品牌盘的溢价到底值不值？｜原瑞虹、现仁恒、未来翡翠滨江业主｜一位典型80后金融从业者的买房和居住感受

（乡亲们放心，在开发商和财经媒体搬过砖的小编，只谈房地产相关的干货！宁愿不推送也绝不制造文字垃圾！）

江草编辑手记：本文作者定海神针是江草的大学校友，他之前住的瑞虹、后来的仁恒、以及2014他又买的翡翠滨江都是上市的时候市场一直认为的“高端盘”、“品牌盘”。然鹅，当年不少人觉得很“不值的”的这些高端盘，现在回头看看也都是“白菜价”，当初觉得比其他盘“高一倍”的高端盘，回头看看当时的“一倍”也就是几千上万，现在的“差价”可能扩大到了几万。（同类型文章复习👉：次新和老公房的差价合理吗｜《上海阿姨十四年踏空路》读后感）

且当时的“高端盘”反而都给业主留下了极大的回报（both居住品质上的&财富增值上的）。其实之前也说过，买房不是买菜，不要一味选便宜，相反能“一步到位”买可接受范围内最高价的，在现有的信贷背景下，反而带来惊喜（复习👉 那些年阻挡我们买房的你出来我们聊聊）。本文系“住在上海”原创作品，抄袭必究。

正文：

本人80年代中期出生，男，上海东北某高校毕业，与大多数80后一样的成长经历，小学初中高中大学一路从邻省考过来，三观应该和主流80后相符。星座缘故可能略挑剔点。因平日在学校群中发言较为活跃，被江草约稿，诚惶诚恐。浅谈自己住过的几个小区的感想。

瑞虹新城

因为在上海读书，家里想着男娃将来毕业了在大上海要有房子，遂06年在房交会上买了一套瑞虹二期的小户型，1万8一平，总价100万还不到一点。之前一直出租，毕业后就住进去了。

户型和居住感受：42 35104 42 14985 0 0 3493 0 0:00:10 0:00:04 0:00:06 3493>

一房户型很奇葩，刚毕业的孩子，其实对户型啥的毫无概念，南北通透，客厅主卧朝南等都毫不在意，现在回想起来，觉得2期应该算是塔楼。因为临着马路，所以还是有点吵的，三部电梯的隔音有点差，楼上的吵架声都能听到。我这个人对噪音较为敏感。

交通：交通真心方便，4号线临平路站就在楼下，去哪里都方便。后来开车，路边的停车位也算充裕，不管怎样都能停到，10元一晚。

物业管理较为干净，商业氛围好，楼下有必胜客，kfc，巴黎贝甜，还有易买得超市，非常适合刚毕业的年轻人。住在瑞虹二期，有种看90年代港剧里男女主角住的地方的那种感觉。

但是没有什么小区的氛围，适合下班回来睡个觉，当时也可能因为是年轻，也可能是觉得房子一般，就是不喜欢待在家里，天天出去浪。

业主群体：基本都是周围的上海本地人，拆迁的，很多小户型都是用来出租的，所以楼内什么样的人都有，歪果仁也有一些，好几次在电梯里遇到同学，“咦你也住在这里啊”是常用语。

投资回报（江草按：这部分编辑的时候加了点图表）：16年这个户型的单价能够实际成交的价格是8万到8万5。链家网现在瑞虹新城二期一房的最低挂牌价500w：👇

瑞虹的业主其实是比较感谢开发商的，因为瑞安从来没有放弃过这个地区（关注“住在上海”后回复“整治”看瑞虹周边从过去到现在一直是在拆拆拆的，以前的承诺都在逐渐实现。）瑞安持续地开发了十几年，每次有新盘推出，二手房房价也会带动着增长，终于将这个以前的“下只角”虹镇老街区域打造成了“高端社区”。瑞虹房价几乎呈指数型增长，最近一期就是千万盘通宵排队、当天清盘的新闻主角。下图是瑞虹住宅十年来（2006年推的是二期）一手网签均价数据图：（图比较丑）👇

仁恒森兰雅苑

12年初，工作换到了浦东，也是该成家的时候了，要买个能够安居乐业的房子。家里看中了仁恒森兰雅苑。12年初一期，最早均价是4万2，（当时证大家园是3万），后来一直卖得不好，价格回调到3万5到4万，同样一单元的房子，东侧靠近小区内部的要比西侧临张杨路的贵5000，家里觉得是自己住的，就要了东侧的（其实卖掉的时候东西侧的二手房价格一样的）。3万7。

居住感受：说实话，仁恒精装修的房子，让我这个外地来的小伙子开了眼界。

首先是户型：板房，南北通透，客厅，各个卧室都有大面积的窗户，整个空间非常敞亮。

内部装修：很精致，且很实用，很多细节，你没想到的，仁恒都帮你想到了，厨房橱柜里有个蝴蝶翅膀状的托盘，托盘面积很大，但是通过两个绞索，可以全部放到很难够到的内部，每次有小伙伴来我家的时候，我都要秀一下这个自带的设计（见下图👇）。

此外，工作阳台里包括了中央空调、燃气热水器，水胆，净水装置。安装有序，且方便后期的操作和保养（后文会提到绿城同样的工作阳台，人根本没办法进去操作。）

小区环境：仁恒森兰雅苑一期的绿化，应该是我见过的最精致的了，我有朋友住在上海绿城，仁恒河滨城，这两个小区都是绿化好的，但是毕竟是10年左右的小区了，主要是绿植茂盛。但是从设计感来讲，仁恒森兰雅苑更胜一筹。植物错落有致，小区内环绕别墅的喷泉，每天早上9点到10点，下午4点到5点开启。毕竟5块6的物业费！更赞的是一期的大户型，180和210的都是一梯一户。

交通的好与不好：主要是开车，小区户数和车位比是1比1.5，停车位非常充足。偶尔会坐6号线。开车到五角场15分钟，到陆家嘴30分钟，都是正常车速。（本人也在陆家嘴上班，高峰期走浦东大道，不堵。）说了这么多好的，肯定也有不好的，就是商业氛围不浓、几乎没有！买东西都要开车。好在15年邻里中心建好了，2期和南面的绿城御园建好了。也有些商业陆续开张了。

业主群体：基本都是65到85的业主，都是一大家子，安静祥和，自住为主。

学区：学区对口有赛东方之称的东方江韵幼儿园和赛明珠之称的明珠森兰小学。听说都是山寨版，但是学生的素质还蛮好的，期待第一批学生毕业。（自己还没有这方面考虑，所以对学区发言权比较低。）

投资回报：现在16年二手房单价能够实际成交的价格是6万5左右。租金两房9千，三房1万5，四房2万。新政之后的盘整行情下，仁恒1800W、1200W＋总价的房源链家网带看都能达到两位数，仁恒的号召力还是可见一斑的。👇

花木绿城锦绣兰庭

14年初，亲戚投资，托我帮忙看房，提供了建议后，亲戚买了花木绿城锦绣兰庭。兰庭第一批，是要抢的，因为是花木房地产公司开发，绿城代建。小区位于内环内，现在入住率20%。

户型和居住感受：装修说实话我觉得浙江民营企业的风格较为浓重，起码我觉得没有仁恒的好，过多运用了大理石和猪油红的木材装饰，感觉较为老气。噪声较大难免，毕竟在浦建路旁。

户型：户型中规中矩，主力户型是版式的3房和全南的两房。158的两个卧室和一个客厅朝南的三房和106的南北通透的两房我觉得是房型最好的。

小区环境：开发商过多用了草皮，植物不多，但也是较为精致，略逊于森兰雅苑一期，跟森兰雅苑二期打平。有一个户外游泳池，逼格较高。

商业：已经开业星巴克了，未来还有家乐福easy等超市，这个肯定能够超越森兰，毕竟内环内。

交通：小区停车位和户数比是1:1，内环还是寸土寸金。步行到世纪公园站要15分钟左右。开车上浦建路上内环也方便，去陆家嘴20分钟。

业主群体：范围较为广泛， 75到95的业主，以年轻人为主，好多海归的，做金融的，大家在业主群里互相吹牛装B，共同进步。

投资回报：14年初第一期均价5万5，15年底交房。现在小区有人出租，2房是1万5，3房2万2。16年二手房预计能够实际成交的价格在8万5左右。

学区一般：对口花木中心小学，群里一致吐槽，菜场小学的既视感，满满的不开心。希望能够并给海桐。

万科翡翠滨江

2015年底，家里卖了老家的一些土地和厂房，实在经营不下去了，5亩多地加上一些厂房办公楼，卖了不到1000万（实业太艰难了T_T），加上把森兰雅苑卖掉的钱，想着半投资半自住，看东看西买了万科翡翠滨江。这里唯一想提一句，除了翡翠滨江样板房装修好以外，他们家的微信公众号文案写得真好，全球高净值人群，恭迎金字塔塔尖人士，半数陆家嘴精英选择…… 卢浮宫同款石材，美国白宫用的御用设计师，美帝大统领的图书馆都是这个设计师设计的，我当时就泪了，哭着喊着拉爸妈去看……（江草按：前万科人表示，定海神针真的不是万科安排的托，他只是比较好哄……  T.T）

作为仁恒粉，同期关注了仁恒公园世纪，公园世纪装修，户型，地段，我觉得和翡翠滨江不相上下，但是不是一梯一户，这个是我觉得是硬伤，当然仁恒的设计师觉得需要促进邻里之间的沟通，但是我个人喜欢独门独院的感觉。

翡翠滨江的投资回报率（江草补充的）：2014年底翡翠滨江低楼层165平方也就1000W出头，那一年大家觉得1000W还是豪宅，现在1000W只能算改善型住房了。现在万科翡翠公园的大户型也要1000W出头了，自行感受一下这个落差吧 T.T 。因为翡翠系都是新房，还没有二手成交价可以比较。但是一手报盘价看也已经涨了一大截了。

买品牌盘到底值不值？

综上住过的、或是买过的小区，都是比当时周边略贵一点的。虽然后来看投资回报率都不错，但是当初也不是为了升值，主要原因是自己喜欢。

最后几点感受

1. 买房要有意识。感谢爸妈，家里上车早，06年就在上海买房了，不是说房子本身增值了多少，而是因为你在上海有房子了，本身就会变得很关注上海的房产，关注它的走势，也有努力的目标。加上本身从事金融行业，月收入较高，能够还得起贷款。

2. 买新房子。不可否认，房子主要的功能是用来住的，公共区域环境，小区环境，业主素质，是我比较关注的，市区老破小，真心不能接受。住的感觉天差地别。同样都是遛狗，一边是穿着汗衫的大叔牵着中华田园犬一边吐痰一边走过停满助动车小区道路，另一边是9岁的穿着公主裙的萝莉跟着秋田犬在满眼绿色的草坪上奔跑。我宁愿多开10分钟看萝莉。（复习👉：只有100W首付，该买一手房还是二手房？深扒一手房和二手房的优劣势？）

3. 不要过多追求投资升值。升值角度，这个反倒是自己考虑得少的，我觉得跟得上大盘就好了。房子就是用来居住的，房价过高，损害很多东西，金钱至上了，让很多人铤而走险，我周围就有同事去年股灾，杠杆全上结果下场不好的，就算自己在金融行业也无法幸免。（江草按：其实“自住是最好的投资”，就是这个意思，以后有机会再深聊这个话题。）

4. 希望建筑行业的小伙伴们加油。现在好的土地基本上都是国企才能拿到，希望他们能够用仁恒的那句话激励自己：善待土地，用心造好房子。（晕……这位真不是仁恒的托……T.T）

住在上海

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