小政府社会中的城市旧改：从香港“保育中环”说起
近期，香港地区正在发生的一系列热点事件极大吸引了国人的注意力。其深层动因我们可以看到政治，经济，地理等众说纷纭解读的角度。笔者最近看到香港大法官列显伦（Henry Litton）的一篇文章，他指出了从公共医疗，教育到住房，‘自由放任’的政策在过去20年已经被特区政府推到了极致。‘小政府，大市场’指导下对资本的过度放任造成了广泛社会群体走上街头的不满根源。
作为专注于城市空间营造与研究的机构，我们认为城市的物理空间的特征其实极大地脱胎于区域内真正掌握政治权利群体的意志投射。从香港这个热点事件角度发散，在上期西班牙旧改项目介绍之后，我们将目光投向了香港旧改领域。在这种小政府（很显然特区政府的职能发挥是不足的）的操作系统下，香港有代表性的旧改项目是如何发生又如何形成的。这里面有哪些空间层面，利益协调层面乃至文化层面的有趣之处，又有哪些值得借鉴或引以为戒之处？
通过信息收集我们发现，弱势小政府的特征依然在城市旧改改造更新领域延续着。香港法律明文保障私人财产的不受侵犯。而对于文物的保护则缺少硬性规定。香港古物咨询委员会作为独立的行政机构，承担为历史建筑评级的职责。经过评级的建筑分为一级古迹、二级古迹、三级古迹和法定古迹。而只有评级为法定古迹的建筑才受法律保护能免受拆除的顾虑，全香港仅有有118处。而剩下三个级别的建筑尽管是名义上的古迹，但拆除与否全权由业主决定。
在这个背景下，‘保育中环’项目作为香港旧改史上浓墨重彩的一笔得以生根发芽，其背景与成因就格外引起我们兴趣了。
2018年5月，中环荷里活道10号人声鼎沸，经过十年修葺的前中区警署终于以全新的面貌与香港市民见面，在当时可谓全城热事。整修后的警署更名为“大馆”，将作为展示中环历史的博物馆以及艺术文化的发生地服务于社会。而距大馆仅仅几百米，早几年开业的政府前已婚警察宿舍，现已改为设计集市的元创方如今早已是人们耳熟能详的旅游打卡地，深受本土文艺青年和自由行年轻旅客的青睐。作为政府于09年提出的“保育中环”城市更新计划中的一部分，强调文化艺术与原创力量的大馆和元创方为香港带来新形象的背后反映了后金融危机时代政府对自身城市竞争力、可持续发展和民生等议题的反思。一座城市究竟该怎样协调历史保育与经济发展？作为内地长久以来的老师，香港透过“旧区改造”这一棱镜所折射出的城市百态，或许亦值得内地城市引以为鉴。
PMQ的夜间集市（图片来自网络）
从拆除到保育，城市永续发展的新认知
“有四十年历史的钟楼给拆掉了，其实有多可惜？只证明我们的政府并不尊重回忆，让我们活在一个没有回忆的都市。”
《我所爱的香港》
香港保育中环计划所涵盖的建筑（图片来源网络）
2009年，时任特首的曾荫权在当年的施政报告中首次提出“保育中环”计划，计划对港岛中环区域内的八栋政府所有的历史建筑进行修复改造，用作公共用途。细数这八个改造项目，它们分别是荷里活道已婚警察宿舍，中环街市，中区警署建筑群，香港圣公会建筑群，中区政府合署建筑群，前法国海外传道会大楼，美利大厦以及中环新海滨。在政府的初步规划中，除了政府合署和美利大厦外，其余六处都将作为面向公众的文化休闲设施进行保护性开发，其中早已荒废的中环街市更是政府从勾地表中特意划出作为公用。
保育中环计划（图片来源：香港发展局）
放弃通过拍地获得政府收益，并将土地交由地产商开发的常规做法，转而贴钱对历史建筑进行保育活化，这看似反常的做法背后是政府对香港未来发展的焦虑。一方面，千禧年之后的香港依旧未从金融危机中恢复，向外看，是入世后愈加开放的大陆经济体和虎视眈眈的其他亚洲金融城市，向内看，是低迷的楼市和还未从“非典”中恢复过来的旅游业，另一方面，香港正在逐渐失去工业化以来的文化领先优势，曾经风光无限的影视音乐产业正被韩国在内的其他东亚国家甩在后头。
这些内忧外患让香港政府意识到未来的城市想要脱颖而出，除了继续发展金融、物流、生产性服务与旅游业这四大支柱产业外，必须还要另寻他方进行文化输出，通过一个富有文化的、多元的城市形象来能助力旅游业的蓬勃和本土经济发展，吸引高端人才就业，同时获得国际投资。而文物古迹保育无疑是一个好方法。
回顾香港的城市保育史，最早可以追溯到上世纪七十年代。当时英国殖民政府为新建文化中心下令拆除以运营了百年之久的尖沙咀火车站，引起各界人士的极力反对。他们上书英女王，陈述火车站对于香港历史意义重大，理应得到保存。然而英政府拆除之意坚决，时任总督的麦理浩在各界的反对声中最终只同意保留火车站的钟楼。如今人们在维港看到的钟楼，便是当年的遗存。不论白天夜晚，星光大道永远游人如织，风景绮丽，只是对着港岛天际线合影留念的人们无论如何也想象不到他们身处的地方曾是连接亚欧的交通枢纽。
曾经的尖沙咀火车站，如今仅有钟楼保存下来（图片来源：HKHP)
进入新世纪，以皇后码头保育运动为首的一系列市民运动方兴未艾，公民的文物保育意识空前高涨，从天星码头，喜帖街保育行动，到菜园村反高铁事件，在这一次次的保育示威运动中，社会各方力量都参与其中，政府、开发商、公众、私人业主、异见人士、社工团体、学术界…… 他们以“文化保育”为名，表达各自的利益诉求。
曾经的尖沙咀火车站，如今仅有钟楼保存下来（图片来源网络)
对于香港的民众来说，旧区开发往往是士绅化的前奏，道路和商场的兴建不仅不会使人民的生活变得更好，反而在进一步挤压本不富裕的生活空间，而由此获得巨大利益的仍然是幕后统治城市的开发商。在媒体和异见领袖的组织和鼓吹下，来自底层的情绪往往以事件的形式被引燃放大。在2006年天星码头保育运动中，市民以保护集体记忆为由反对政府将天星码头和皇后码头拆除作道路和商场之用，并一度引发了警民冲突。这一次次的保育运动背后，正是市民对时局不满的宣泄。
香港政府也曾试图保护历史古迹，但往往为“小政府，大市场”的体制所限，所能做的并不多，成功的案例也是屈指可数。香港法律明文保障私人财产的不受侵犯，而许多文物古迹业权为私人所有，除了法定古迹受法律保护不能拆除外，业主有权对其他级别古迹任意处置。在位于半山的何东花园的清拆开发中，尽管建筑一度被列为暂定法定古迹，但最终业主拒绝政府以地换地、保留古迹的提议，转手卖出，使建筑被开发成现代化的物业。因此，尽管旧区保育在民众中呼声极高，但因为高额的利益诱惑和强势地产商的参与，最终结果往往是破坏性开发占主导。
左下角为历史上的何东花园，既有西方的住宅，又有东方的亭台楼阁，别有趣味（图片来源网络)
而“保育中环”计划的最终实施，可以说是天时、地利、人和。一方面，香港政府对于文化振兴的渴望在当时的时间节点上极度迫切，另一方面，计划中的建筑皆为政府物业，更好主导，而大众的推波助澜也是助力之一。
作为香港最早发展起来的地方，全港经济的重中之重，短短不足千米的中环区域聚集了数以千计的跨国企业和金融机构，高端的商场酒肆更是星罗棋布。港铁中环站连通了港岛线、荃湾线、东涌线和机场快线，是重要的交通枢纽。尤其是作为机场快线的终点站，来自世界各地的人士不需二十分钟便能从机场来到这片核心地段，从而赋予了中环对外展示的战略级地位。在PMQ和大馆开业之前，人们来到这里是为了商务、购物，对香港的印象无非是便捷高效的服务区，货品齐全的消费天堂，而如今却有去处让他们了解香港的创新和生活品味，乃至追怀当年的市井气息，并在不经意间萌发出想要逗留的念头。
一个富有文化的创意之都，一个将历史保育和经济发展置于同等高度的文明之都。在香港，还有哪一个区域比中环更能宣传这样的城市新形象呢？
中环商务区（图片来源：shutterstock）
从政府物业到文化胜地，城市新名片的诞生
“在文物保育方面，我认为重点不应限于保存历史建筑，而是活化历史建筑，使它们融入社 区之中，与社区互动，从而带来社会及经济效益。”
《香港新方向》
中环远眺（图片来自网络）
作为“保育中环”计划的一部分，不论是PMQ（元创方）还是大馆，它们的前身都是政府机构。自1841年英国军队登陆香港岛，便选定中环区域作为军队和行政机构的根据地，一座座维多利亚风格的建筑也随着各种需求而被兴建起来，从海的另一边眺望，香港岛俨然一副欧洲景象。在当时的建筑群中，位于荷里活道的中央书院是当时香港第一所官立公立中学，孙中山也曾在此就读。1948年，改名为“皇仁书院”的中央书院在战争中被损毁，并在1951年被政府在原址上新建了两栋现代主义建筑，作为宿舍提供给已婚警察。Police Married Quarters，当时已婚警察宿舍的英文名成了PMQ的名字由来。
中央书院旧景（图片来自网络）
1948年，旧校舍因为在战乱中受损而被拆除，在原址新建了国际式的已婚警察宿舍。
距离PMQ不远处的中区警署集警署、裁判司和监狱为一体，同时具有抓捕、审判、收监的职能，是重要的政府执法地，在当时是偷渡客和罪犯常光顾的地方，越南领导人胡志明也曾被关押在此。“大馆”便是当时人们对警署的通俗叫法。
历史上的中区警署（HK Development Bureau）
随着政府机构向东转移，许多的曾经的政府建筑所在地被拍卖给了私人业主兴建高楼，中环的面貌也随之日新月异。作为其中的幸存者，PMQ和大馆常年空置，直到保育计划提出后才逐步重新焕发活力。改造后的PMQ和大馆都从政府物业转变成了公共文化场所，为本土设计师和艺术家提供展示的平台，但彼此又各有侧重。
PMQ：属于设计师的创意市集
改造后的PMQ可使用面积仅18000平方米，但却集设计师店铺、工作室、住宿、餐饮、展览、活动、公共休憩和文物保育为一体，既有小型的商业店铺，又有大空间的展览活动场地，成为一个业态复合的商业市集。这种“螺丝壳里做道场”的改造成果既得益于开发团队对现存建筑物历史价值的充分尊重，也离不开对其商业潜力的充分挖掘。
营业中的PMQ（图片来自网络）
pmq 改造方案设计 （图片来源：pmq）
宿舍间爆改设计师店铺
因为PMQ的前身是已婚警察宿舍，其建筑内部的规划布局皆按照住宅的需求进行规划。两栋建筑都是以单边走廊为水平流线，连接一间间的宿舍，可说与传统商业空间大相径庭。然而这样的物理隔断与设计师店铺竟奇妙地契合，从尺度上既满足了店铺的展示需求，又充分考虑到起步阶段设计师的承租能力，因此几乎无需做大的改动便能使用。
原先的宿舍间被改造成为一间间特色店铺（图片来自网络）
在业态方面，入驻的商家都是独立小众品牌，涵盖了餐饮、时尚、生活方式等方面，可以看到管理团队对 PMQ 原创设计发生地的形象打造。由于原建筑足足有八层楼高，因此在五层以上的区域便不再布置商铺，而是将高层租给不需要客流的文化机构或设计事务所作为办公用途。
在宿舍间外部宽阔的走道曾经是作为同层家庭共享的公共厨房和客厅，如今也被利用成为多功能空间，既可举办临时小型展览，又可租用给短期商户作为快闪店使用。
PMQ走廊今昔对比（图片来自网络）
半空加建，强行改变流线
在项目开始时，留给改造团队的是彼此孤立的两栋住宅楼和高达8层的并排单元式小空间。为了增加两栋楼的联系，对PMQ的第一个改动便是在两栋楼间加建了一个新结构，用于连通两栋楼的五层，新建的景观平台取名为Plateau，开放之后非常受欢迎，平时不仅可以看到PMQ的工作人员在这里休息用餐，还有社会组织在平台上举行讲座或是拍摄影片，而前来参观的游客也乐意上来一探究竟，从一栋楼逛向另一栋楼，一并解决了增加楼宇联系和高层引流两个问题。
PMQ空中花园 （图片来自网络）
事件引流是长期维持人气的秘诀
除了设计师店铺和工作室，PMQ还拥有两个主要的活动空间、一个是位于Plateau下方的智方，另一个是位于两栋楼之间的市场和公共庭院。智方的室内空间高5米、大500平方米，可用作展览空间或者私人宴会场地对外出租。而半室外的市场和公共庭院占地1000多平方米，可以举办大型展览、文化节、媒体发布会或者品牌推广活动。
空中悬浮的智方 the Qube（图片来源网络）
举办活动中的PMQ庭院（图片来源网络）
从开业到现在，PMQ已举办了众多火爆的展览和活动，其中既有高端的品牌展览和发布会，（如去年的香奈儿展），也有十分亲民的各类文化节和主题市集。而展览方面，都是大众参与度极强、适合人们拍照打卡的主题展。依靠丰富多彩的活动展览PMQ几乎每天都人气十足。
在智方内举办的香奈儿巡回展开幕当天引来众多名人捧场（图片来源网络）
在PMQ举行的各类展览形式丰富，都收到了不错的反响。（图片来自网络）
大馆：历史、表演和当代艺术的集合地
与只有两栋建筑的PMQ相比，大馆是由多个建筑组成的建筑群，功能更加多样，建筑细节也更为丰富。从历史价值的角度说，PMQ属于三级历史建筑，而大馆的中央裁判司署、营房大楼和域多利监狱三栋建筑属于受法律保护的法定古迹，意义也更为重大。改造后的园区以文物保育、展览和艺术表演为主，配合商店和餐饮的业态，意在打造市民游客可以停留驻足的地点。如果说PMQ是依靠展览活动引爆的创意市集，那与其比邻的大馆就更像是香港集历史博物馆、当代艺术和表演艺术为一体的文化空间。
大馆现状（图片来自网络）
建筑即是历史，警署大楼变身怀旧博物馆
香港大馆建成至今共有170多年历史，由16栋建筑和两个公共平台组成。保育团队在组织保育专家和结构工程师对已多处损坏的历史建筑进行修复的基础上，经过策展团队的规划将建筑变成一个个展示香港旧日时光的博物馆。人们进入不同的建筑可以看到过去发生在建筑中的故事场景，了解香港早期的法制历史。
原先关押偷渡移民的监狱经修复后，通过与多媒体技术的融合再现了当时监狱中的场景。
开幕展览《大馆一百面》中向游客展示了在中环营业多年的历史老店，透露出浓浓的回忆。（图片来自网络）
新建文化场馆，让本土艺术发声
而在大馆历史怀旧的另一面，是富有活力的当代艺术和文化活动。在修复旧建筑之外，大馆还增加了两栋新建筑，一栋作为当代艺术展厅，另一栋作为表演空间，为本土的艺术家和表演家提供了难能可贵的展示平台。由于赛马会慈善基金对大馆的持续资助，在大馆内举行的各类展览和表演多数能免费向公众开放。
航拍图中新建的当代艺术展馆和历史建筑清晰可辨（图片来源网络）
赛马会艺方内的艺术展（图片来自网络）
除了赛马会立方和艺方两个新建的场馆内会长期举办各类展览演出外，大馆还有多个室外空间可用作表演场地，供艺术家和社会团体举办演出、讲演。
市民在赛马会立方下方的露天剧场欣赏音乐会（图片来自网络）
严格挑选商业，打造文化特质
与PMQ相比，大馆引入的商业较少（目前共14家餐饮，20家品牌店），但每一家都是精挑细选，有直接把监狱当酒吧用的 Behind Bars， 有经营多年的老师傅开的裁缝铺，有140多年历史的西班牙皮具品牌，如此种种，都是市面上少见，有态度、有品质的品牌。可以说，在大馆引入商业并不单单是为了盈利，更重要的是和其他功能一起，丰富场地的特性，共同打造大馆独有的文化气场。
监狱特色主题的 Behind Bars，独立的监牢被改成了酒吧包厢（图片来自网络）
与大馆历史建筑结合的时尚餐饮（图片来自网络）
对比PMQ和大馆的保育成果，我们可以从中发现相似的改造策略，那就是尊重历史原貌、增加现代功能、严格挑选业态、通过事件引流。因为是政府发起的公益文化项目，PMQ和大馆的经营都不以盈利为导向，而是在场所感上下功夫，如何让这两个地方拥有自己的独特氛围，增加国际吸引力，成为香港的文化新名片是场馆运营的首要考虑。香港政府希望能借此向世界发出信号，展示一个多元、富有历史又充满生命力的本土文创环境，并将其作为城市整体发展的一部分去考量。
2014年，开业第一年的PMQ就吸引了400万人到访；2018年，开业刚几个月的大馆参观人数就突破100万人次。现象级的热度证明了两个项目的成功，也将中环变成了游客眼中不只有购物的文化历史区，和石板街、摆花街、苏豪区、中环电梯等景点一起勾勒出一幅文化胜景，不仅提升了香港的国际形象，更为周边的购物区带来了难以估量的经济正效应。
香港旧区保育的艰难十年
“就似这一区 / 曾经称得上美满甲天下 / 但霎眼 / 全街的单位 / 快要住满乌鸦”
《喜帖街》
2006年，等待被清拆的喜帖街（图片来源网络）
从PMQ、大馆到国际上的毕尔巴鄂古根海姆美术馆，伦敦的泰特美术馆，这些案例都已经向人们证明了文化地标的打造对于一个城市所产生的正面效应是巨大的。而这一类的文化旧改项目不同于一般的商业项目的操作，不仅前期开发成本巨大，后期的运营更是面临要求高而营收有限的状况。这种城市级别的公益文化类场所需要依靠多元的方式维持运营，不能追求商业利益的最大化，其中所需要的协调工作和专业能力都远高于一般的商业项目。PMQ刚开业的时候就面临到是要收租金维持运营还是低租金来培育年轻艺术家的两难抉择上，许多年轻艺术家因为无法承受租金的负担和空有人流没有消费的困境而被迫离开PMQ 。PMQ的运营团队也是通过政府和同心基金的扶持慢慢寻找营收和文化培育之间的平衡。而大馆也是依靠赛马会慈善基金会的支撑才能维持运营，且需要持续更新的文化活动维持场馆的活力，这些都有赖于社会各界人士的参与。
由旧发电厂改造而成的泰特美术馆（图片来源：香港发展局）
而政府在这样的项目中无疑扮演着举足轻重的角色，作为城市的治理者，其如何在宏观视角下将文化保育融合进城市发展的全局，并通过政策和行政手段统筹调配资源，推进保育项目的顺利进行，让文化助力城市的社会经济发展，这些都是对治理能力的考验。
对于拥抱市场力量，奉行积极不干预准则的香港政府，其在旧区保育的路上走得十分缓慢。从2009年到2019年，自“保育中环”计划提出已整整过去十年，计划中的八个项目如今已完工的只有三个。2008年起，政府推出活化历史建筑伙伴计划，邀请社会组织一同参与文化古迹的保育工作，在当时引来了社会公益组织踊跃的报名，然而十年之后，能叫出名字的保育项目却是寥寥无几。对比半年能建完一栋住宅楼的房地产开发，这样的速度不能说不慢。
PMQ 和大馆无疑是幸运的，它们身处在香港形象展示的战略要地中环。在大众视线之外，对于历史街区的破坏性开发仍在继续。就在“保育中环”提出的前几年，曾经繁华一时的湾仔喜帖街因为印刷行业衰落之后变得冷清凋零，最终被政府收回业权，转手卖给开发商进行物业开发。
利东街上将旧楼清拆后新建的全新欧式街道（图片来源网络）
从经济发展的角度来讲，产业的更新，楼宇的老化是城市新陈代谢的一部分。随着时代的进步，新的功能会取代旧的功能都是再正常不过的事。然而，具有时间沉淀的旧事物往往携带着当地居民的生活回忆，在岁月中滋养着温厚的邻里之情，更潜藏着独有的文化特质等待被发掘。不知香港政府在决定重新开发这片区域之时，是否曾考虑过利用喜帖街的印刷文化做出香港独有的城市更新项目？
只是资本只专注于眼前的利益，自然不会考虑这些费时费力的事情。于是曾经充满市井气息的街道旧貌换新颜，变成了“利东街”，且一并带高了附近的房价。而喜帖街的老住户便搬到了远离市中心的偏远地带，偶尔经过此地时，大概也已想不起以前的模样。
喜帖街今昔对比（图片来源网络）
结语
旧区保育或者文化保育是一个复杂的社会议题，他牵扯到城市的发展定位，政府的执政能力，社会各界的利益诉求和市民的根本福祉，它就像一个万花筒，从各个角度望去会看到不同的景象。如今，城市保育的议题在全球化的语境下正在被广为讨论。什么样的旧区值得保育？保育项目该如何平衡慈善与盈利，又该如何为城市的持续发展服务？面对这些尚未有定论的问题，香港的保育中环计划无论是从宏观的城市发展策略还是微观的具体保育方法都为我们提供了一个鲜活的样本。在大陆城市也都面临着旧区改造大潮的情境下，我们希望以这篇文章抛砖引玉，引起更多对旧区改造相关的探讨，或许答案会在讨论中逐渐清晰。