凤姐流、贵妇流、拆迁流、法租界流，炒房客四大流派都去哪了？

 作者|闵云霄 编辑|金快乐

在炒房的各种手法里，多个流派各有千秋，比如法租界流（盈利主要靠收取外国人租金）、凤姐变冰冰（李冰冰）流（购买破烂的房子装修后加价出售）、贵妇流（只买高档楼盘）、拆迁流（专卖老破的房子等政府拆迁赔偿）等等。各路炒房客奔走于全国各地，寻找投资机会。但随着一纸调控措施出台，房地产市场遇冷，各大门派武功尽废，即便是在炒房客中，被称为“神”的男人，也愈发谨慎起来。

由于土地供应充足，一直被誉为“房价洼地”的重庆，作为全国调控楼市的样本，受到多方好评。去年四季度以来，外省市购房人群不断“涌入”，而且因为一篇网帖宣称“打飞机去重庆买房”，导致重庆炒房群体中的上海人尤其吸引眼球。

上海投资客欧成效，因在炒房上颇有造诣，在网络上被称为“欧神”。他甚至大胆设想：卖掉上海一套房子，去重庆买十套，卖掉十套可以去买一整栋楼。因为上海的房价大约是重庆 10 倍左右。他写道，“这个倍率，对于职业炒家来说，有着非常重要的意义”。

一些人和欧成效不谋而合，江北区江北嘴金融城附近多个楼盘，因为大量投资客密集扎堆，90平方左右的高层住宅，已从去年10月份每平方八九千涨到现在一万七八，个别楼盘甚至窜到2万 。

去年秋天以来，重庆成交量不断上升，重庆市国土房管部门连续出台的多项“精细化”调控措施，对重庆楼市热度有所控制。但数据显示，重庆仍以六个月1726万平方的成交量、21万套的成交套数，位列全国第一。其中，在4月的最后一周更是成功突破百万大关，单周成交量达130.72万平方。

据统计，外来人员在重庆主城区购房占比由去年底的44％回落到2月份的23％，而且有近57％的外来人员认购的房屋已办理或正在办理退房手续，外来人群炒房势头迅速得到遏制。

火热的七月，重庆楼市开始变冷。数据显示，7月10日后的一周，重庆主城区商品房成交面积再次出现下滑，单周仅成交53万平方，环比跌幅达26%，成重庆商品房成交量四个月以来的最低值，与2016年同期相比仅增加了3万平方。

凤姐变冰冰、破房等拆迁

炒房也有四大门派

欧成效是上海本地人，98年大学毕业在一家外企工作。

2002年4月，欧成效当时的女友在名都新城以3500元每平方的价格订了一套房后，打算放弃购买，让欧成效帮忙办理手续，他发现，比这个站还近，位置还好的地方，还有每平方1900元的房子。

“这个市场有套利机会，花了两个多月的时间到处看房，以每平方5700元的单价在南外滩买了一套房，总价60几万，三年之后的2005年，卖了175万”，欧成效说，“当时并没有激动，知道要赚这么多钱的”。

这是欧成效的第一笔交易，从此开始了“炒房”生涯。每一年临近除夕，别人都在备年货时，欧成效却穿梭于上海的各大小区，筛选有投资价值的二手房。

在炒房的各种手法里，欧成效归纳了多个流派各有千秋，比如法租界流（盈利主要靠收取外国人租金）、凤姐变冰冰（李冰冰）流（购买破烂的房子装修后加价出售）、贵妇流（只买高档楼盘）、拆迁流（专卖老破的房子等政府拆迁赔偿）等等，因为二手房的各种交易税费比较高，所以，欧成效认为收益最有效的办法是，只买不卖。靠杠杆式、负债式慢慢滚动，他的观点是，上海房价的上涨利润大于民间的融资利息。

面对“是不是经常四处筹钱，遇见很多困难”的提问，欧成效一直沉默，并没有回答。

北京上海的炒房门槛非常高，周边二手市场不发达是个制约，北京很多人买不起房子，如何选择投资城市呢？欧成效专门分析重庆经济指标，市民消费情况，认为重庆是强二线城市最低价，具有上涨空间，预测重庆核心区往郊区的价格梯度是：4万3万2万。

他在一个帖子中写道：上海楼市 80000 元/㎡ 重庆楼市 8000 元/㎡，上海卖掉十套，则重庆可以买入 100 套。100 套房子是什么概念呢。以一幢典型的重庆建筑为例，28 层，二梯五户。则整幢楼 138 户。欧成效等人的计划是，上海卖掉 10 套内环线，凑足 8000万至10000万的资金，拿去建仓重庆。

“因为重庆房价实在是太便宜，而我们目光远大。未来我们的预期是 100000/㎡，那么现在 15000 或者 10000/㎡ 有区别么？”

融景城在江北嘴和观音桥之间，也就是最大的 CBD 和最大的商圈之间，是许多上海炒房客最看好的楼盘。欧成效等人刚开始接触前述楼盘时，是 9000/㎡×81 平米，单价总价都比较理想，但此后被上海人疯狂团购了 200 套，“开发商杀红了眼，号称下一期要开到2万”，欧成效认为，“我就兴趣不大了”。

当然，这些团购并不是欧成效主导的。7月初，售楼处一位工作人员表示，目前只剩下150平方以上的大户型，单价在2.5万元左右。

欧成效坚信，在全球通货膨胀，“2020收入倍增计划”等大背景之下。“塞给重庆人民200万/套房子，是绝对没有问题的，重庆人负担得起200万的房子，乐观一点300万也可以，他们有这个购买力”。

他写道：因此60至70万总价这个区段的房子非常看好。分分钟可以涨三倍。重庆楼市，就像坐在一个火药桶上面。哪怕没有特别利好，也随时开涨。

很多人都是闷声大发财，欧成效却把炒房心得都写出来。他认为，炒楼成为热学，才会降房价。而对于投资客来说，降价是好事。

服装厂一年的利润

还不如买一套房子的收益高

2016年之前，即使在全国涨声一片的情况下，重庆的房价一直保持稳定。首先是供应充足，从2008年开始，重庆以农村宅基地为突破口，引导农村土地流转，创造性地发明了“地票”交易制度。从此，为农村宅基地化身为城市建设用地指标提供了“入场券”。根据重庆官方提供的数据，截至2016年5月上旬，整个重庆市累计交易地票17.7万亩。同时，重庆对于土地的拍卖管理也比较严格，要求投标者预交高额的竞拍保证金。

尽管如此，去年秋天之后，却有不少外地人开始把目光投向这座山城。

保利观澜位于重庆江北区溉澜溪，步行一公里，便可到达即将有20多家金融机构入驻的江北嘴金融城。去年秋天，这一楼盘单价每平方9000元左右，首套房首付只要20%，如果买一套80平方米左右的两居室，二三十万就能买一套。

今年7月底，保利观澜楼盘最新开盘价已涨到16000到17000每平方，但是从上海前往重庆计划再次购房的周密却“担心涨不起来”。

因为，与去年秋天相比，附近楼盘已经翻涨一倍。

周密看惯了北京、上海单价动辄每平方8万、10万的住宅，去年10月，他按耐不住内心的激动，卖掉上海一套房，在重庆某楼盘买了8套房。他说，除了房贷政策收紧之外，对重庆楼市的不利因素并不多。

今年夏天，北京市民张伟开始重庆的看房之旅，还有几位上海、杭州的购房者，大家共同组建了一个重庆买房群，互相交流购房信息。有的继续看涨，有的担心重庆房价涨不起来，张伟也开始犹豫起来，“售楼处的人确实很多，究竟有多少成交就不知道了”。

另外一名专门跑去了重庆看房的女士表示，她年初买了一套二手房，但是办理各种手续前后去了4次。之前她看上了一个楼盘在8月中旬前后开盘，打算再去一趟，“不过今天打电话，这个项目的预售证还没批下来，不知是否能如期开盘。”

蒋先生是重庆一家服装企业的负责人，之前一直中规中矩做生意。去年秋天出差深圳时，发现深圳郊区各大楼盘非常火爆。蒋先生觉得势头不妙，担心重庆房价上涨，于是打电话让侄儿抓紧买房。侄儿很快在照母山买了一套，单价8000元左右。

回到重庆后，蒋先生迅速选中九龙坡区一个楼盘买了两套房。半个月后，自己购买的楼盘从每平方8000元涨到8500元，他用亲戚的名字又买了三套。不久后，又在沙坪坝买了一套二手学区房出租。现在，这些房子每平方已经涨价3至4千元，也就是说，一套90平方左右的房子一年已经增值约30万。

 “我服装厂一年的利润还不如买一套房子的收益高，兄弟啊，这年头实业不好做”，蒋先生对感叹： “我问了很多中介，最近二手房看房的比较少，外地人也很少来重庆买房，虽然手里还有点现金，但是不敢再买了”。

外地人和本地人交叉助力，重庆楼市的成交量明显上涨。据易居研究院智库中心的统计数据显示，从2016年12月下旬开始，重庆的新建商品房成交面积明显升温。11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动，而12月19日至25日，周成交面积迅速升至87万平方米，在随后包含元旦假期的一周，成交面积更是多达129万平方米，近期成交量的最高值。

从重庆整个2016年成交的面积来看，2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量，甚至超过了2016年2月份和7月份全月的成交。

而公开数据显示，2017年以来，重庆楼市以六个月1726万方的成交量、21万套的成交套数，位列全国第一，其中在4月的最后一周更是成功突破百万大关，单周成交量达130.72万方。

买与不买的纠结

炒房客：“我晚上睡不着”

重庆市政府相关部门显然不愿楼市过热。从1月6日开始，重庆市相关部门已经六次发出楼市调控的声音。

对“三无”人员的纯炒家，重庆市表现出了极大关注。1月13日，调控政策再次出台，重庆市财政局新闻发言人表示，1月14日起，个人住房房产税的征收对象从“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。

在1月11日的《重庆市国土房管局新闻发言人就近期房地产市场相关问题答记者问》中，明确表示对江北保利观澜等8个项目重点关注，加强执法。

其实，欧成效早在2016年11月的一篇文章曾写道“对重庆极为复杂的心态”——

“一方面，我想远航重庆。恨不得把所有的80000元/㎡的房子都抛了，全改成8000元/㎡的房子。这样，我是‘价值’在手。由虚入实。从此可以畅享实体财富带来的富豪感觉。”

“另一方面，则是我深深的知道，‘重庆楼市’仍未启动。而上海楼市，正处于‘万马奔腾’的状态。”

“因此我们对于重庆的态度，嘴面上喊得热火朝天，但是另一方面，我们的主力依然在上海。我们在重庆的正式大规模建仓，依然没有开始。即使买了几套，也是属于试水，免得一无所有心中遗憾。按资产论，可能连总资产的3%都不到。”

“贵不代表它不涨，因为泡沫会维持很大一个倍数，但是我晚上睡不着”，欧成效如是说。

7月初，重庆一家地产开发企业高管表示，新的这一轮市场行情几乎要见顶了。政府管控、存量房巨大、人口流入少，关键是供应太大，房价会涨，但疯涨的可能性不大。

有关人士表示，预计近期会有更有力度的调控政策出台，以抑制房价的过快上涨，使市场回归理性。 

重庆的房价可谓是中国楼市的“一股清流”。过去五年，重庆GDP增长了98%，居民人均收入增长了55%，而房价却只增长了12%。有一份《2016年10月全国100城市房价排行榜》中显示，重庆房价排名62位，均价7195元/㎡，甚至被兰州、南宁甩在了后面。

被压抑多年的重庆房价，会出现补涨或报复性上涨吗？多位市场人士表示，未来重庆房价向理性回归，应该是个大概率事件，虽然重庆房价被低估，但因为供应充足等原因，未来上涨的空间有限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前全国比较优质的且房价没太上涨的城市主要包括长沙、重庆和成都。成都已经出台调控政策，重庆房价虽然上涨最慢，但是房价继续上涨，也有出台限购限贷政策的可能性，“当然，重庆属于相对炒作少的城市，房价只会涨不会跌，幅度会根据不同区域决定的。从成本角度看，本身重庆房价不算太贵，关键是持有时间的问题”。

2008年欧成效就去过重庆10次，过去十年前后差不多去了30次。他表示，2012 年在重庆买了一点，至于为什么没有买更多，他说主要是腾不出手，二是谈一个大标，还没有谈成。

在读者留言中，有人怀疑：“推高重庆，您是不是想趁机出货”。欧成效表示：要智商低到什么程度，才会相信，一个人的力量可以炒起一座城。要智商低到什么程度，才会相信，房价是靠“炒楼”炒上去的。

他的回复是：“对不起，没仓”。

新媒体编辑|马茹均

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