地产信托正苏醒！

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来源：用益投资

行业人士认为，随着本轮地产调控的逐步到位，预期未来相关政策会逐步放松，行业整体有望于下半年回暖。

地产成立规模反弹，环比增加99.11%

近期，房地产信托产品也出现小规模的复苏现象。根据用益金融信托研究院统计，上周（2022年6月27日-2022年7月3日）集合信托成立市场走势相对稳定，成立规模维持在200亿元线上。房地产类信托的成立规模12.85亿元，环比增加99.11%；

截至7月1日，6月房地产类信托产品的成立规模为85.60亿元，环比增加8.69%；

喻智表示，房地产类信托成立继续反弹，政策回暖对房地产的支持或有所体现。

政策回暖：地产行业融资近500亿元！

为维护地产行业平稳健康发展，人民银行、银保监会等政府机关频频释放支持房地产企业合理融资需求的信号，银行信贷端口对房地产企业出现边际放松。

业内人士认为，当前房地产融资政策面明显向好，整体融资环境有放松趋势。

6月房企融资规模较上月出现回升。据同策研究院7月4日发布的数据显示，40家典型上市房企6月共完成融资金额498.86亿元，环比增长23.08%。

地产信托收益优势相对明显

根据用益金融信托研究院统计，截至7月1日，房地产类信托产品的平均预期收益率为7.44%，环比减少0.10个百分点；从下图可以看到，今年以来，地产的收益率一直处于领先地位。

地产信托大量违约，投资需谨慎

虽然地产信托收益有相对较大优势，但是房地产依然是敏感业务领域，投资者需保持谨慎。

据资料不完全统计，2022年1-6月信托产品违约规模总计658.71亿元，违约产品数量共104起。其中，房地产信托违约金额达539.02亿元，规模占比达到81.83%。房地产企业违约是重灾区。

资管研究员袁吉伟表示，信托业强监管下，房地产依然是敏感业务领域。房地产信托的业务风险与房地产行业景气度密切相关，去年以来房地产行业深度调整出现了大量违约，房地产信托也受到了较为突出的风险冲击，风险项目增多。

在房企违约潮的影响下，房地产类信托目前处于低谷期，因此投资者仍需要关注其风险问题，保持谨慎。

首先，可关注信托公司的资质和房地产信托业务能力。目前房地产信托业务面临的市场风险相对较高，信托公司对项目的把控能力成为房地产项目的安全性的重要屏障。

其次，关注行业的政策红线，房企的信用状况、负债率及杠杆水平。过去，我们选择房地产信托产品时更看重房地产企业的行业排名，行业排名是远远不够的，还应该关注房地产企业的负债率及杠杆率，对踩监管三道红线的企业，即使排名再靠前，也要谨慎投资。选择合适的交易对手进行投资。

自4月份证监会、国资委、全国⼯商联发布《关于进⼀步⽀持上市公司健康发展的通知》以来，民营企业债券融资获得支持和鼓励。地产行业也推出示范企业，利用信用衍生品恢复民营房企融资功能。

以金辉为例，最近发行了一款地产类的信托产品，发行规模3.5亿元。该款产品融资方为金辉控股旗下全资子公司，以旗下西安项目为产品提供抵押增信，金辉提供不可撤销的连带责任保证担保。据悉，该项目土地成本具有较大优势，该款产品上线后，凭借着优质的项目属性，和稳健的企业形象背书，受到了投资者踊跃认购。

此外，金辉控股一直无商票、无员工理财、“三道红线”无一条踩线、无表外，有息负债的干净透明，也是金辉在行业动荡中依然保持稳健的关键因素。

据悉，金辉控股天津津海云著项目，曾在兴业信托获得4亿元融资，金辉控股已于今年6月底完成兑付，兴业信托计划的投资人已按时收到本息。

用益金融信托研究院进一步指出，当前的市场大环境不利于房地产信托产品。原有的地产非标业务逐渐退场，股权投资类和永续债投资类产品逐渐增加。过去投资者选择房地产信托产品的理由已经逐渐难以延续，收益率高、底层资产清晰及风控措施强力的优势不再。建议只有风险承受能力强且资金流动性要求不高的投资者，可谨慎选择投资房地产信托产品。

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