昆明的好房子还没出现

我在昆明地产11年中，

跑遍了昆明大大小小楼盘，

人称“昆明楼盘活地图”，

只要你有关房子的任何问题，

我都能为你做真诚的解答，

我在《昆明楼市》等你--文锋

撰文：昆明楼市微信平台 文锋，微信：wenfeng005

每个人在昆明都还缺一套房，就像女人永远都觉得衣柜里少一件衣服一样。

记得在《疯狂的昆明楼市（中）》文章里曾提过，昆明不缺购买力，而是缺好房子。

即使昆明11月份的商品房销售冲高至198.13万方，成交金额229.65亿元，成交面积创下昆明楼市成交量的最高记录，但我还是认为昆明真正的好房子还没出现。

近5年昆明主城区商品房成交情况及全市常住人口情况

时间	成交套数（套）	成交面积（平米）	常住人口（万人）	比上年增加（万人）
2012年	80455	6939931.5	653.3	4.66
2013年	120530	10238518.1	657.9	4.6
2014年	128709	10788733.4	662.6	4.7
2015年	112265	10003487.6	667.7	5.1
2016年	115358	10117700	672.8	5.1
小计	557317	48088370.6	----	24.16

粗略统计，在过去的2012年到2016年，昆明主城区累计成交55.7万套商品房，而在这5年中，昆明全市新增常住人口累计24.16万人。

根据国家统计局昆明调查队的数据，截至2016年，昆明城镇居民人均住房面积达到了43.76平方米。不仅比全国高出了7.16平方米，也超过了北上广和周边成都、贵阳等省会城市。

2016年昆明、北上广和成都城镇居民人均住房面积（数据来源：国家统计局昆明调查队）

单纯从数据上看，在这5年的新增人口和销售的成交商品房，可以理解为当前昆明的房地产市场正在从以往的总量不足进入到总量基本平衡的新阶段，城市住房总量不缺，但整体住房的居住品质，还有很大的提升空间。

而要提高住房的质量，面粉是比现在的面包贵，显然才有机会做出更好的面包，也当然可以卖更好更高的价格。

从昆明历年的地王看，开发商确实从来不担心高价拿地 ，一方面是他们依然看好房地产市场，另一方面他们有理由做出比当前更好的面包，当然售价自然也不会比当前低。

1

2010年12月18日，苏宁环球以12.9亿拿下昆明如安街昆八中46亩地块，地价达到2800万/亩。

2

2011年9月28日，恒隆集团以34.968亿拿下原昆明市政府地块，占地84.06亩，折算土地价格为4162万元/亩。

3

2013年9月11日，俊发以8亿元拿下东风广场54.5亩地块，每亩为1500万元。

4

2017年11月13日，华润地产以10.14亿元底价摘得吴井街道办事处61.34亩地块，开发昆明华润万象城项目用地，土地单价达1653万元/亩。

如今华润万象城的住宅卖2.2-2.5万元/平，大家猜猜恒隆广场、春之眼都准备卖多少钱？

而买得起更高价格的面包，也不仅是本地购买力能实现的。在锐理数据提供的数据中，昆明市场的高端别墅在2017年月均去化160套，昆明在华润悦府的认筹中，230平户型意向客户显然高于171平户型的，而客户占比中，外地客户超过一半以上。

其实，在今年的70多个城市出台了300多个房地产的调控文件，昆明的不限购也吸引了大量的外地人及大量的资金进入，从某种意义上讲，今年昆明楼市的火爆，不乏他们的购买贡献和支持。

上周末我在昆明北市区做专场购房讲座（顺便预告一下，本周末在昆明南市区也会有专场讲座，旁听请提前预约留座），我觉得“好房子”包含了五个维度。

好房子，好的服务，好的配套，当然，也是好的价格的，这里我就重点以“价格”和“配套”简单做解析。

价格，向来是价值的货币表现。哪怕同一个户型，但也会因为不同的楼层和朝向有价差。所以买房最不能看的是“起价”（一般都是最差户型最差楼层最差朝向，而且数字一般很大，“起”字会特别小）、“特价”（我一直喜欢把它誉为是为特殊人准备的，一般人是买不着的）还有“一口价“。

更不能看“均价”，为什么不用看“均价”，我记得有一本书《平均的终结》告诉我们所有的平均都是错的，全世界住房水平统计上都是使用的中位数，而我们就喜欢用平均数做标准，不仅是房价、屋面积和家庭收入，还有各种可数字化衡量对比的都是按平均数来计算的，当然我们也习惯了被平均，如潘长江和姚明平均身高1.92米，我们任何一人和马云平均下来都能上富豪榜。

网传的神逻辑的计算题，但显然也想说平均的概念。

所以，买房最终都看总价，至少在别墅产品里，一般不会告诉你双拼或者联排的单价多少钱，只会说总价最低多少，其实总价也更直观计算出首付比例，银行月供及后期缴纳的契税比例。

这里讲的配套，有几个重要部分：

交通：以前说交通一般都会说公交车通达性，现在更多会提地铁，毕竟私家车的普及率和堵车几率是成正比的，（根据昆明统计局的数据，2016年末，昆明全市机动车保有量230.4万辆，年末个人汽车保有量175.17万辆。）只有地铁的通达价值才能让房子价值最大化。

学校：这里指的是义务教育范畴的学校配套（不含幼儿园），而这个资源在任何城市都是不平衡的，哪里有优质的教育资源，那么这小区或者在这个区域内的房子价格自然就高，这个是无论任何房地产政策都不能改变的，也就是为什么会有天价学区房之说。为此，教育资源在房子的附加值的体现也很明显，其保值和增值能力也远高于地铁所带来的价值。

环境：现在的人越来越注重生活品质，而且老龄化问题，早上傍晚遛个弯都希望有相对较舒适的环境，临水靠公园的地方宜居性也会更高，而这个却比医疗条件更重要（毕竟只有生病的时候才会需要），而且并非购物超市（现在网购非常之方便）、银行这些已经被弱化的配套了。

好房子，需要更负责任的品牌房企，真正能回归到产品本身，用工匠精神设计更人性化的户型作品，提供相对完整的配套和提供优质的物业服务，而是卖亲民价格还是高价，想必客户能理解和接受的。

以上为本文正文

昆明的好房子会在哪呢？

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