如何通过买房实现财务自由？
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在上一期的推送年轻人如何购买自己的第一套房中，菊子教了房产小白如何利用FHA Loan来实现低首付购买第一套房产。在这一期文章中，我们将继续这个话题，教你如何在拥有了第一套房产后，逐步买入出租房，生成现金流，最终实现财富自由。快来一起看看吧！
菊子，
自住房真的是个很好的投资方式吗？
当然了，你知道吗？只要你在过去的5年里，在你的自住房住满2年，就会有50万的免税额。
购买自住房之后，只要你在过去的5年中住满2年，就会获得50万的增值免税额。如果你的房子买的时候是10万，最后卖出了30万，那么这20万的增值就是免税的。我们都知道美国是一个税收国家，我们挣的每一分钱都逃不掉税收。许多人的个人所得税率达到了30%甚至40%之高，那么这50万的增值免税对我们来说就相当的重要。假如你的个人所得税是30%，房子最后增值了20万，那么你就可以节省下6万的税款。
菊子，
买了自住房以后怎么才能让它有所增值呢？
你可以把优化房子发展为你的业余爱好，多在上面花一点精力！
在买了自住房以后，你可以带上你的家人发展一个新的业余爱好，你们把这个房子当成一个玩具，多去打理这个房子的房前屋后、角角落落。如果你买的房子院子挺大、但是草坪不好，你就可以把前后院的草坪打理得绿油油的，因为草坪就是门面。有人可能会因为为你的草坪一眼就爱上你的房子，并且愿意多出2万、5万来买你的房子。
如果你的后院很大，也可以在后院有计划性地来做一些事让后院看起来更好。当然我们的审美有时候会有一定的局限，比如你觉得后墙都是白色的不好看，就把墙刷成了绿色的。很可能这个油漆颜色一上去，你整个房子就都卖不出去了。所以你在往自己的房子上花时间、体力、金钱之前，你可以多看看HGTV、去YouTube上找找比较火的博主，或者多去开放商的新房那里看看他们的样板房都是怎么装修的。不要做一些出力不讨好的事情，让你的审美带坏了你的房子。
下面分享一下我的mentor Josh的后院图片，他基本上就是房子住两年会卖掉，这两年之间他会做一些装修，让他的房子有比较大的增值。
还有我们公司的COO Hilda的房子后院也很漂亮，她买了35万的房子，花了大概3万块把她的后院弄成了现在这样，现在可能有人愿意多出10万块钱去买她的房子。
所以你花一点时间和精力来打理一下你的房前屋后，自己花1万块可能相当于找3万块的专业团队去做，卖房子的时候在市场上就能多卖出5万块钱。你最初1万块的投入，最后就能带来4万块的增值，而且这4万的增值还是免税的。
那能够做增值的部分有哪些呢?
前后院草坪。草坪是一个房子的门面，这个非常重要，值得我们多花精力和时间。
厨房。老一点的房子可能是封闭式的厨房，你可以考虑把厨房变成开放式的设计。
厨房台面。有一些厨房的台面是vinyl的，你可以把它换成大理石的。
一楼地毯。如果一楼都是地毯，你可以考虑把地毯换成地板。
菊子，
自住房和出租房的买卖顺序应该是什么呢？
一个好的顺序应该是：卖自住房、买出租房、租出租房、买第二套自住房
买卖房的基本顺序大概是：卖掉自住房、买入出租房、将出租房租出、再买入第二套自住房。
首先，你要先把自己的自住房卖掉，因为你还背着这栋房子的FHA Loan， 如果你不卖掉这栋房子，那下一个自住房就不能再使用FHA loan了。假如你觉得自己还住在这栋房子里，影响别人来看房，你可以先找个hotel住一段时间，或者家附近找一个短租，然后把家里乱七八糟的东西都放进储藏室里，把房子弄得干净整洁一些，能帮助把房子更好更快地卖出去。等到有人决定买你的房子，已经开始走合同流程的时候，你就可以先搬回来。
卖出了这个房子后，你就可以找中介帮你去看出租房了。记住，买出租房一定要在卖掉自住房之后，因为出租房的首付一般是25%，你需要卖第一个自住房的那部分增值来帮你付出租房的首付。
在买了出租房之后，你就可以尽快把它租出去了。这时候你要想办法提高房子的租金，比如你给房子配好家具，每个月租金涨100块；你不收押金或者申请费，每个月租金涨50块等等。因为你的租金收入被算作你的每月收入，可以帮助你在下一次贷款的时候贷到更多的钱，你每个月的还贷金额也能相应提高。
这个时候你的自住房也卖出去了，出租房也租出去了，接下来你就可以买入自己第二套自住房了，这个时候你又可以再次申请FHA Laon来低首付买房。
当然，看房、买房、走流程都需要一定的时间，所以这四件事你可以同时进行，只是在付诸行动的时候要记住这个先后顺序：先卖自住房、买出租房、租出租房、买第二套自住房。这样一直继续，慢慢的，你就会拥有越来越多的出租房帮你产生现金流，最终实现财务自由。
很多人可能会觉得这个过程很折腾，每天下班回到家里还要打理自己的房子也很累。但是想想这和上班一样，你每天认真工作、努力表现自己、忍受奇葩的老板、每天从9点工作到5点，这些都是为了将来自己能找到更好的工作，有更好的职业发展前途。房产的投资也是这样，你为了自己50岁的时候能有10栋出租房，有足够的被动收入，实现财务自由，那么现在就要每天都努力。
所以你在买房子的时候就要想好，这个房子我能做什么可以带来增值的事情。尽量不要去买别人已经打理得非常好、没什么升值空间的房子。买入房子之后，你可以给自己排个计划，先花6个月时间整理好前院，再花6个月打理好后院，最后再花6个月的时间改造厨房。这样2、3年后，你就有可能把这个房子增值卖出去，增值的部分也不用交税，卖房子的钱还可以马上用来当作出租房的首付。
希望大家都早日实现财务自由！
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