重磅 | 上市房企第一雷：老板背债40亿跑路了！

楼市巨震，上市房企第一跑诞生：A股上市的中弘股份老板王永红被曝已经跑路，背负40亿巨债！该企业开发了好多烂尾楼，买房人慌得一逼。目前房企已经进入还债高峰期，此事对于整个楼市具有警示意义！

中弘打响上市公司跑路第一枪

近日，新浪证券报道，上市房地产企业中弘股份老板已经跑路了，背负债务四十亿元。这可能是有史以来第一家由于债务无法兑现而倒闭的房地产公司。

中弘是一家中大规模的房地产企业，前两年公司财报显示盈利都在二、三亿元附近，而去年直接亏损二十五亿多元，今年的第一季度已经亏损了三亿多。这种断崖式的亏损已经表明公司出现了严重的内部问题。

 2017年初，中弘济南的文旅项目因缺乏资金已经停工；

位于黄金地段慈云寺的中弘大厦，由于缺乏资金已经烂尾半年；

（中弘大厦）

北京商住政策出台后，平谷的御马坊和夏各庄项目销售停滞，御马坊项目大量客户开始退房，至今有350户业主仍然未退网签，他们已经开始寻求平谷区法院的帮助，据悉，以个人名义起诉御马坊项目的业主已达110位。

在这种情况下，王永红决定最后放手一搏。

2017年11月底，王永红决定以现金方式收购海南超级大盘“半山半岛”等项目股权，半山半岛当时的价格已涨至4-5万元一平米，收购该项目资产包涉及金额58亿。

然而，由于国家环保督查的影响和半山半岛涉及多项质押，收购最终于2018年2月宣告失败，又有数十亿元高成本资金陷入这个大坑，并且短期内很难追回。

回天无力的王永红选择避难香港，遥控指挥，中弘股份处于失控状态。

股东开始轮番减持，股价一路狂跌。员工工资拖欠，债主纷纷登门，最终中弘公司人去楼空。

房企进入还债高峰期

上半年的最后两个月，房企被一波发债"中止潮"搅得有些闹心，这些债券发行的目的是为了"续命"，因为从2018年下半年开始，房企就步入了回售高峰期。

据海通证券测算，地产债将在未来2-3年迎来到期高峰。存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍；2019-2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元；此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元，2019年也接近3700亿元。据业内人士披露，这还不包括大量需偿还的表外资金。

之所以有如此之大的偿还压力，是因为2015年下半年和2016年房企曾借着政策红利大规模"积草囤粮"。彼时楼市主基调是"去库存"，加上2015年初公司债发行难度被降低，一些大型房企的发行利率一度低至3%。

但面对即将到来的还债高峰期，房企还想以低利率融到资已不是易事，甚至连融资本身也受到了诸多限制。2016年10月，新一轮楼市调控拉开大幕，房企发债瞬间跌入寒潮，当年四季度发债规模即比一季度缩水超六成，2017年继续下降，到了今年5月还出现了一波密集的发债项目中止。

还债压力巨大，只能割肉卖房

如何还债，只能割肉卖房！

很多买房人不理解，为什么徐州好多地方新房二手房倒挂好几千，如东区、北区等，开发商为什么还要卖房？

那是因为开发商面临的回款压力太大了，不要以为真的是政府限价。开发商不得已为了回款，只能降价走量，抢出一条跑道来不让自己半路倒下。

中弘股份不会是最后一个，以后的行业整合，债务爆雷会时有发生，买房人要注意就是不要去踩这样的雷，买到烂尾楼，将损失惨重！

说起中弘股份，也许很多人会一脸懵逼。在地产圈，中弘不是知名房企，但不代表没有存在感，我来说一说中弘最有存在感的三件事。

第一是著名的中弘北京像素。

这是中弘最知名的地产项目，像素位于朝阳常营，可算是北京最著名的商住大盘，一共有九千八百多套房源的像素，二手房交易量常年位居朝阳区榜首。

2000年，年仅28岁的江西商人王永红以极低廉的价格拿下了常营这块600亩的商住用地。当时五环外的常营还是一片庄稼地，周围还有大型垃圾场。

拿下这块土地后，王永红的好运气开始来临。首先是有如神算地将这块土地在手里囤积了八年，到2008年，北京CBD东扩，北京的房价翻了三倍，常营的地价则翻了十倍，王永红终于开始开发这块宝地。

王永红没把这块地以常规的商住模式开发，而是做成了当时流行的loft风格，层高高达4米89，号称买一层送一层，可商可住。

长袖善舞的王永红打通了各种关节，将像素做成了天燃气入户，拥有独立厨房的商住楼，甚至做到了民水民电，除了产权仍是五十年之外，像素与普通住宅几乎没有任何区别。

2011年，像素1万1开盘，随后价格一路走高，2016年底二手房最高飙涨到六万元每平米，随后在商住绝杀令之后急跌三分之一。如果不是因为著名的物管脏乱差，像素的价格还会继续追高。

王永红一战成名，在像素这个项目上据说掘金50亿，奠定了京城地产圈鲜衣怒马少年成名的形象。

第二个事件更博眼球。

2017年，香港佳士得春拍，王永红为搏美人一笑，大手一挥1.24亿港元拍下一个雍正粉青双龙尊，送给娱乐圈八线女星韩熙庭。

结果因为交不上1.2亿港元的尾款，大佬和美女被双双告上法庭。

本来是一件很美好的事情，最后结局很不美好。

韩熙庭何许人也?当年张艺谋重磅大戏《金陵十三钗》中副钗怡春的扮演者，据说剧本中本来没有这个角色，是后来硬加上去的。

更为诡异的是，当年十三钗电影剧组获邀参加美国金球奖，导演张艺谋，主角倪妮都没去，甚至没接到邀请，反而是韩熙庭陪着张伟平和佟大为走上红毯，出尽了风头，一时间各种猜测甚嚣尘上。

当年的娱乐圈一大悬案终于在几年后破解。

第三件是著名的仙股事件。

2018年，地产股仍是一片火热，股价普遍20-30元之间涨跌起伏，有一家地产公司却制造了22年来首支地产仙股。没错，就是中弘股份。

6月20日，中弘股份跌至0.99元，破了1元的仙股股价。

可以说，这个时候的中弘地产已经得道成仙，离升天只差最后一步了，然而还是有一群不怕死的股民进场抄底，用大无畏的精神牺牲自己为中弘谱写了一曲最后的挽歌。

当年狂挣50亿，在最好的年代进入房地产的王永红是如何一步一步把自己作死的?

一切都是性格使然。

王永红像素一战成名后，便看中了商业市场，中弘地产主力布局商业和文旅项目，主攻北京和海南，在北京做了“中弘国际商务花园”“六佰本—望京商业街”“中弘大厦”等商业项目，目前中弘大厦已经烂尾。

文旅方面，有平谷的御马坊和中弘由山由谷、海南如意岛，此外还有济南和吉林的新奇世界国际度假区项目。

可以看出，中弘最大的败笔是没有做住宅项目，而这才是近十几年地产行业来最大的摇钱树。

目前国内文旅项目虽然拿地容易，成本也低，但前期投入成本极高，变现困难。主要依靠后期文旅产品中的商业和住宅地产进行变现，以此来冲抵前期开发和后续运营中付出的巨大资金成本。

目前国内敢做文旅项目的除了华侨城、雅居乐、宋城等业内深耕房企外，也就是恒大、万达、碧桂园这些巨头了。

身家不过百亿的中弘为何敢大力押注文旅地产，也许是因为王永红年轻时的成功来得太过容易。

少年成名的王永红热衷于资本运作，2013年，王永红就曾通过大宗交易抛售股票，而后借由中弘股份高送转、进军手游领域等概念炒热抬升股价，抛售获取暴利。

王永红一直热衷于并购，近十年来，中弘股份的投资并购高达40起。

2015年7月起，中弘股份先后收购香港开易控股，增资新加坡亚洲旅游，并收购卓高国际66.1%的股权。

一年之内布局三个上市平台，王永红似乎迎来了他人生中的第二个高光时刻。

同时，中弘股份已成功完成两次定增，套现约70亿。

然而，再完美的资本运作手段，也需要业绩的强力支撑。

资本市场的翻云覆雨，并不能遮盖地产实业的一败涂地。

2017年初，济南的文旅项目因缺乏资金已经停工；

位于黄金地段慈云寺的中弘大厦，由于缺乏资金已经烂尾半年；

北京商住政策出台后，平谷的御马坊和夏各庄项目销售停滞，御马坊项目大量客户开始退房，至今有350户业主仍然未退网签，他们已经开始寻求平谷区法院的帮助，据悉，以个人名义起诉御马坊项目的业主已达110位。

在这种情况下，王永红决定最后放手一搏。

2017年11月底，王永红决定以现金方式收购海南超级大盘“半山半岛”等项目股权，半山半岛当时的价格已涨至4-5万元一平米，收购该项目资产包涉及金额58亿。

然而，由于国家环保督查的影响和半山半岛涉及多项质押，收购最终于2018年2月宣告失败，又有数十亿元高成本资金陷入这个大坑，并且短期内很难追回。

回天无力的王永红选择避难香港，遥控指挥，中弘股份处于失控状态。

股东开始轮番减持，股价一路狂跌。员工工资拖欠，债主纷纷登门，最终中弘公司人去楼空。

而王永红的名言还在流传：梦想从来不会被打折，只有一直做下去的勇气。

和“让我们一起，为梦想窒息”的老贾一样，梦想家们都选择了用跑路来终结梦想。

请大家以后再遇到把梦想窒息、打折这些新名词儿挂在嘴边的野心家们，务必要擦亮眼睛。

狂飙猛进了十余年的中国地产，终于遇到了时代的急转弯。

在最美妙的地产黄金十年，无论是多烂的地产公司，多弱智的地产商，只要踏上了这艘大船，便可以靠着时代的大潮乘风破浪，日行千里，日进斗金，可以挥金亿万只为博红颜一笑。

然而，在国家调控政策和金融风口双重收紧之后，地产这袭华美的袍再也掩盖不住某些地产公司身上爬满的虱子，尤其是那些擅于在资本市场辗转腾挪的地产大鳄们。

出来混，总是要还的。六月份，P2P的爆雷开始陆续引爆，至今连环爆仍在继续。

七月份，中弘地产启动引信，引爆了2018上市地产公司第一颗炸雷。

这绝对不会是孤例，后面紧随中弘跑路和倒下的，还会有一大批中小房企，甚至会有资产规模数百亿，甚至上千亿的大房企。会有谁，波及面有多大，我们不妨拭目以待。

我们看到：

福建知名房企旭辉曝出77.4%的负债率，负债总额1174.9亿元，达到厦门市政府的两倍；

富力甩出文件，高调取消员工午休，一切只为高周转；

万科高喊去房地产化；

恒大千亿资金转型布局新能源。

行业凛冬已至，能熬过严冬的才是真王者。

地产爆雷，中弘之后，下一个会是谁?

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END

文章来源：债券之星，债市观察

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