分享| 最高院：开发商到底能否以与买房人解除合同而对抗案外人就该房屋的执行？

稿件来源 | 法门囚徒

裁判要旨：本案开发商以购房人违约，合同的目的不能实现为由要求解除合同并获得判决支持，但判决作出时间均在查封涉案房产之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法不能对抗人民法院的执行。

案例索引：《河南宏光正商置业有限公司与周雪花、刘国伟案外人执行异议之诉案》【（2020）最高法民申1103号】

争议焦点：开发商到底能否以与买房人解除合同而对抗案外人就该房屋的执行？

裁判意见最高院认为：关于被申请人刘国伟对被查封的八套房屋是否享有物权期待权问题。原一、二审判决查明，周雪花诉刘国伟、孔令敏借款担保合同纠纷一案，郑州仲裁委员会作出的（2015）郑仲裁字第031号裁决书已发生法律效力。周雪花向郑州市中级人民法院（以下简称一审法院）申请强制执行，该院于2016年4月6日立案执行，执行案号为（2016）豫01执400号。在仲裁案件审理过程中，河南省郑州市金水区人民法院（以下简称金水区法院）于2015年1月21日作出（2015）金执字第948号执行裁定书和（2015）金执字第948号协助执行通知书，查封:一、担保人尚守凌名下位于郑东新区ＣＢＤ商务内环路北、艺术中心东1号楼13层1303，商品房买卖合同编号为Ｄ10621413项下的办公房产、郑东新区商务内环路22号楼2单元10层1001号房产（产权证号为07××82）各一套。二、查封被执行人刘国伟名下的房产：郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2206，商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4321；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2208，商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4342；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2204，商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4303；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2202，商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4281；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2201，商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4274；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2203，商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4295；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2205，商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4315；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2207，商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4331；共计八套房产。查封期限自2015年1月22日起至2017年1月21日止。
在执行过程中，一审法院于2016年11月7日作出（2016）豫01执400号之三执行裁定书及（2016）豫01执400号之三协助执行通知书，继续查封本案仲裁期间河南省郑州市金水区人民法院查封的第二项八套房屋，查封期限从2016年11月8日起至2019年11月7日止。2016年4月20日，一审法院作出（2016）豫01执400号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人刘国伟名下位于郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层的上述八套房产。正商公司对上述八套房屋被查封不服，向一审法院提交异议，该院于2018年8月1日作出（2018）豫01执异256号执行裁定书，驳回了案外人正商公司的异议请求。正商公司对驳回其异议请求不服，诉至一审法院。
一、二审查明，2014年8月31日正商公司与刘国伟分别签订了八份商品房买卖合同，分别为河南省郑州市郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2201（270.65平方米，总价款2814760元），商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4274；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2202（144.96平方米，总价款1507584元），商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4281；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2203（269.56平方米，总价款2803424元），商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4295；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2204（124.79平方米，总价款1297816元），商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4303；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2205（263.93平方米，总价款2744872元），商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4315；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2206（139.59平方米，总价款1451736元），商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4321；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2207（254.37平方米，总价款2645448元），商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4331；郑东新区湖心一路北、博学路东2号楼22层2208（27.22平方米，总价款283088元），商品房买卖合同编号为Ｄ140××××4342。房屋用途为办公用房，单价统一为每平方米10400元。约定每套购房款合同签订当日交付现金50.55%，其余49.45%剩余款项通过向招商银行房屋抵押贷款支付，付款时间为2014年10月21日，房屋交付时间为2016年6月15日。2015年1月21日法院查封时上述八套房屋均备案登记在刘国伟名下。
本院审查再审申请时查明，上述八套商品房买卖合同约定,本案商品房买卖合同签订当日，刘国伟应支付八套房屋购房款的50.55%现金。在本院审查再审申请期间，正商公司提出刘国伟未支付2203号房屋首付款和贷款共计2803424元，刘国伟已支付购房款6030432元和银行按揭贷款634万元，以上共计12370432元。上述商品房买卖合同已经于2014年10月21日以正商公司作为出卖人刘国伟作为买受人在郑州市住房保障和房地产管理局登记备案。对于预告登记，双方签订的补充合同也进行了约定。刘国伟因非法吸收公众存款罪被郑州市中级人民法院（2017）豫01刑终958号刑事判决，判处有期徒刑七年，并处罚金人民币叁拾万元。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。能够产生排除效力的实体权利主要包括四类，即所有权、物权期待权、特殊的担保物权和租赁权及用益物权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》精神，登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买的标的物虽然并不拥有所有权，仅享有物的登记请求权或者交付请求权，但与一般债权仅是向相对人的请求权不同，法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除一般债权、甚至是抵押权执行的效力，该种权利即为物权期待权。对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。刘国伟在合同签订后通过现金转账和银行按揭贷款支付了购房款，应视为其与正商公司的商品房买卖合同关系成立。根据刘国伟与正商公司签订的商品房买卖合同约定，正商公司应当在2016年6月15日交房，并在8月15日前（房屋交付的60日内）办理房屋权属的初始登记。涉案房屋2014年10月21日在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局办理合同信息备案，该合同信息备案登记具有对外的公示效力，刘国伟对于涉案的房产也享有相应的财产权利，当刘国伟成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。至于正商公司提出刘国伟未支付2203号房屋购房款，因该房屋的商品房买卖合同已经登记备案，正商公司可以向刘国伟另行主张购房款。
关于正商公司能否依据查封后的生效法律文书阻却执行的问题。正商公司以刘国伟违约，商品房买卖合同的目的不能实现为由，向河南省郑州市高新技术开发区人民法院（以下简称高新区法院）起诉请求解除八套房屋的商品房买卖合同，获得了相应的生效调解书和判决书，要求排除执行。但因正商公司起诉，高新区法院作出解除商品房买卖合同判决书、调解书的时间均在执行法院2015年1月21日查封涉案房产之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法不能对抗人民法院的执行。但经人民法院的生效裁判认定，正商公司已为被执行人刘国伟偿还的按揭贷款部分，应当从拍卖房产的变价款中优先支付给正商公司。

不同意见

在《长春市领运房地产开发有限公司、黄湛轩案外人执行异议之诉再审案》【（2019）最高法民再299号】中，最高院认为“领运公司依据诉争房屋被查封后作出的案涉仲裁裁决排除庆丰公司执行申请，应否得到支持。首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定。而领运公司提交的案涉仲裁裁决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第二十六条的适用。进一步而言，案涉仲裁裁决书的主文是确认解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议，并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。
其次，领运公司提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、备案证明等五证，足以证明领运公司为诉争房屋的开发企业。在案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项规定，能够确认领运公司系诉争房屋的所有权人。在案涉仲裁裁决确认领运公司与孙丹丹之间的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，针对诉争房屋的预告登记失效。作为诉争房屋所有权人的领运公司诉求解除人民法院对诉争房屋的查封，本院予以支持。应说明的是，上述认定并不剥夺因案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，孙丹丹享有的已付购房款项返还请求权，孙丹丹可另寻其他途径解决。领运公司以诉争房屋所有权人身份提起本案诉讼，主张对诉争房屋享有所有权，而二审判决在审理中却将领运公司诉请的法律性质识别为保证人的追偿权，适用法律错误，本院予以纠正。
综上，人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，孙丹丹不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。”

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