中山临深板块，正在发酵。
半个月来，深圳、东莞先后出台最严调控。被堵住的购买力，是否正涌向中山？上个周末，房叔到东部临深楼盘，一探市场水平，发现了不少亮点。万科西湾汇：大量粤B车，中午3辆大巴深圳客；广银海棠湾：7-8成深圳客，两天多卖了一栋；卓越海畔山：深圳客有提升，转化率较高；朗诗德洲尚郡：最近一周成交超20批；佳兆业上品雅园：只剩十多套，本地客为主；领秀海：现场30批，深圳客全款不眨眼；海湾城：现场超30批，深圳富二代给父母买房；金色年华：两天到访超200组，成交44套；海伦堡千江阅：周末访客数量增加；方直香山墅：周末加推，现场到访累计数百人；
以下是踩盘的具体内容，需要知道的是，近期现场价格变化大，故部分价格内容仅供参考。你近期有观察到楼盘变化吗，欢迎文末交流。
下午4点左右，马鞍岛的万科中天西湾汇，已经过了看房高峰，但现场依然有8-10组客户。经过区域介绍的沙盘，很容易听到销售介绍“深中通道的另一边深圳，你们应该比我更加熟悉了”项目于上周末刚加推了全新的10栋，目前主要在售8/9/10栋77-88㎡住宅，均价约3.2万/㎡。“今天中午人特别多，完全不够位置坐。我们都来了3个大巴的深圳客了。”现场相关工作人员透露，由于项目本来的客户大比例都来自深圳，最近一周来访约400组客户，深圳客占比有稍微上涨，大约占到6成。停车场依然是大比例的“粤B”。现场渠道中介告诉房叔，深莞限购加码后，他们接到深圳客变多了。他说：“不能买深圳东莞了，就跑到大湾区这边。广州南沙也很火，但对于我们来说，带客户来马鞍岛，有更直观的引导，因为这里就是第一出口，一看就看到了。”此外，房叔发现，在项目外面，有其他项目举着广告牌试图截客，分别是方直香山墅和海伦堡千江阅，不约而同打出“首付15万起”的字眼。
位于南朗翠亨、临近唐家北的广银海棠湾，在临近中午时，销售中心坐满了人。项目目前在售11栋89-112㎡，毛坯均价1.1万/㎡起。其三天前加推的11栋，今日（7.26）已基本售完。现场渠道中介告诉房叔，项目的深圳客户，占比接近7成。策划透露，项目合作的渠道，基本都是深圳方面的渠道。就目前的成交数据来看，深圳客占了8成以上，珠海客占1成。本地人看的多买的少，对价格接受度较低。相比之下，深圳客从看房到成交，中间的转化极高，超过5成。现场的深圳客说：“我在惠州看了不少盘，对比之下，中山的价格低一点。现在介绍的这个盘就不错，不想看其他的了，直接买这里了。”从停车场看到，粤T车牌大约占了5成，多属于渠道中介的，粤C珠海车牌占了2成，深圳的“粤B”只占1成。项目目前在售4/6/7栋90-140㎡，均价约1.45万/㎡，带装修。相比广银海棠湾，卓越海畔山的山景资源更加突出，自然景观要好一些。现场中介告诉房叔，他们带来的客户中，深圳客最近占比达到4成左右，但成交很高，也就是转化率高，达到7成左右。位于翠亨中山影视城对面的朗诗德洲尚郡，现场客户不少，房叔目测大约15批。项目目前主要在售105㎡一梯两户健康住宅，均价约1.58万/㎡，相比首开有所上涨。从停车场车牌情况来看，深圳粤B车大约占3成，中山本地的粤T站5成。项目工作人员透露，最近一周成交超20批，其中7成来自深圳客，还有部分外省客户。访客量日均大约40批，其中来自深圳的占一半，约20批。房叔现场和客户攀谈，一位来自深圳的购房者表示，自己在南朗看一圈再做选择，其中最看重的还是深中通道。对于双城生活，他不太看好，如果买了这里，更倾向于养老。现场中介告诉房叔，他们带深圳客户看房，基本上在南朗的5个盘看一圈之后，客户就会有意向选择，于是再回到意向楼盘，基本上第二次回访就成交。位于南朗镇政府板块的佳兆业上品雅园，可快速接驳翠亨快线，连接深中通道。房叔到达项目时，现场门可罗雀，大约仅3批客户，均为本地客。停车场内也以本地车为主，有一两台外地车。目前项目已经在清盘阶段，仅剩十余套房源，在售1栋2单元和4栋，处于清盘阶段，仅剩十余套，均价1.5-1.6万/㎡。现场销售告诉房叔，项目的客户主要以本地客、香港客和深圳客为主；主要看中翠亨快线上马鞍岛这个优势。位于唐家北板块的保利碧桂园领秀海，房叔到达时就有近30批客户。
项目目前在售27栋，建面约100-116㎡，均价1.7万/㎡，预计明年七月份交楼。目前仅剩1-4层，14层和顶楼的单位。广深客户占比40%，停车场有近四成的深圳车和其他外地车辆。现场销售表示：在深莞限购加码前，项目深圳客比例大约2-3成，但最近这个周末深圳客比例上涨至5成左右，且购买力较强，甚至全款不眨眼。房叔在现场，与一位正在观望深圳客攀谈。他目前在万科中天西湾汇和保利碧桂园领秀海两个盘之间犹豫，因为他对西湾汇的产品也挺感兴趣。位于南朗翠亨、唐家北的万亩大盘锦绣海湾城，一如既往人多。房叔下午到达时，目前现场客户近30批，其中深圳客约7成，部分广州、珠海客户，少部分本地客，停车场内，粤B车占近三成。项目在售9、10、11期，均价1.5万/㎡，有现房和期房，期房明年九月交楼。现场销售告诉房叔，从周六（7.25）开始，深圳客比例有显著上升，周天（2.26）甚至七成都是深圳客，好的楼层基本被抢完，仅剩底层单位。房叔在现场随机攀谈，有深圳过来买房的富二代，因为深圳限购，所以打算在中山买套房给父母养老；也有从深圳过来买房的女强人，买房只投资用，不打算自住，还不停问房叔哪里的房子能升值……除了南朗、马鞍岛，房叔注意到，火炬区部分主打深圳客的楼盘在周末来访量都有一定的上涨。
比如，金色年华在7月24日（周五）来访57批，成交17套；7月28日（周六）截止21点，来访146批，成交27套。方直香山墅在7月25日周六加推7栋新品，现场来访数百人；
总的来说，深圳东莞限购加码以来，据房叔掌握的市场动态，南朗、火炬反应较为灵敏，现场人气成交还跟楼盘自身推售节奏、价格优惠政策有关。对于马鞍岛的楼盘而言，影响的确有限，因为本来深圳客的比例已经很高。近期，你有观察到临深楼市，有何变化吗，欢迎文末跟我们留言。
当下的深中两侧，因为超级工程深中通道，已是风口，更是趋势。风口之下，这里有能让深圳人和湾区人席地而坐的剖析内容。今天，我们创建了深圳小分队交流群，如果你想进群，获取资料，那么就扫一扫二维码加我为好友吧。不过，要记得按照要求备注，否则一律不会通过。（深圳人，加完后开一下共享位置或提供身份证明，初期只拉“深圳人”。）
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