用公式告诉您在哪座城市买房

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贝叶斯法则，了解一下

贝叶斯法则，简单说就是，如果看到一个人总是做一些好事，则那个人多半会是一个好人。

当你不知道两者有什么关系时，你可以选取足够多的样本，先主观的尝试一个关系，然后根据实际再修正。这也是人工智能算法的基础之一。

壹

有代表性的城市指标

在城市房价和城市经济指标中肯定有关系。什么关系，不知道。

我们来找几个人均指标。

一般公共预算收入是个很好的指标：它不包含地方财政收入中的卖地收入。

它主要是税收，代表一地产业乃至整体经济发展的质量。它是一个既能代表现在又能表征未来的经济指标，比GDP更深刻、更有针对性。

这一人均指标越高，经济越发达，对房地产的依赖程度较低，房地产开发潜力越大。

人均可支配收入、存款代表消费以及投资能力。也是房地产的支撑和未来潜力的表征。

那么，这三点一定与房价有定量的关系，是什么关系呢？

当不能准确知悉一个事物的本质时，可以依靠与事物特定本质相关的事件出现的多少去判断其本质属性的概率。

其实就是先假设一个关系，再不断修正。

贰

从三指标来计算城市房价

首先，一般公共预算收入（人均）、人均可支配收入、人均存款与房价有关系，这一点是客观的。

那么三者对房价的支撑力度是怎样的呢？

先假设，这三项指标在刚需同志们购买房产时的影响决策的力度是一样的，那么，从全国数据来看：

也就是说，如果这三个指标对刚需购房的决策支持力量是相同的情况下，从全国数据来看，三个指标各自的系数分别是72.3%、18.0%、9.8%。也即是说，把三个指标乘以这个系数，数值相同。

当然这是系数是三哥主观先验的。暂且按下不表。

三哥的想法就是把这三个指标混合成一个综合指标、假设叫就叫x指标吧，那么：

上述公式中，都是人均指标。

然后再找足够多的样本城市，然后在统计学中找出规律，就OK了。

接下来，三哥选取了全国63个城市，把上述三个指标都弄出来了（都是各地国民经济和社会发展统计公告数据），并把它们按照上面的公式加权平均（x），把现在的实际房价也弄出来了（y）（安居客，201904月数据）。文后附表。

然后，简单了，按照指数回归，就得到下面这个曲线。

曲线上方的，现实房价比理论房价偏高、偏高百分比。

曲线下方，显示房价比理论房价低、偏低百分比。

叁

那些城市有投资潜力

这个图呢，其实也没有什么特别意思和价值；但是至少能看出来几点：

第一：大多数省会城市有虹吸效应，尤其广州、南京、合肥、济南。相比较而言，湖南省会长沙房价比理论偏低38%，而辽宁的沈阳偏低36%，贵阳偏低15%。应该具有投资价值。

石家庄房价偏高离谱，67%，值得关注。杭州、成都、西安和郑州、武汉不高不低。或者说虹吸效应还不明显。

愚见，长沙值得关注，沈阳、贵阳其次。

第二：粤港澳大湾区龙头广州、深圳虹吸，佛山、中山偏低30%左右，这与上海旁边的苏州、无锡、常州类似，分别偏低31%、42%。

地处广州、深圳之间的东莞、惠州则和理论房价接近。长三角与其位置相似的，地处上海、杭州之间的嘉兴、湖州则分别偏低26%、19%。愚见，嘉兴、湖州有投资价值。

长三角的嘉、湖值得关注

第三、厦门偏高离谱，119%，可能与厦门地理环境有关。天津是近水楼台，偏高46%。浙江温州、衢州偏高54%、34%。马鞍山被南京吸的有点狠，但基数本来就低的基础上偏低37%，愚见，说不定未来的马鞍山房产的投资回报率不低。

第四、相比于其他核心城市，上海依然不愠不火，稳得一批，从北上广深来说，上海投资保值增值首选。

第五、重点说下重庆，整个重庆大市，泡沫23%。但有一点不同，重庆大市的城镇化率65%，不要说北上广深，相比于其他省会城市的73-75%的城镇化率显著低很多，临近的成都是73%。

可以说，重庆大市居民进城需求明显，所以，从这点上说，重庆的房价更有支撑力度，但是在已有的23%的泡沫的基础上，重庆房价上涨空间有限。

以上仅为理论分析，不能作为投资参考！

附表：63个城市相关指标

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