国内场景商业的绝对典范？- 两年对比深度全方位复盘这有山
不知道从何时开始，体验、主题、场景、网红已经成了商业开发商及相关从业者、顾问无所不提的热词，但面对雨后春笋般的商业项目开发和入市潮流，浮于表象的跟随、复制并不能起到任何作用，中国商业的发展进化速度让这类商业也早已不再新鲜，真正缺乏的是定位、设计、落地和运营高度统一的真场景真文化场所。
最早打响知名度的主题场景式商业当属天津大悦城的骑鹅公社，神兽寺街，五号车库等，大悦城算是在购物中心内部打造主题网红空间的先驱者。再往后是异军突起的餐饮文化综合体 - 超级文和友，在全国掀起了一波餐饮文化目的地为主题的文旅消费潮流，并衍生了很多仿其皮毛的跟随者。至此，主题商业空间真正进入大众视野，但同时让主题商业的新鲜感又大打折扣，也让消费者的感官要求更为挑剔。
随后于2019年8月，一座数万方的纯粹主题商业体投入运营，她在体量上，故事线上，文旅属性上和业态丰富度上，将这个已不算太新奇的商业风格拉到了新的天花板高度，这便是吉林长春的“这有山”。
点击下方视频，云逛“这有山”
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另外，该视频无水印版本我们也会与往期彼山视频一起于今年在彼山视频号中放出，敬请期待
01
在红旗商圈内、长影旧址旁、
万达广场正对街- 建一座山
红旗商圈是长春的老牌商圈之一，巴黎春天百货、长春欧亚商都、亚细亚百货等老牌百货均在这个范围内，近年来新入住的万达广场旗舰级别产品结合长影旧址博物馆的重新打造开放，传统商业与现代商业的共同发展让这个老牌商圈脱颖而出享受着共同的人流红利，但同时又毫无疑问的激发了异常激烈的竞争，同质化产品显然已经饱和。这有山便是诞生在了这样一个优劣双刃都相对明显的商圈大环境中。
小环境的条件两级分化显得更为极端：
项目西南侧紧邻的是富力万达文华酒店，整个周边围绕着大量的居住片区，长影旧址博物馆在南侧街角，为这个区域带来了天然的商务、文旅和居住消费客流，这是基础优势。
反过来，这有山地块手握约1.3万㎡的用地面积和上限不到8万㎡的计容面积，如何与街对角商业体量达到15万㎡的红旗街万达广场双足鼎力，这便是项目最需解决的难题。
再加之项目距离最近的地铁站有着20分钟的步行距离，红旗街的周边车行交通环境也并非宽裕，这就意味着更远距离或更大流量的客流需要有着足够的目的性。万达是大型综合体提供一站式消费目的地，长影旧址也能带来足够的文旅标的吸引力，这有山如何借力长影、借力万达，为小范围及自身制造更多吸引力和客流，而非被虹吸分食，沦为配套甚至死场，这些都是定位之初就需要反复论证的核心问题，能否合理塑造差异化甚至互补的定位是项目及商圈塑造的双赢或双输的致命条件。
项目场地周边分析（图源：彼山）
因此，他们在这里造一座山，在长春冬天也温暖舒适的山。
02
山之阳面 – 全山均热度，全山全场景
作为主题场景化商业的极致呈现，这有山常被拿来和超级文和友比较。两者空间的共同点都是“造内如外”，在建筑内部还原出一个非常规的室外场景。长沙的超级文和友得益于全室内的可控光源，营造出了从早到晚都是夜间食巷的空间穿越感，再加上足够高大的空间、灯红酒绿的霓虹灯和广告牌，沉浸感油然而生（广州文和友由于幕墙的限制条件而损失了一半以上的沉浸体验）。
这有山作为一个更大体量的综合业态商业中心，不宜完全忽略自然采光带来的绿色能源和日夜分明，也因此主动线山道的白天和夜晚有着明显不同的场景感，顶部数千方的玻璃采光顶结构简洁且高度足够，丝毫不影响步行人群视觉范围内的沉浸体验。
在动线方面，这有山团队更是别出心裁的抛弃了传统商业水平与垂直交通的定义，一条主动线山道像盘山公路一样蜿蜒上升，十米、二十米几个踏步，缓缓的将人抬升到四到五层的高度。在这个过程中，两侧都是一两层高的古建小楼，宛如金庸笔下的小说场景般，回到数百年前的山道市集；再通过一个不起眼的小台阶，也许你就能步入另一条有意思的巷子，但最终它都会将你带回主动线，以方便人流能完整的体验完整个山道，最终达到山顶的文旅核心标的-“问蟾亭”。
项目整体透视线图（图源：官方）
笔者曾在文和友（推荐阅读：深度解读当下最红的餐饮文化综合体-超级文和友）一文中提及过打破传统商业动线的一种实验性方式，多利用商铺内部或小型垂直交通，减弱建筑楼层感的同时带动上下流动，增强自然体验感。但那个设想中尚保留了楼板与楼层的关系，这有山的方式则更为彻底，需要完全将传统的建筑结构颠覆，绝大部分楼板错位，这是个十分大胆且富有挑战的尝试。
依次为：传统的垂直动线关系，文和友一文曾提过的店铺跨层带来的垂直动线关系，这有山的垂直动线关系。图源：彼山
虽然实现难度高，这个动线的创新为项目带来了不小的收益，也是笔者在此称为“山之阳面”的原因。首先，毋庸置疑这个动线极大的呼应了主题，将扶梯、电梯、中空扶手拦河等不应该出现在古代场景里的内容都撇在了非常隐蔽的位置，塑造了一个极度纯粹的体验感。进而，这样特殊的“一字”单动线，让楼层的界限变得更加模糊，极大的提升了每一个层次的商铺价值。在我们与运营团队的闲聊中得知，某一线网红茶饮希望进驻首层入口周边的商铺，但团队有底气的告知，“首层已满，而我们的山道主动线上的商铺每一个都很旺，与首层无异”，此话不假，也诠释了动线大刀阔斧革新后带来的成效 – 全山均热度，项目无死角，高区不再冷。
有了这样一条高低错落的主动线，剩下的区域在不同的层次各自也形成了很好的独立板块，像RPG（角色扮演游戏）的分支剧情一般将人从主动线拉开又最终回归到主线。这些空间通过一座座山门区分开来，由低至高分别对应了生活用品及夜生活（L1+B1这有洞），小吃（L2箱箱街），娱乐（L2红色星球），重餐饮（L3保佑院），影视+文创（L4剧院街）等业态功能集群，这些功能分区除了L1和B1的“这有洞”之外，其他同样无法清晰的界定其楼层。
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平面图加尺度分析（此平面为彼山根据两次深度探店的视频及记忆绘制，垂直关系和店铺位置都相对准确，非官方平面，仅供参考，图源：彼山）
关于空间尺度的节奏感，项目也把握得恰到好处。主动线3-6M的步道宽度结合双边铺，在常规街区设计中自然太小，但在这样一个武侠小说般的山道场景中，这个尺度极强地将人流聚合在一起，就非常合适。而项目将最大的广场空间（周边外摆算上有超过1000㎡的尺度）放置在了地下，主入口亦有一个围合式的休息、演绎空间，其他穿插在山道上的广场节点就相对紧凑，基本都是在8*8m的范围以内，这些公共空间的中小尺度将更多的空间给到了可租赁面积，既呼应了场景主题又提升了得铺率。
这有山的沉浸感也来自其丰富而自洽的设计细节。入口的和尚背篓雕塑自不必说，这是一个极强的主题符号，即便开发商未对外立面其他部分做出任何花哨的装点，也无需任何解释，这一座雕像就足以给人极强的第一印象，这也是彼山常说的开发成本规划适当控制后放入运营放入场景所能带来的优势（前期不要一股脑把成本用完了，给后期运营招商一些空间）。紧接而来的是主入口祥云图案的金属压纹板大阶梯，和围绕而成的一座火堆，再进而到“这有洞”的山门，“洞”内的大量的铜色金属，花砖铺地，栅栏式扶手以及复古式的吊灯，每一个细节都让你置身其中而不会出戏，更难得的是在如此复杂的设计手法拼凑下，一切并未显得凌乱，品质也控制得非常到位，项目团队的功底可见一斑，这也是山之阳面 – 全山全场景。
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项目装饰细节（图源：彼山）
03
山之阴面 – 运营与成本的牺牲与妥协
有阳则必有阴，有利则必有弊，这样一个全局非常规的项目带来的必然是从设计到招商再到运营的一系列非常规难题。
首先在招商与运营中，这样一个山形流线带来了一定程度的不可控：如个别位置的不规整店铺，后勤流线与公众流线的相互穿越，对于纯目的性购物的导视难度，这给运营团队带来了一些难题，但在我们的闲聊中，他们都坦然承认且一笑置之，诚然无论何种商业都有着运营的各种难题，这些小问题对应到这个大主题中其实瑕不掩瑜。
主动线山道上的垃圾清运，其实并无违和感，试想谁会对一座山上的清扫工人产生反感呢？
图源：彼山
自然山体一般的复杂高差，要在一个直上直下的建筑结构中实现，对结构工程师提出了巨大考验。位于B1层核心区域的大跨度的教堂式斜顶中庭支撑着上方主动线山道及周边的多层商业建筑体，这本已是一个非常复杂的结构设计工程。而外围一圈的常规区域也有着不少楼板错位和高差，这整个项目的实现难度远超一般商业综合体，而实现它所需付出的成本与代价，从前期设计到后期建设，都是成倍增加的。
项目剖面概念手绘 图源：彼山
地下广场场景图 图源：网络
山顶剧院街的结构也暗藏玄机，我们从表面上只看到这有山创意的将影厅藏匿在老时光主题氛围爆棚的小铺街区里，用“幽灵电影院”、“红旗大剧院”、“旺角录像厅”等记忆力的经典来命名其影厅，从而进一步融入。但你很难想象有几个影厅甚至是直接架在街区头顶上方的，斜向的钢结构丝毫未影响下方的逛街感受，而笔者也是通过多轮视频比对和平面推敲，才发现的这一有趣细节。
局部剖面概念手绘 + 场景图 图源：彼山
再往上就是前文提及大跨度玻璃采光顶，这是项目日间场景体验感的保障，任何模拟光源、蓝天吊顶都无法创造出天光的自然感和丰富性。相对纤细轻巧的均质结构，大范围的无柱空间，也足以显示项目组的极致追求和成本投入决心。其实这有山的大逻辑与侨福芳草地有着异曲同工之妙，在气候条件相对严酷的北方，用一个大玻璃盒子让人们在办公、逛商业、住酒店的过程中同时体验到室内般舒适的热环境和室外般自然的光环境。我们曾在（推荐阅读：天目里随想）一文中探讨过高技派在国内的渊源与成就，这有山不曾对自身的建筑、结构和细节进行任何的强调或标榜，但如此多的结构突破、细节追寻，又何尝不是一座同样值得学习的突破性建筑呢？
其实这有山的整体结构和大逻辑不禁让笔者也想到MVRDV在荷兰鹿特丹所设计的THE MARKTHAL（直译过来就是“市场”），当它花了成倍价格将公寓搭成一个大拱并凌驾于市场之上时，这座建筑也成了荷兰、欧洲乃至全世界的一块瑰宝。这中间自然有着因地制宜的功能考量，类似纬度的鹿特丹在寒冷的冬天，市民也有一个丰富可逛且遮风避寒的传统市场，极大的高度和彩绘的穹顶让你忘了这是在室内，而顶部的公寓也受益于两侧完全不同的景观，为住户提供了足不出户便可以与城市大尺度和与生活小尺度互动的的双重体验。
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MARKTHAL外观、内部空间 图源：网络
MARKTHAL的公寓窗外“市场景”（图源：网络）与这有山舍的窗外“山景”（图源：彼山）
但Markthal功能所带来的理由本不足以为更大的成本和更复杂的工程来买单，仅仅是让市场有一个高的盖顶或与公寓的互动有更多简单的方式可以实现，甚至其功能性不如“这有山”的动线优化和场景塑造那么贴切丰富。这又正如Winy Maas在介绍中所说：“作为一座建筑你永远不知道它会发生什么，但在这个项目中，我希望主题和设计的结合通过某些方式让人们自然而然的去仰慕，创造一个纪念性建筑，并非因为其形式，而是人们对其产生的情绪，给这个建筑传递一种永恒性。” 笔者在现场曾感同身受，而欧洲的商业地产开发和政府工程都时不时的诞生着这样有着神奇力量的建筑。可惜的是，诸如MVRDV此类公司来到国内后创意和思考却或主动或被动地降维得非常明显，开发商和设计方在越来越约束的设计规范、城市准则和成本及利润中夹缝生存，敢于凌越这些约束而创造一个功能和创意俱佳的产品，这往往需要当地政府、开发商各团队和设计师多股力量的合力引导，坚持不懈，如天目里、侨福芳草地、麓湖、这有山，他们坚持不懈地将不同方向的追求化成现实，也愿其最终化成回报。
侨福芳草地、MARKTHAL、这有山剖面示意草图对比 图源：彼山
04
话题与新鲜感 VS 时间的考验
当然，也正是因为有了这座山，项目登上了全国商业地产行业的热搜榜，也毫无疑问成为了全市、全省乃至全国的网红打卡地，这就是天然的话题热度。然而当下过多的网红空间、文化空间有着“叫好不叫座”的虚假热度，业态品质不高，人流旺盛而消费转化率不够，并且热度持续性很低，这是我们在主题文创性商业相关分析里已经探讨过的问题。为了防止踩坑或被打脸，其实笔者在2019年12月下旬项目刚开业不久便有了大半日的深度游览体验，却等到2021年初才写下这篇文章，也就是意欲了解更深一点儿，让子弹多飞一会儿。在此期间，我们则在2020年同样的12月下旬对项目再次进行了一天两夜更深度的体验，清晰地看到了前后一年的对比。
2019/2020对比图
工作日持续的热度与人气（图源：彼山）
2019/2020对比图
更多的连锁品牌和新晋网红品牌进驻（图源：彼山）
2019/2020对比图
大空间第一年是公共活动空间，而第二年则换上了freeland大型酒吧的围挡（图源：彼山）
两年直观的前后对比，首先我们看到的几乎都是100%的招商完成度和开业率，特别是在2019年开业第一年的前两个月便做到了接近100%，这在当下商业开发环境里已经是一个不小的成就。其次，第二年已经有了大量的品牌轮换，本地初创、小众品牌比例降低，取而代之的是很多连锁、网红品牌，如KKV、泡泡玛特、HUAWEI/小米等，这也是品牌端对项目投出的强有力的一票。另一个有意思的现象是，这些连锁品牌，在对面的15万㎡的万达广场中都有店面，甚至更大，当他们选择在街对面的这有山再开一家甚至顶楼和地下各一家（伟大航路烤鱼）的时候，这是对商场叫好叫座的直接佐证。
万达广场POP MART
一年变的是大牌的认可，不变的是这有山独有的一些趣味业态与主力店或主力区。山顶的问蟾亭作为场景故事的核心自不必说，作为核心标的吸引人向上流动的同时一年也为其带来了数百万的门票收入。这有山玻璃工作室在B1层的疏散通道旁一直有着不错的人流，而女王公园艺术沙龙、香蕉男士理发馆在这有山也有着不错的口碑，并在运营一年后便接受了铺位调整，配合业主方的业态更新，也是比较有意思的现象。红色星球的电玩区面积很大，玩品也很丰富，也许是因为寒假的原因，每次路过都人声鼎沸，有着不错的热度。这也得益于其动线规划，如前文所说，红色星球、箱箱街都是次动线上的必经之路，没有公共交通与运营区域之分，天然提供了到店与体验，避免了“进店”这样一个过程，消费转化率大大提升，这是当下购物中心习百货之长的变化趋势之一，也是彼山多次提及的现象。
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问蟾亭、这有山玻璃工作室、红色星球电玩区（图源：网络）
女王公园、香蕉男士前后点位对比
红色星球的KTV区域也是十分创新，有一个舞台供大众自行表演，前面则像酒吧一样全是座椅，得益于东北人民的热情与开放，每次到达都有主唱，十分热闹，极具氛围感。两侧是自助KTV的盒子，再后方则是几乎全自助的KTV包间，笔者亲身体验，花了两小时扫码唱歌，并在箱箱街购买了大量小吃，直接带到包间，边吃边唱，这都是消费无压力的自然转化，这个区域做到了极致。
红色星球的KTV区域（图源：彼山）
另外，不同的城市所需要的娱乐体验并不相同，例如二三线城市的电玩娱乐需求肯定会优于一线城市，江浙一带的娱乐消费需求低于其他区域，对品质生活空间的需求大于其他区域，这些城市特性带来的消费倾向能帮业主提供一些主力业态布局的初步筛选。
当然店铺更替往往有喜也有悲，2019年营业之初，台湾的连锁餐饮酒吧品牌“金色三麦”曾经拿下了项目北侧L1-B1的大量点位，想打造集餐厅、音乐、精酿啤酒吧一体的完整主力店群，今年已经不见踪影，更是在网络上都找不到曾经存在的痕迹，疫情的肆虐让人唏嘘。这有山在这样一个特殊的时间节点下开业，爆红而后面临挑战后逆势成长，算是经受住了时间的第一层考验。
另外，谈及“时间”，在我们文旅研究和畔奢居酒店（推荐阅读：酒店在文旅开发中的角色如何？- 彼山设计实践高端度假酒店解析）一文中也曾提到过，延长文旅客流到访时间的制胜关键是酒店，多留一日，便成倍增加了消费转化和体验延伸。笔者在2020年这次特地预留了两夜时间，对这有山舍也进行了两类房型的深度体验。酒店位于这有山东北角的五层与六层，大堂则在三层。基于项目整体垂直流线的复杂与错层，以及酒店对客流混合可能性的严格管理，酒店的到达也相对错综。
轴侧平面图示意酒店入住流线（图源：彼山）
旅客需要通过山舍三层的大堂（初次到达较难找到），或通过一层东侧的酒店电梯厅先到达三层，办理入住后刷卡到达五层，而由于此主电梯最高只有五层，六层的房间还需要通过中段的消防电梯再次转乘，这是创意为运营带来的另一个难题，整个入住过程会让客人感受到些许不便。但同样是基于大主题带来的融入感，一路的好奇心让这个入住过程也并非太过烦扰。
无独有偶，这有山舍的66间房钥匙数与天目里一文中提到的68间房颇为相似，而我们赣州畔奢居度假酒店推导完成后也是66间房间数，50-70间的钥匙数确实是一个文旅目的下小型精品酒店的合适范围。笔者在12月28-29日分别入住了500+一晚的“山景”套房和300+一晚的“城景”标准间，酒店的硬装风格简洁而粗野，有着山舍应有的质感。反而家电、设备和智能化方面别有用心，一系列的小米家电抛开不说，这是笔者在300+价位酒店中第一次体验到顺畅连接且效果卓越的蓝牙环绕音箱。
套房入住到阳台的整体观感（图源：彼山）
蓝牙音箱的效果
我们向店员了解到前后数天的入住率都是90%以上，虽得益于旺季，但也肯定与其定位的精准契合分不开。这有山舍的存在，让文旅、商务客流在万达文华这样一个物美价廉的五星级之外又多了另一个更有意思的选择。而万达广场、这有山、长影博物馆的错位互补三力合璧也让红旗街两侧的文旅、生活购物、商务属性三者都大大提升，极大的提升了这边的整体热度，这就是我们文章之初提到的多赢。
05
小团队 + 小团队 = 更高效、更精准、更创新？
在文末我们才提到开发商、运营团队和设计团队，也许是受到其本身低调的行事风格影响。这有山地处多个万达地块之间，外人多以为是万达得意之作。其实不然，据了解这有山团队的组合多为年轻人，年轻而有活力，相比传统的商业项目，这种不拘于常规商业运营模式，还是给了我们不少惊喜。此外，这有山团队在十数人的小体量状态下与同样是小体量的王三石团队一拍契合，用魄力、毅力和创意和五年的时间呈现了这样一个作品。
精简的团队结构，扁平化的决策管理，抛开传统指标与财务模型计算方式的信念，让非传统开发思路造就优质作品的案例一次又一次的在国内上演。“我们为了完美形成现在的商业逻辑和效果，连容积率都没有用满”，当我们听到这句话时，这一切的成果都顺理成章。
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