚特兰大南部一城市。
从亚特兰大城市的曲线我们可以得知，商场价格从2020年第一季度开始价格开始下滑，预计2021年的6月份会到底，2022年6月会恢复到疫情之前的水平。
购物中心的整体情况其实比我们想象得要好很多，那么为什么会这样呢？
一句话总结，供给追不上需求。
从2009年经济危机开始到现在，购物中心的价格尚未回升到经济危机前的水平。拿亚特兰大来说，新建一个购物中心所需要的投入很大，每新建一尺需要花费200美金，招租时每尺需要30-50美金。最终新建一个购物中心，要耗时三年，每平方尺花费250-300美金。但是，直接购买一个购物中心，每尺只需要花费150美金。所以在过去的10年间，没有人兴建新的购物中心，供应量没有上涨，但随着城市的发展，对购物中心的需求量在上涨，那么接下来购物中心的价格还是会回升。
02
公寓
接下来我们继续分析公寓的价格，下图展示了CoStar从3月16日到4月15日乔治亚州租金下降的百分比。
从中我们可以看到全州豪华公寓的租金在一个月之内下降了1.84%。受影响最大的是Mancon，下降了2.43%，这和当地旅游、短租所占比重大有关。亚特兰大是全州受影响第二大的城市，但我们还是对亚特兰大抱有很大信心，只要疫情能控制好，亚特兰大的公寓租房市场会慢慢回来，因为很多大企业还是会搬入亚特兰大或者继续扩张，比如State Farm and Anthem, Facebook, Macy's, Invesco, Norfolk Southern, Thyssenkrupp等，这会带动整个市区的公寓租房市场。
Columbus和Athens两个城市公寓租金受影响最小，租金几乎没有变化甚至略有增长，因为当地的工作相对稳定，多为政府机关的工作。
下图为公寓价格预测图。
和购物中心相比，公寓会更先触底，大概在2021年4月到达谷底，但5年之内价格不会再回到疫情发生前的水平了。这也是由供需关系决定的，过去的10年公寓价格一直飞涨，亚特兰大新建了很多公寓，所以接下来公寓的价格虽然会回升，但不会超过疫情前的水平。
03
办公楼
接下来我们分析办公楼的情况，下图依旧是由CoStar给出的办公楼价格回溯和预测图。其中，橙色为Atlanta，蓝线为Gainesville，绿线为Mancon。
亚特兰大预计在一年内触底，再用一年回到2020年的价位，之后就会有很好的涨幅。为什么会是这样呢？两个原因：
更多公司在搬往亚特兰大，本地公司在扩张，导致办公楼需求量增加。
购买办公楼价格低于重建价格，没有新办公楼建成，供给量没有太大增加。
04
大型仓库
下图是大型仓库的价格预测图，我们可以看到形势非常好。
其原因我们在上一期推送疫情对房地产投资带来5大变化！里讲解过。因为疫情的原因，更多人选择网上购物，电商是需要仓库的，所以大型仓库的价格基本没有受到太大影响。
05
菊子的建议
所以现在有房子要不要卖？有钱要不要抄底呢？
有房要卖么？菊子建议如果你能撑得住就不要卖房，因为困难是暂时的，一年后情况会变好。
有钱要抄底么？再等等！等越来越多的人守不住了，现金流出现问题急着要卖，或者银行开始收房子，不良资产越来越多的时候再抄底。现在“底”还没有出现，预计明年4月会出现。
当然，具体的房产价值和位置、类型有很大的关系，不能一概而论。个人意见，仅供参考，投资有风险，入市需谨慎。
看到这里，你对房产投资的现状有了更清晰的了解了吗？欢迎在评论区留下你的想法！
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