‘项目要够好，造价要够低’的开发商白日梦如何成为可能（曼谷商业系列篇之一）

https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=l0390pjsg4q&width=500&height=375&auto=0
笔者最近在做商业地产设计和策划时，在面对甲方的内部商业团队和其他乙方顾问公司时，经常能在他们的各种商业意向图或愿景图中看到曼谷的‘the commons’这么一个商业项目。

一般来说，一个商业项目越经典，就越高频率地出现在新项目前期发展规划PPT中作为未来项目打造的理想参照。比如开创峡谷商业体验奇观的大阪难波公园，我就在近乎一半的乙方汇报文件意向图中见到其熟悉的身影。

The Commons近来如此高的出镜率激发了彼山的好奇心，于是我们专门飞到曼谷考察了这个项目，顺便也将曼谷近几年新开的商业地产逐一体验了一番。

对于曼谷，我们最大的感受是这个东南亚中心城市与其气温匹配的设计温度正喷薄而出，曼谷的建筑设计，景观以及视觉平面设计都达到了很高的水准。这点我们在未来会选取一些项目详细梳理介绍。而对于The Commons，我们则认为它是一个小型商业项目通过由外到内，由硬件到软件的极致设计炼成的一颗城市宝石，我们必须进行严重介绍。

首先，对于游客或非本地社区客来说，找到这个项目是比较费劲的。曼谷的大多数商业项目都在BTS轻轨沿线（曼谷的交通非常拥堵），但是The Commons项目本身到离得最近的轨道交通站也需要步行近两公里。并且项目并不处在区域的商业主街上，而是坐落在主街拐进来100米左右的一个社区道路上。

这对于一个商业项目来说，意味着曝光度和扫过人流的极大缩水。因此，项目本身除了本地社区居民以外还必须作为一个口碑目的地型项目来吸引外来人流。另外这个项目的造价也非常低，这个面积约在5000平米的项目预算总造价只有不到5000万人民币。就这样，不临主街，低造价预算就成为摆在项目发展面前的难题。

因此，虽然‘项目要好，造价要低’经常成为设计师吐槽甲方不切实际的槽点，但是这里必须要说，通过优秀的设计（包括策划，建筑，品牌和视觉设计等），项目好造价低其实是能够实现的。并且要达成这个目标也只能够通过设计手段来化腐朽为神奇。（不过如果甲方的要求变成‘项目要好，造价要低，设计费也必须低’的话那就自求多福啦）

于是，在低预算的前提下，本土设计团队Department of Architecture做出了几个非常大胆的决定。第一个是作为热带地区商场整个项目公区内部不设置空调，完全依靠排气扇辅助的自然通风。第二是作为一个多层的商业项目，项目公区内不设置自动扶梯，垂直交通必须依靠步行楼梯或垂直电梯。第三是整个项目主材质使用混凝土，几乎没有额外的饰面材料。

首先，对于项目公区不设置空调显得非常大胆，需知这个项目名称就叫‘The Commons’而Common Area在商业中也就是‘公区’的意思。显然项目叫这个词的用意就是希望大家把这里当做一个人群聚集并产生社交与交流活动的场所。在进入项目入口处的标示墙，一副由设计原创的阐述这一项目理念的铜板壁画精确传达了这一核心理念：Our Intention Is To Build First A Community, Then A Mall（我们的理念是先打造一个社区，然后再做商业项目）

而这样一个场所在酷热难耐的曼谷显然没有空调是待不住人的，但是The Commons通过设计的方式居然玩出来了。解决方式首先在于对形体的处理上，项目位于主街拐进来的一条社区上，在接近项目的过程中由于临近建筑的遮挡感受不到任何前方有个商业项目的痕迹，而直到你到项目跟前的那一刻，一个巨大的盒子漂浮在一个巨大的台阶上突然显露在你眼前。那种突如其来视觉震撼让走在路上的行人非常容易不自觉地要踏上台阶一探究竟。对于项目来说，不在主街上人流少没关系，我通过这么个设计，把过路人流尽量吸进来，提高转化率。

而这样的设计不仅仅带来形式上好处，踏上台阶拾级而上，你能立刻就感觉到一阵凉意袭来，完全不同于街道上的酷热。这首先得益于这个巨大的混凝土盒子为下方的空间投下巨大的阴影，隔绝的阳光的直射。

同时，盒子内部结合垂直交通又设置了一系列直达屋顶的中庭开口形成了空气上下对流的天井效应，让热空气源源不断地向上升腾。

最后，建筑的屋顶设置了一组工业级的排气扇来大大加速热空气排出这一过程。于是，在这样的一个环境下，热意被以自然的方式最大限度的排除了。在这个项目的中庭内部，微风阵阵，感觉非常的惬意，完全不同于空调环境下干涩感。同时，自然通风免去了大笔的机电投入费用和后期的运营费用。

而解决了温度问题，设计师就要进一步创造一个宜人的社交空间。解决的方式就是一个被叫做‘the ground’的大楼梯。Groud就是地面，设计师将楼梯大尺度铺开，使其成为一个折叠的地面。在这里，楼梯就是地面，同时这个地面还不像平地一样一览无遗，毫无变化。它通过踏步标高的变化融合进了多重的景观元素与就坐区域，让空间运动起来，让各种活动被楼梯错落激发出来。

从上图可以看出，楼梯的设计非常丰富，交通上它要承载引导客人向上到达主力店铺区域，向下进入美食大厅区域的功能。因此楼梯被纵向切成两半，一半向上，一半向下。而同时，在通行功能之外，楼梯还融入了一些可供就坐的开放平台，富有趣味的小布景和小舞台。以此提升common area的使用率与人气，把楼梯带活。笔者在现场时，楼梯上各国游人如织，大家席地而坐，空间非常富有生气。

楼梯另外一个笔者十分喜欢细节在于，设计师使用低成本防腐木的同时，在每个梯级的边缘用铝合金条收边。这样楼梯的边缘就清晰勾勒了出来，既提醒了使用者注意台阶高差，又避免了大面积楼梯看过去显得特别闷糊成一团。设计的巧思就体现在了这种细节之中。

沿着楼梯一路而上，就把人自然带到建筑的二层主商业平台。平台上散布各类精品店和餐厅类业态。平台的宽阔外廊围绕着中央楼梯，可以看到一楼美食大堂的玻璃展示面，整体中庭构成了一个生机盎然的图景。

上图可以传达出建筑构思奇特的平面关系：美食大厅位于一层，沿着街道设有入口，但是大楼梯将人带到二层后，却再次将人向下引导一层的美食大厅。这说明设计师并不想将一层的餐饮区与楼梯平台以上的商业孤立开来（类似与国内地下美食广场），而是通过标高的设置，让其在一层商业与整体商业再度融为一体。

而到了平台再往上，则没有设置任何一部自动扶梯将人运上去，取而代之的是一组错落的楼梯营造出一个引人向上的空间，让人通过步行去发现各个楼层的新奇。而对于腿脚不便的客人则可以使用藏在后面的直梯。

这么做的原因何在？我想节省造价应该只是一方面。不知大家会不会有这么一种感觉，就是一个空间里面一旦设置扶梯，‘商场’的商业味就很浓。因为需要扶梯最大化将人流往上运送。这仿佛在催着游客说‘上来消费吧！’。但对于这个项目，业主更希望创造的是一个邻里性的，有亲和力的微型社区。他更希望降低这个项目的‘商场感’。让大家像沿着一个有高差的街道拾级而上去探索上面的新鲜事物远比坐扶梯的被动式更有意思。我认为这个处理有点冒险但确实让整个项目的格调更为纯粹了。

而建筑整体上又一强烈的个性就是单一混凝土材料的使用了。这可能是最初是因为造价原因出发而做出的设计策略。整个建筑的墙面，天花几乎只用了混凝土这一单一材料。特别是屋顶，因为使用了自然通风节省了大量机电管线安装空间，使得屋顶纯平的混凝土板得以完全裸露。

与国内商业讲究立面豪华饰面和复杂天花做法的大环境相比，这个建筑却以一种大巧若拙的方式将一个材质用到底，让材料成为背景去烘托空间，烘托店面，以此取得一种震撼效果。目前在国内除了一些仿安藤式小清新店面内部使用裸露混凝土标榜一种极简感以外，敢在整个项目以裸露混凝土作为主材质的商业项目好像还没有。

大致梳理了项目硬件的设计与营造。这里想特别提一下这个项目非常有特色的视觉导向设计。首先从大的项目LOGO来说。我就很喜欢这个项目的主LOGO设计。方块的元素，简洁的线条再恰到好处地融合进了项目名称的两个单词，很好地传达出了建筑本身的性格与项目格调。

而进入项目内部，里面的导视设计则充满了一种高逼格的随意。比如楼层的介绍标识

以及一些标识箭头和前文提到的手绘铜板图

这种手绘式的标识系统节省造价的同时显示了业主把控项目的精准手法。因为这样一套系统放在像万象城这种商业显然格格不入，但是放在这样一个项目立面又显得非常贴切并让人会心一笑。这就说明业主非常清楚从大的建筑到小的标示细节自己想要什么。

作为一个主打社区理念的项目，自然少不了各种各样的活动，包括周末小集市，傍晚Live Music音乐会，各种叫你如何烘焙，品酒，做咖啡的工作坊（一般是结合商铺品牌）等。这些活动及提升了人气，又增强了用户的粘性，是非常符合项目定位和氛围的活动。

最后提一下项目的商户本身。作为一个小型项目，这里的业态以餐饮为主，辅以一些精品，美容，设计师集合店业态。既有Roast，Brix和Roots Coffee这样在曼谷本地广受好评的连锁品牌，又有很多属于这个项目的特色小店。位于项目三层的儿童业态The Little Pea更是充分结合项目的活动平台和屋顶花园的特点，安排了众多和社区服务相结合的露营，种植园等活动。整个项目内商户在店招，美陈和内装上都体现出高水平的格调，共同营造项目氛围。而最让我印象深刻的还是一层美食大厅（Market）的室内整体营造：

美食大厅被叫做The Common's Market，穿插着酒吧，西餐，中餐，面包等多重餐饮业态，内部充满了复古式的格调。业主提供了铁艺背景墙，公共桌椅等基本的铺位装饰元素，商户则就柜台和物品陈设上发挥各自的巧思。下图是美食大厅（Market）的商户列表：

而专门为这个Market设计的入口招牌，一种复古拼贴式的招牌设计风格也非常能令人眼前一亮。

The Commons，从开发商到设计师，在带着镣铐跳舞的条件下做出了这样一个出彩的精品。而我们在国内做商业项目时也常常碰到各种困难，比如区位困境，资金困境，招商困境等不一而足。但是作为业主或者作为设计师面对诸多不利条件时则常常做出各种妥协各种降低标准。这样，作为一个复杂系统的商业项目在诞生前就携带着蓝图上的不良基因，在项目建设时也充满了不专业的大干快上。因此开出来的商业项目往往业主和设计师自己都不忍直视，更遑论吸引消费者。

这个时候，很多业主又会以‘设计不重要，还是看商户本身啦’或者‘以后再改改调调搞升级吗’这样的说辞来安慰自己。有烂设计加不专业打造做出来的商业项目还很赚钱的项目吗？坦白说有，并且不少。但是在消费升级成为普遍趋势并且消费者越来越在综合系统性的高度下去挑剔一个个商业项目时，不思进取的商业项目再想要逆势而起则将变得越发困难。The Commons, 一种有限资源下精耕细作的他山之石，可以攻玉。

彼山设计原创作品，转载前请联系彼山并告知出处

【彼山简介】彼山是一家创新专业的新兴商业地产与策划机构，注册于洛杉矶和上海两地。彼山提供创新商业地产从策划定位到设计落地的全套解决方案。彼山公众号定期为您推送原创前沿商业地产资讯解读。业务咨询及媒体约稿请联系[e-mail]或致电 [phone]