分享|最高院：​通过以房抵债取得的房屋在办理过户登记前，不能基于《商品房买卖合同》形成优于其他债权的利益并排除强制执行

稿件来源|民事审判

【裁判要旨】1.《执行异议和复议规定》第二十九条系针对消费者购房人向房地产开发企业购买商品房，却未及时办理房地产过户手续的情形，优先保护消费者购房人的物权期待权。但人民法院在审理执行异议之诉案件时，既要对执行标的享有实质民事权益的实际权利人依法进行保护，也要防止案外人与被执行人恶意串通规避执行。2.《执行异议和复议规定》第二十九条之所以对消费者购房人的物权期待权特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念。当事人通过以房抵债方式取得的房屋，并未实际支付购房款。因以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，当事人可以请求相对方履行该以房抵债协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，其不能基于《商品房买卖合同》形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。

中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书
（2020）最高法民申4108号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李韻，女，1970年4月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李长远，男，1949年10月7日出生，汉族，住安徽省滩溪县。
原审第三人：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区孟山路7-1花园大厦****。
法定代表人：圣恩侠，该公司经理。
再审申请人李韻与被申请人李长远、原审第三人淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省高级人民法院（2019）皖民终1019号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
李韻申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定，申请再审。事实与理由：（一）原审判决认定的基本事实缺乏证据，明星公司作为房地产开发企业，与李韻均同意以房抵债，并签订了《商品房买卖合同》，就说明《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方形成商品房买卖合同关系，涉案房屋已经将卖给李韻。原审判决却认定《商品房买卖合同》实为明星公司以房抵债，属于偿还债务的变通方式，缺乏证据支持。（二）原审判决参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定进行审查，适用法律错误。案涉房屋登记在房地产开发企业名下，本案完全符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。（三）根据李韻提供的新证据，李长远申请执行依据的淮北市中级人民法院（2015）淮民二初字第00144号民事判决缺乏依据，该判决将李长远提供的无效债权凭证（欠条和还款计划）作为认定明星公司欠款依据，与安徽淮信会计师事务所受濉溪经济开发区管委会委托，于2020年1月20日出具的〔2020〕皖淮信会审字第77号审计报告不符。此外，仅从利益形成时间和涉及人数上看，李韻等人的切身利益也应当优先于李长远一人的利益。
本院经审查认为，本案的争议焦点为：李韻是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。经核实，原审判决鉴于案涉房屋都登记在作为房地产开发企业的明星公司名下，均参照《执行异议和复议规定》第二十九条规定处理本案，李韻申请再审称原审判决应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定而未适用，不能成立。
人民法院审理案外人系商品房消费者执行异议之诉案件时，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，可以参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定系针对消费者购房人向房地产开发企业购买商品房，却未及时办理房地产过户手续的情形，优先保护消费者购房人的物权期待权。但人民法院在审理执行异议之诉案件时，既要对执行标的享有实质民事权益的实际权利人依法进行保护，也要防止案外人与被执行人恶意串通规避执行。
本案中，截至一审法院于2015年6月24日作出（2015）淮民二初字第00144-1号民事裁定并查封案涉房产时，李韻既未就其与明星公司签订的《商品房买卖合同》申请预告登记，也未就涉案房产办理产权登记。《执行异议和复议规定》第二十九条之规定之所以对消费者购房人的物权期待权特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念。而李勋与通常意义上以居住为目的购买商品房的消费者不同，其因案外人淮北鑫诚房地产经纪有限责任公司拖欠其借款而约定以房抵债，随后于2012年12月20日与明星公司就该公司开发的四套涉案房产签订四份《商品房买卖合同》，属于当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，李韻并未实际支付购房款。因以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，李韻可以请求明星公司履行该协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，李韻不能基于案涉《商品房买卖合同》，形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。
此外，李韻还主张作为李长远申请执行依据的淮北市中级人民法院（2015）淮民二初字第00144号民事判决缺乏依据，不属于执行异议之诉的审理范围，应通过其他程序解决。
综上，李韻的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回李韻的再审申请。
审   判   长　 孔　玲审   判   员　 李相波审   判   员　 宁　晟二〇二〇年九月十一日法 官 助 理    刘平安书   记   员     袁正明

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