月薪两三千的昆明 拿什么支撑一两万的房价

小陈有话说在前头

我不是什么专家，我只是一个摸爬滚打多年的地产媒体人，现在叫小陈，以后年纪大了改叫老陈。——地产小陈

本文关键词：

1、本轮房价上涨的最大原因

2、昆明房价难道靠外地人支撑？

3、一切都是市场的选择

本文撰文：地产小陈，购房咨询欢迎添加微信号：c13769123878

千万不要当下一个海南

从以前到现在，很多业内人士一直是把云南和海南相媲美，这里是旅居度假的天堂，将成为【下一个海南】。

虽说云南没有海，但集雪山、古镇、火山、湖泊、热带森林、民族文化，拥有丰富的自然风光与人文景观的地方，全国还真就独云南一处。 “春城”名声实在太响亮，又能避暑也能避寒，更不缺美食美景，你不要怀疑外地人对昆明的向往。（尽管这春城之“春”也分【暖春】、【倒春寒】、【四季随机交响曲】）

这应该是昆明本轮房价上涨的最大原因。

最近，央视一条新闻颇受人关注，《中央狠批海南房地产业破坏生态：鼓了钱袋 毁了生态》报道称，12月23日，中央第四环境保护督察组，狠批海南房地产行业对当地生态的破坏，“财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋，毁了生态”。

同时，督察组点名了多个破坏环境的房地产项目，涉及某交、某创、某大等众多房企。

2006年之后，海南房地产大跃进，优质的海湾被开发商瓜分，众多别墅、楼盘拔地而起。然而，过度的房地产开发给海南的环境带来了巨大的压力，一些地方政府和部门出于招商引资，发展经济的目的不仅不严格把关，甚至大开方便之门。

小陈也认为，旅居/康养地产将是云南楼市的一个新的出路，基本上逐渐脱离于我们狭义理解的房地产开发，发展成为一个新的产业。（尽管如此，昆明财政同样依赖房地产）

然而，这样【房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿】的海南，咱们云南还是不要学了，牺牲环境换取GDP，无异于杀鸡取卵，做这样的【下一个海南】真的意义不大。

而且，昆明已经把旅居/康养地产列入了【大健康产业】的范畴了。

《昆明市大健康发展规划（2016—2025年）》指出昆明将发展养老地产、度假养生地产、康复护理地产、绿色地产等健康地产，引入养生、医疗等健康服务，推进智慧社区、适老社区等建设，完善提供康复服务、老年活动等配套设施。

【大健康】，梦想很远大，路还很漫长。

（两眼一睁一闭，钱没花完，害怕狗带是最基本人性）

可惜又不得不学习海南旅居产品的经验

随手在网站上一查，海南的旅居地产项目的价格，价格都不低，更是远超海口市区内城市住宅的价格。一看地段，陵水/万宁/儋州等陌生地名已经超出了小陈对海南城市的理解。

在这里，你再问“海南省本地居民是否很富裕？他们的收入是否能跟这么高的房价相匹配？地段这么偏买来干嘛？”就真的显得很无知了。

(小陈随意搜索，项目不一定具备代表性)

这些房子本来就不是为本地居民准备的。（当地人本来就生活在大海边，为什么还花巨资买海景房？本地人可能还非常不理解，就跟很多老昆明人不理解外地人来昆明买“滇池海景房”一样。）

说白了，全国人13亿人，至少有那么几千万个喜欢大海的人，其中只要有几十万个心动了，几万个人行动了，那就够了。（所以海南的旅居地产要在cctv打广告啊，要让全国人民知道啊！）

相较于西双版纳、大理、腾冲等热门旅游城市，昆明的旅居地产已经发展相当【迟钝】了——当然，目前昆明真正的旅居地产确实少，滇池南岸七彩云南xx项目以及正在规划的如绿地xx健康示范城等等（卖了n年的嘉丽泽，也勉强算吧），可能是名字上就沾了“大健康”/“养生”的光。

（滇池边能有这样的景观的旅居产品，确实不多，不过现在抚仙湖也多了）

至于滇池边的的住宅，顶多就是城市住宅中的宜居舒适型产品，本地人买的有，外地人买的也有。实际上就是个容积率低一点的洋房/小高层，基本定位还是为本地居民设计，只不过最近被外地人买多了，开发商都有点飘飘然。（关键还是专为外地客户设计/打造的旅居产品还是太少，宣传力度也不够）

当然小陈这里再次强调，滇池边的住宅的房价和升值潜力，与滇池、滇池沿岸治理的程度成正比。（我们可以怀着美好的期待向往，但更要拿出实际的精力和财力去治理）

说实话，最近滇池边几个项目的去化速度确实超出了小陈的预料，我知道会很火，但是我没想到会这么火啊！

金科江湖海一期基本清盘了、买招商海公馆要额外加几十万且不算在首付内、北大资源颐和1898连开两批售罄、恒大玖珑湾楼层不剩多少、山海湾好楼层的单价比去年涨了八千甚至上万……

这还是我认识的那个昆明楼市？

说实话，外地人想来买，你是拦不住的，既不符合昆明【中国健康之城】的建设目标，更不符合昆明在一带一路中面向东南亚南亚国家【经济辐射中心】的定位。（最主要还是GDP）

这里就显现出一个问题：把昆明本地客户和一线城市的客户放在一起竞争买房，你怎么抢得过人家？起跑线都不一样啊。——这显然是非常不人道的。

所以啊，还是学习一下海南那边怎么做“针对外地旅居客户的产品”吧！

市场规则给购房者上了一课

有人问我，“怎么看待长效机制？”

说实话，小陈是懵的。

什么是长效机制？能不能用白话文说？这么深奥的词，难道要写篇论文？

“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

这里是国家明年楼市调控的基本方向（这里，你看cctv就行，真的，小陈还真不是研究宏观经济预测国家大势发展的经济专家。）

这一点，文锋老师在《年底，到底适不适合买房？》一文中也提到过：

1、中等以上收入居民通过购买商品房解决居住——他们将是未来商品房购买的主力军；

2、中下收入阶层通过购买经适房、共有产权房来解决居住——他们也有可能会考虑商品房；

3、低收入阶层的居民则通过公租房、廉租房、长期租赁来解决居住问题——让真正买不起房子的人住有所居。

长效机制中，最终关键词还是【平稳健康发展】，稳字当头，并且因城施策，差别化调控。（正因为昆明只是个弱二线城市，大家都没把昆明楼市当回事，所以更要“差别化调控”）

房价上涨50%，必然有人欢喜有人愁，但房价真的一旦下跌50%，后果不堪设想。（想当年昆明某盘房价下调500元/㎡，业主都去售楼部维权……）

（2014年杭州某楼盘售价从1.9w降价到1.4万，引起业主砸了售楼部，不过现在的杭州已经今非昔比）

再回到昆明的多主体供应和多渠道保障上来。

昆明楼市的供应，暂时是跟不上的，也就造成了本地居民和外地客户对优质住宅资源的争夺。（商铺/公寓/写字楼，不需要争夺，本来就供大于求啊）

滇池片区、呈贡片区甚至巫家坝片区，可售一手房源不多，项目看来看去也就那几个，这不就狭路相逢了么——多主体供应直接跟不上，以后供应量大了，价格自然就平稳了，是平稳！（问题来了，什么时候供应量大呢，看土地供应！）

巫家坝片区在售	呈贡新区在售	滇池三个半岛片区在售
万科翡翠	中交锦绣雅郡、七彩云南第壹城、龙斗壹号海岸城、泛亚城邦	北大资源博泰城、恒大玖珑湾、俊发生态半岛、招商海公馆、山海湾、万科银海泊岸、筑友双河湾、官房都铎城邦

（三大热门置业区域在售楼盘，部分项目房源所剩不多，部分项目需要排号，尾盘不在此列）

你或许也能发现，适合工薪阶层的普通高层住宅以及二手房，总体涨幅还是不那么夸张。（说白了，产品还是与价格相匹配，适合自己的房子最重要）

如果你还要问“昆明这种月薪两三千的工资水平，拿什么支撑房价一万两万甚至三万四万”？

我只能说“月薪两三千也是你努力来的，一两万的房价则是市场的选择”。

以上为本文正文

其实昆明几个公租房建得比商品房都好

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