疯狂的昆明楼市（中）
我在昆明地产11年中，
跑遍了昆明大大小小楼盘，
人称“昆明楼盘活地图”，
只要关于房子的任何问题，
我都能为你做真诚的解答。
我在《昆明楼市》--文锋
楼市的疯狂，也是市场的另一种辉煌。
在11月28日《疯狂的昆明楼市》里，简单分析了昆明楼市的四个疯狂现象，这次我将从房价的几个区域维度来简述：
地产小陈的《呈贡的潜力不止1万/㎡这么简单》文章出来，就收到很多留言。整体来看，大家对呈贡印象的改变确实从今年才开始的，关于在售新房住宅“房荒”的问题不再累述。
来自一个自来水公司的数据， 呈贡从3年前的户均用数量1立方到目前的5立方，住户的用水活跃度从之前的11.2%到56.18%，提升了5倍之多，这个数据说明了呈贡的入住率和人口增量都在不断提高，而且这个增长的趋势越来明显。
相比之前，用亮灯率来统计入住率情况，显然自来水公司的数据更为科学，因为你可以天天开灯，但你就不能天天开着水龙头。
基于此，再来说呈贡目前可售的新房住宅（70年产权住宅），目前新城区就中交、七彩和泛亚城邦，时代俊园只剩220的平层产品，还有花香满径几十套尾房，老城区就龙斗一号。新房的供应短缺也造就价格上扬，而二手房尤其围绕在大学城、市行政中心旁边的几个小区，如雨花毓秀、政府A区等二手房也火得一塌糊涂。
但稍微细心点的人除了看新房市场还会去了解二手房市场，从这位“粉丝”里的犹豫，你会发现在这一轮快速崛起的市场里，呈贡二手房租赁市场明显有点跟不上买卖节奏，“高房价却低租金”的现实，让很多人觉得呈贡的新房的价格明显有些透支。
为此，客观地说，呈贡眼下的疯狂正是“房荒”造成的，呈贡的人口在快速增加，这些人是需要住房的，新房就那么点，挤还有些机会，不挤连资格都没有。有粉丝开玩笑说，“万科融创要来呈贡，我绝不会去挤中交，中交做好巫家坝项目才是真本事！”
说到呈贡和巫家坝，有粉丝不服说：“为什么巫家坝的房价高于呈贡?”
在我看来，这个问题真的问到点上来了。
就目前巫家坝区域，仅有唯一在售的项目万科翡翠。根据项目近期开出的5栋、8栋和4栋，4栋是11月25日周六临时加推的房源，115平的户型折后价180万，计算下来单价1.565万元/平。而呈贡行政中心的七彩在11月29日推出三期11栋、13栋，130和140平米为主，折后单价在1万上下。
当然，房价对比是表面的数据，地价成本显然是不可忽略的，翡翠按照3.2的容积率计算，楼面地价为1781.25元/平，而七彩的楼面地价可以忽略不计。再扣除翡翠精装的成本，计算下来确实也高于七彩。
再看中交在今年5月5日，中交拿下呈贡地块，楼面地价在1800元/平左右，10月25日又拿下巫家坝地块，楼盘地价达5000元/平米，而在相比之下，土地成本之间近3倍的差距，可以明确，巫家坝的房价高于呈贡是有理由的。
而按照“粉丝”大妙的观点，昆明的汤臣一品将在巫家坝诞生！为了研究巫家坝，他专门去规划看了每个地块的详细用途，包括地下和附近的公共设施，还去SOM官网看了完整的设计图。他认为，巫家坝明年会超出昆明人的想象力，不是价格的问题，这个区域将开出昆明的精刚（精英的刚需）盘。
如果真如“大妙”的预测，巫家坝房价4万起，你觉得疯狂不？
关于房价的问题，相信每个人都关心。
至于是接受1万的还是4万的单价，实际上都是一种特殊的国民财富再分配方式。
清华大学教授孙立平在11月12日发表了一篇文章《孙立平：如何看待和对待房子里面的那些财富》，提到这些年来中国城市房价上涨，实际上是中国通过基础设施、城市建设、公共服务实现的财富转移，是一种特殊的国民财富再分配。
孙教授说：“通过这个转移渗透实现的财富再分配是极为不均衡、极为不公平，甚至有时是没有什么道理的。”在北京有一套房，就是八百万、一千万。如果你是80后、90后，没买房，你一辈子的收入可能都不够在北京买一套房子。这种情况下，你的财富想赶上他人，希望非常渺茫。
有“任大炮”之称的任志强在“2018预测与战略”《财经》年会上说：“全国房价超过2万元/㎡的不到十个城市，超过1万元/㎡的不到20个城市，这是去年底的统计数字。截至今年10月份，全国所有地级市平均房价不到4000元/㎡，全国平均房价约7000元/㎡。我没太搞懂，为什么你们老说房价高啊？我觉得还早着呢。房价离合理水平还差很远。”
虽然不知道任大炮眼里的合理房价水平是多少，但对比昆明10月份11008元/平的房价，确实远远高出全国平均7000元/平的房价。
根据马光远和叶檀的说法，昆明房价远不到合理房价水平。
著名经济评论员马光远表示：生活在昆明很幸福，昆明房价太便宜了。
财经知名评论员叶檀说，昆明滇池边房价才卖2万，太便宜了，根据M2的增速，昆明房价还有很大的发展空间。
其实，专家的话都不可信，就昆明的房价，我在前面文章也提了，现在还不会是最高的。
在大昆明，让我们心仪已久的第四代房子还没出现，而每个人在昆明都还缺一套让自己真正满意的房子，就像女人永远都会觉得衣柜里少一件衣服一样。
就目前，在昆明，真正完美的楼盘还没出现，疯狂的还在后面。
以上为本文正文
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