分享|最高法院2020年度房地产纠纷典型案件裁判观点

来源|建仑律师

01转让划拔土地使用权起诉前经有批准权的人民政府同意,并由受让方办理土地使用权出让手续的,订立的合同可以按照补偿性质的合同处理;转让方基于合同享有的房屋补偿安置权优先于抵押权

案情简介

电影戏剧公司、演员接待站与金冠公司签订《合作开发合同》，约定电影戏剧公司和演员接待站以其名下的划拨土地使用权和地上资产及争取项目开发优惠政策为合作条件，金冠公司以项目开发所需全部资金、房地产开发资质、技术为合作条件，双方共同合作开发金冠大楼项目，双方并对项目开发建成后的房屋分配作出约定。合同订立后，电影戏剧公司等两单位就投资事宜取得了政府部门的审批同意，电影戏剧公司等两单位并协助金冠公司通过出让方式取得了涉案项目土地使用权及相关优惠政策。后，金冠公司由于在开发建设过程中缺乏资金而向津杉华融、华融资管湖南分公司融资并对金冠大楼包含应该分配给电影戏剧公司等两单位的房屋进行了抵押。津杉华融、华融资管湖南分公司就抵押物的优先受偿权也已经生效法律文书确认。为此，电影戏剧公司、演员接待站以金冠公司未按合同约定分别向其交付应得房屋，并将该部分房屋出售和办理了在建工程抵押，拖欠过渡费用、办公费、经营损失补偿费，已构成严重违约为由提起本案诉讼。一审法院认为，案涉《合作开发合同》合法有效，其性质为补偿性质的合同。第三人与金冠公司设定抵押在后，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于“认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，电影戏剧公司等两单位要求金冠公司交付所约定的房屋的请求权优于第三人的抵押权，故对电影戏剧公司等两单位要求金冠公司交付房屋的诉讼请求，予以支持。金冠公司等不服一审判决，提起上诉。二审法院认为，案涉《合作开发合同》系土地使用权转让合同。另案生效法律文书已明确津杉华融、华融资管湖南分公司对已抵押房屋享有优先受偿权，故案涉房屋事实上交付不能。鉴于电影戏剧公司等两单位系《合作开发合同》的一方主体，其不属于法律规定的消费者的范围。案涉《合作开发合同》约定的权利义务也仅能约束合同双方不能对抗善意第三人，故一审法院判令金冠公司交付房屋不当，改判将案涉补偿房屋予以折价并调减补偿数额。电影戏剧公司等两单位不服二审判决，遂向最高法院提起再审。

最高院认为

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条、第十六条的规定,土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。土地使用权人与受让方订立合同转让划拔土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。根据原审法院查明的事实，电影戏剧公司等两单位以划拨土地使用权及地上资产作为投资与金冠公司订立案涉《合作开发合同》;此后，电影戏剧公司等两单位就案涉土地投资事宜取得了政府主管部门及株洲市政府的审批同意,故案涉合同合法有效,合同性质具有补偿性，电影戏剧公司等两单位的法律地位与被拆迁人，并无实质不同。从案涉合同内容可知，电影戏剧公司、演员接待站虽非与政府相关部门签订拆迁安置补偿协议，但案涉合同双方除约定部分货币补偿内容外，其他关于“以房换房”予以安置补偿的意思表示明确，且回迁安置房屋的位置、面积、用途等亦已特定、明确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但“以房换房、原址回建”的房屋产权调换是以被拆迁人放弃原房屋使用权、影剧院或者宾馆经营权为代价来实现案涉交易目的的，特别是案涉项目原本还具有一定的公益性质。因此，应根据公平原则，对电影戏剧公司、演员接待站基于回迁安置协议享有的安置房请求权，给予适当的优先保护，即对电影戏剧公司等两单位享有的债权作为特殊债权赋予其优先效力。本案中，华融资管湖南分公司、津杉华融享有的是抵押权而不涉及商品房买卖合同法律关系，但同样是对案涉房屋的重复处置，且抵押权人享有的是物的交换价值的权利。因此，一审法院参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，认为电影戏剧公司等两单位享有的补偿安置权优先于抵押权，适用法律虽有不妥，但处理意见，并无不当，本院予以确认。

案例索引

(2020)最高法民再7号民事判决书，株洲市电影放映戏剧演出中心有限公司、株洲市演员接待站与株洲金冠置业有限公司、津杉华融(天津)产业投资基金合伙企业(有限合伙)、中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

02未约定提供土地一方办理权属转移登记时间且相对方对房地产合作开发起主导作用情形下，项目土地上设定抵押并不必然导致合同目的无法实现，提供土地一方不必然构成根本违约

案情简介

2013年3月，威龙公司与耐火材料厂签订合同，约定耐火材料厂将案涉国有土地使用权证交给威龙公司投资开发，确保该土地产权清晰，及时配合威龙公司办理该土地的房地产开发手续。威龙公司负责将该土地纳入总体规划设计和建筑设计，并在耐火材料厂的配合下办理相关过户和开发手续、负责所有建设开发资金，并于2013年4月30日前向耐火材料厂交纳1000万元保证金，确保一年半内房屋可以销售。案涉土地使用权证载明，案涉土地使用权人为耐火材料厂和案外人金果房地产公司，该土地上并设定有抵押权，后抵押权在诉讼过程中予以涤除。合同签订后，威龙公司在支付860万元保证金后，未开展任何实质性的推进工作，也未要求耐火材料厂协助办理土地权属变更。后双方解除案涉合同，双方因此成讼。二审法院判决威龙公司向耐火材料厂支付860万元违约金，威龙公司不服，为此向最高法院提起再审。

最高院认为

双方在合同中没有约定耐火材料厂办理土地权属转移登记的时间。而威龙公司的合同义务则为：负责将该土地纳入总体规划设计和建筑设计，并在耐火材料厂的配合下办理相关过户和开发手续、负责所有建设开发资金，并于2013年4月30日前向耐火材料厂交纳1000万元保证金，确保一年半内房屋可以销售。从上述约定可知，威龙公司对于土地过户、规划设计、筹集资金推动房地产开发起主导作用。现并无证据证明威龙公司在支付860万元保证金后，开展了任何实质性的推进工作，其既未要求耐火材料厂协助办理土地权属变更，对所欠100万元保证金也未按《特别约定》于2013年5月30日前付清，至今土地处于闲置状态，而本案土地权属变更并非合同约定的先履行义务，故威龙公司主张其享有后履行抗辩权不成立，故二审法院认定威龙公司迟延交纳保证金，长期不进行开发，影响合同目的实现，是导致合同解除的原因具有事实依据。由于合同未约定耐火材料厂履行义务的时间，威龙公司也未催告耐火材料厂履行义务，案涉土地上曾设定抵押并不必然导致合同目的无法实现，更何况抵押已经涤除，威龙公司以此为由主张耐火材料厂根本违约，其有权解除合同并主张耐火材料厂返还保证金并支付违约金的理由不成立。

案例索引

(2020)最高法民申3336号民事裁定书，六盘水威龙房地产开发有限公司与六盘水红果经济开发区玮翔耐火材料厂合资、合作开发房地产合同纠纷案

03房地产合作开发项目未取得建设工程规划许可证，提供土地一方基于合同无效，要求相对方返还销售房屋所得款项、支付房屋及土地占有使用费，实质系要求对合作开发房地产项目的利益进行分配，属于应驳回起诉的情形

案情简介

振华开关厂与昊宇公司签订协议合作开发房地产，但双方均无房地产开发资质，且用于开发的土地为集体土地，未办理建设工程规划许可等合法手续，济南中院生效判决已判决双方签订的《联合建设协议书》及《联合建设补充协议书》为无效合同，并认为双方合作建设的房地产项目未经批准，未取得建设工程规划许可证，不具备合法性，对于振华开关厂要求分配项目开发利益的起诉应当依法驳回。之后，振华开关厂又以涉案联建协议无效，应当就合同无效后双方当事人的责任承担及财产返还作出实体审理及振华开关厂系基于合同无效情形下行使物权请求权为由提起本案诉讼，请求判令昊宇公司返还销售住宅及门头房所得款项，要求昊宇公司按照租金标准支付公建部分房屋及土地占有使用费等。山东省高院驳回起诉后，振华开关厂向最高法院提起再审申请。

最高院认为

根据原审查明的事实，济南市中级人民法院(2017)鲁01民终6693号民事判决已判决双方签订的《联合建设协议书》及《联合建设补充协议书》为无效合同，并认为双方合作建设的房地产项目未经批准，未取得建设工程规划许可证，不具备合法性，对于振华开关厂要求分配项目开发利益的起诉应当依法驳回。之后，振华开关厂又提起本案诉讼，其诉讼请求第一项返还销售款项及第三项支付公建房屋租金等实质上是对双方联建房屋的利益分配。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定:在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理;已经受理的，驳回起诉：(二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证。据此，原审法院认为振华开关厂以集体土地开发“房地产建设项目未取得建设工程规划许可证”，要求对合作开发房地产项目的利益进行分配，属于驳回起诉的情形，适用法律并无不当。

案例索引

(2020)最高法民申2731号民事裁定书，济南市振华开关厂与山东昊宇房地产营销策划有限公司、济南市天桥区乐家世纪华联超市、山东金凤凰集团有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

04

合作一方对其分得部分房屋已进行销售且无充分证据证明已实施的房屋分配违反合同约定情形下，主张对房屋重新分配，不予支持

案情简介

邦赛公司与太阳河公司之间就案涉合作开发房地产项目房屋分配先后签订《分配方案》《6#楼分配方案》。太阳河公司并已经销售案涉房屋153套，销售金额9000多万元。后太阳河公司再审主张《分配方案》只是初步的分配意向，该方案载明“以上为房屋面积分配的基本方案，最终以实际测量面积为准”。二审判决将《分配方案》作为最终的分配方案，直接确认1号楼、3号楼、6号楼中的130套房屋归邦赛公司所有，导致邦赛公司多分了595.354㎡的房屋。本案应根据《分配方案》的约定，以实际测绘数据为准结合预留房的性质重新对项目房产进行分配。

最高院认为

根据查明的事实，本案诉至法院之前，太阳河公司已经销售案涉房屋153套，销售金额9000多万元，在太阳河公司已对自己分得房屋进行销售的情况下，再要求对双方房屋重新分配亦不符合本案实际。关于房屋实际面积的问题。虽然《分配方案》载明“以上为房屋面积分配的基本方案，最终以实际测量面积为准”，但在实际测量面积与《分配方案》载明面积不一致的情况下，应如何进行调整双方没有明确约定，事后双方也未就房屋分配调整达成一致意见。太阳河公司提交的《面积测绘报告书》载明测绘单位是2016年8月对房屋进行预测并按国家有关规定测算形成的面积，即该面积仍并非竣工后实际测量的面积，且该报告形成于双方签订《分配方案》《6#楼分配方案》之前，太阳河公司以此为依据主张邦赛公司实际分得面积超出其应得部分，理由不能成立。综上，在太阳河公司已对其分得部分进行销售的情况下，原审判决按照《分配方案》《6#楼分配方案》对邦赛公司应得房屋进行确认并无不妥。太阳河公司主张原审认定基本事实的主要依据不足，应当对房屋重新分配的再审主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。如项目竣工验收合格后，实测面积与分配方案不符，双方可另行协商解决。

案例索引

(2020)最高法民申1865号民事裁定书，海南兴隆太阳河投资有限公司与海南邦赛实业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

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