最新！南京豪宅数据发布 楼市大咖坦言河西这类豪宅未来看齐上海…

Q：当下能引起全国人民关注的事情是什么？

A：房事

Q：南京人民最关注的事情是什么？

A：与房子有关的任何，其中豪宅关注度最高

基于南京人对豪宅的渴望，房企们也想在南京做出数一数二的豪宅。今天下午2点，365淘房主办的《豪宅新势力 2017南京高端居住价值峰会》在南京圣和府邸豪华精选酒店举行！

现场吸引了百余位业内人士及关注楼市的网友们到场，现场图如下↓

（现场图）

最近手游王者荣耀大火，为什么？

表明传统的pc游戏手游化了，垂直行业的新闻新媒体化了，就连房地产传统的营销也开始往手机端去转化。

顺势此次活动邀请到了房地产新媒体时代一位非常有名的业内人士，他在以微信公众号为代表的手机阅读时代创下了多项的记录，他的公众号已拥有30W+的粉丝，每天平均阅读量4w+，文章打开率高达15%，仅2016年文章累计阅读数就达1500w+，其中10W+ 40篇以上。——他就是卢俊。

本次活动还邀请了南京网尚研究机构研究总监曹丽，基于南京豪宅做对比化的分析。

他们分别从产品、数据等角度深度剖析，关于豪宅他们这样说……

看点

01

卢俊说：做产品这三大刀刃必须砸钱

好产品是1，通过互联网可以扩散无数个0

好的产品观，高端住宅产品就是那个1，就是主轴，而不是面面俱到，这是房地产做产品理念跟以往不同的地方，以往追求全，现在追求独特，这是比较大的前提。

归根到底：把钱花在刀刃上的产品观。

户型上的刀刃 感情和场景感是必须的！

在户型上，卢俊认为，感情和场景感是必须的。

把空间做出感情

在做户型上，2000年150平方三房两厅两卫把空间做属实；后来120平做三房两厅两卫，这个叫把空间做合理；再过四年90平米三房两厅一卫，我们把空间做紧凑了，最近两年南京、上海都出现了很多90平米三房两厅两卫，把空间丰富了。

把空间做出场景感

在房地产做户型也需要做出场景感，什么是场景感呢？

房地产户型创新现在已经进入微创新环节，这些小优化就是有场景感，第一能迎合用户，第二能在互联网里面传播。

所有豪宅项目、高端项目在着力做的同时，对于户型设计永远小细节、小优化。产品不在于营销环节的费劲口舌说，而是细节设计让用户自己能够窥视未来生活的样子，这个叫有场景的户型。

叫我们把空间做出感情，卢俊认为产品的1是场景感。

这三个户型图的场景感是依次递减的

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卢俊的产品观：

①、好的产品不是好看的产品，也不是好用的产品。而是让用户有画面感的产品！

②、在用户“都不傻”的当下，与其费劲口舌的说服，不如让用户自己可以想象到未来！

定位上的刀刃，人设是成功的核心

豪宅应该怎么定位，或者好的定位如何在市场上引起共鸣？

卢俊说了两个字：人设

如何做人设呢？

城墙本来没有什么伟大，但是重复一万遍就变成了长城，所有的人设就在于反复重复，一直强调你这个定位就立起来，现在高端项目定位，一定不在于说你一定不在于某一个地方做出小亮点，一定是千百次重复才能做成人设。

案例：上海汤臣一品

这个项目产品有什么特色？

大多数人认为：多半在它的价格，被妖魔化的元素。

（上海汤臣一品效果图）

这个项目为什么那么多年还是可以在市场上有声音，还是可以得到别人的尊重和认可，仅仅是因为贵吗？所有人都会说，很多项目最后要比它贵，所以肯定不是它贵，而是产品上千百次的重复。

人设树立起来之后的商业能级是翻倍的！

卢俊的产品观：

①、一个好的项目，是能够透过产品，幻想出操盘手形象的。

②、任何东西都不是原创，大家只记得说的最多的那一位。

营销上的刀刃 沙盘和厕所非常重要！

售楼处的重要性是营销的2倍

对于营销来说我认为标题的重要性是内容的2倍，售楼处也是一样如此。

在我们是在卖未来的时候，用户第一眼看到的东西，基本就决定了他对你的态度。对于售楼处的投入倒不是成本，关键是理念上如何跟用户互动，如何让用户愿意来，以及来了之后愿意留下来，目前为止看过太多的售楼处，都是告诉你很贵、很奢华，但是刚才上面告诉你如何跟人产生互动。

售楼处有一个非常非常重要的一个功能，就是它是传播第一生产力。

厕所和沙盘才是售楼处的自我修养

卢俊现场表示：大家对售楼处的沙盘和厕所最感兴趣。让人家对项目有兴趣，而且愿意拍照，拍照是生产第一要意。很多售楼处外围和内在沙盘、厕所，这三个地方是好的售楼处的标准。

项目核心三要素

1、售楼处要有自拍杆

2、销售员会美图

3、wifi不带密码

卢俊的产品观：

①售楼处的成本打造，投入再多也不为过（10:1与10:100，怎么算都划算）

②、当售楼处的门打开的那一刹那，有什么东西让顾客愿意，掏出手机拍照的么？

听完卢俊对豪宅产品打造的独特见解，接下来用数据说话，看看南京豪宅到底处于什么阶段？

看点

02

独家！南京发布2017年最新豪宅销售数据！影响未来5年

重点导读

2017年，南京最新豪宅数据独家发布

1、南京豪宅物业类型分为：住宅类豪宅、别墅两种物业类型；

2、2017上半年，南京住宅类豪宅成交484套，别墅成交839套；

3、主城住宅类豪宅普遍惜售，别墅供不应求；

4、未来5年内，南京豪宅将迎来新的发展期、消费窗口期。

网尚研究机构研究总监曹丽在峰会上独家发布2017年南京豪宅最新成交数据及市场变化。

豪宅市场整体趋势：供应量减少，热点区域转移

2017上半年，南京住宅类豪宅成交484套，别墅成交839套；主城住宅类豪宅普遍惜售，别墅供不应求；未来5年 45 33688 45 15288 0 0 1888 0 0:00:17 0:00:08 0:00:09 3074，南京豪宅将迎来新的发展期、消费窗口期。

2016年，南京住宅类豪宅共成交1561套，其中主城豪宅高占比76%，近郊豪宅占比21%，远郊豪宅仅占比3%。

2017上半年，南京住宅类豪宅共成交484套，主城豪宅惜售现象明显，市场占比下滑至53%；近郊豪宅在本地人三套不限购、低总价的优势下，成交小幅上扬至24%；远郊豪宅市场起势明显，高涨至23%。

南京别墅的供不应求、市场份额下滑。2016年，南京别墅上市量约占全市所有居住物业套数总量的2%，但成交量却占总量的3.1%，供不应求矛盾明显。

受限价、限售等楼市调控因素制约，2017上半年南京别墅上市量约占全市所有居住物业的1.8%，但成交量依然高于供应量，约占总量的2.3%，供销比矛盾仍在。

南京别墅市场呈现两大趋势：

1、主城100-200㎡中式合院、独栋、联排、叠墅等“微墅”产品走热；

2、低总价的经济型别墅，向溧水、高淳、六合、句容、滁州、马鞍山、镇江、扬州等远郊、都市圈转移的趋势。

三大板块豪宅成交变化：主城均价高，远郊成交活跃

主城豪宅市场：销量占比均衡，多数惜售

南京主城住宅类豪宅，主力成交均价3.5-4.5万/㎡，180㎡以上户型成交开始活跃。

2016年，南京主城住宅类豪宅成交均价3.5-4.0万/㎡，销量总占比为9%；均价4.0万/㎡以上，销量总占比为6%。

2017上半年，南京主城住宅类豪宅成交均价3.5-4.0万/㎡，销量总占比高涨至24%；均价4.0万/㎡以上，销量总占比为7%。

180㎡以上豪宅户型成交集中在： 河西海玥名都、保利天悦，品质取胜（占比59%）；城北世茂外滩新城，地段取胜（占比18%）；城中中航金城1号，资源取胜（占比14%）。

近郊豪宅市场：迎来改善潮，2.5-3.0万/㎡价格集中

2016年，南京近郊住宅类豪宅成交均价2.5-3.0万/㎡，销量总占比为9%；均价3.0-3.5万/㎡，销量总占比为3%。

2017上半年，南京近郊住宅类豪宅成交均价2.5-3.0万/㎡，销量总占比高涨至27%；均价3.0-3.5万/㎡，销量总占比上涨至9%。

180㎡以上豪宅户型成交集中在： 江宁滟紫台，景观、地段稀缺取胜（占比87%）；江北新区雅居乐滨江国际，地段取胜（占比13%）。

远郊豪宅市场：本地置业为主，城市终极、改善需求涌入

2016年，南京远郊住宅类豪宅成交均价1.0-1.5万/㎡，销量总占比11%；均价1.5万/㎡以上，销量总占比仅为0.02%。

2017上半年，南京远郊住宅类豪宅成交均价1.0-1.5万/㎡，销量总占比高涨至43%，内外结合的改善、终极置业需求旺；均价1.5万/㎡以上，销量总占比为0.04%。

180㎡以上豪宅户型成交集中在：溧水碧桂园翡翠台，资源取胜（占比86%）；六合紫艺华府，资源取胜（占比12%）；高淳福源名居，资源取胜（占比2%）。

南京豪宅市场走热的五大关键原因

除了地价成本上升，豪宅元年产品升级的大趋势推动，南京豪宅市场走热还受五大关键因素影响：

1、享受型居住文化产生：南京人从有房住—宽尺度舒适居住发展

2、南京“三高“人群多，”二孩“经济走热

3、南京住宅用地稀缺，豪宅突围

4、因稀而贵！豪宅居住优势多、更舒适

5、豪宅楼盘树立标杆级，独领社会居住文化

豪宅新势力峰会现场，南京百余位南京业内人士和365楼市网友一同带上高科技眼镜，身临其境领略海玥名都、万科大都会的豪宅风采，场景式感受舒适居住文化。

本次峰会现场还特设圆桌论坛环节，由真叫卢俊帐号主编卢俊、网尚研究机构研究总监曹丽、365淘房南京新房助理总经理、365楼市主编曹维嫦共同参与《长三角豪宅趋势分析》，探讨金陵豪宅的十年变迁史、新锐豪宅崛起面临的哪些机遇和挑战？豪宅遍地时代，居住价值大还是投资价值大？

（现场圆桌论坛图）

南京作为长三角活跃经济体之一，房产发展一直处于领先地位。2017年，是金陵豪宅市场尤为重要的一年，相信在南京成为长三角特大型城市之后，它的豪宅市场发展也会越来越好。

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