汕头城市格局打开，买房怎么选择？

中国改革开放30多年，城市空间扩大三倍，城镇化率达到52%。但是空间城市化并没有相应产生人口城市化。中国有2.6亿农民工，挤掉这些伪城市人口，中国城镇化率仅36%。 北上广深以外的城市，特别是汕头、潮州这种小城市，要让农民进城，买房、入户口、迁居，小孩同等条件入学。

汕头，经济特区，粤东中心城市，面积2064平方公里，常住人口约560万，GDP大约等于佛山的四分之一。北接潮州，西邻揭阳。境内韩江、榕江、练江三江入海，大陆海岸线218公里，海岛岸线167公里。汕头港万吨级以上泊位16个，担负粤东、闽西南、赣南对外贸易运输。

国家一带一路战略、省振兴粤东西北发展战略中，汕头港被列为国家15个沿海重点港口之一。2017年12月，广东省政府发布了《广东省沿海经济带综合发展规划（2017-2030年）》，将汕头定位省域副中心城市。规划适度超前的铁路，实现汕潮揭“半小时通勤圈”，粤东“1小时通勤圈”。

衡量城市规模的大小和竞争力，主要看主城区的规模。主城单位面积承载的人口密度高，效率也高，社会分工精细，土地利用更集约，对外的辐射力更强。

实际上汕头还比较落后，城市格局现在才打开，低端产业、低效用地需拿出魄力去改造。再不科学定位、积极招商引资，有被潮州超越的可能。

汕头以往的发展主要在金平、龙湖，一湾两岸布局，南拓进行，向西延伸到牛田洋和榕江两岸，向东南拓展到东海岸-广澳港，再向南澳和潮州并对接福建闽南沿海，向西南辐射到潮阳潮南和揭阳汕尾，对接珠三角。务实发展好华侨试验区、中以科技创新合作区，这才是汕头湾区城市格局，成为潮汕揭城市群的核心龙头。

汕头房价稍微偏高，与收入不符，市中心房价多在9000-15000之间，略低于惠州，略高于潮州。

《汕头轨道交通线网规划》通过省住建厅审批，进入规划建设阶段，远景由9条线路、全长230.6公里；近期规划1号线、2号线1期与3号线1期组成55.3公里线网。

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金平区，108.71平方公里，片区教育基础好，市政府、汕头大学所在地，代表158年来汕头的辉煌和衰落，商业与文化底蕴是灵魂。中心地带金樟、东厦缺乏大城市气魄，未来可能向浮东、浮西一带高强度开发，另一个核心是未来潮汕城际环线在金平或有站点。汕昆高速是区内重要通道，总投资88亿元的牛田洋快速通道成就西部开发，未来还需地铁疏解老城区居民和商户。

大学片建设智慧谷发展区

西部生态新城南部片区建设新城实验区

高新区和物流榕江新城建设产业示范区

小公园为核心的老城区建设城市更新示范区

龙湖区，103.58平方公里，拥有火车站，代表1992年至今汕头的成就，新城区有大城模样，区域内粤东城际、汕汕高铁、厦深连接线、汕梅高铁首发站周边占据汕头枢纽地位，买房者要特别关注；依托汕汾高速和未来轨道交通，新溪-东海岸新城可能也是未来十年发展重心。保利、华润、中海已经进驻东海岸新城。

龙湖中心区建设高品质人居示范区

外砂、瓯江-龙翔、新溪建三个新型城镇组团

东海岸新城定位科研、总部办公、会展、住宅片区

濠江区，134.88平方公里，未来20年汕头的希望所在，河浦、礐石、达濠、广澳，城市、产业同步推进，与龙湖将有海湾隧道相连，港口优势较好。郊区逐渐做成城区，看来要等到汕头2、3号城市轨道开通。寄望华润、华侨城、中海、保利、万科等巨头开发濠江，带来新面貌，濠江发展了，汕头湾区才能成为事实。

广澳港建设港城联动发展区

现状中心区形成濠江新城中心区

河浦建设产城联动综合发展组团

南滨新区打造商贸居住综合发展区

澄海区，345.23平方公里，代表中国玩具产业发展水准，澄海人郑信1767年创建泰国吞武里皇朝，几百年来大量潮汕人迁往曼谷，今天泰国的潮汕人高达500万人。东里、溪南、莲上、莲下需轨道交通与龙湖打通，缩短时空距离。澄海到厦深高铁潮汕站、潮汕机场欠缺轨道交通，公路不够快捷。澄海楼盘90%销售给澄海本地人。

城区建设城镇化综合集聚发展区

莱芜港建设临港城联动发展示范区

隆都、莲华、上华建设城乡统筹综合实验区

溪南、东里、盐鸿探索工业化带动特色城镇发展

潮阳区，667.6平方公里，人口占汕头近1/3。生儿育女开办企业光宗耀祖是他们的信仰，代表中国废旧电器再次利用的最高水平，地下水污染严重，贵屿这种畸形产业的危害非常深远。潮阳的内衣、音像制品、纸品文具产业发达，也是广深珠汕主要民营建筑公司的发源地。潮阳除了有灵山寺、莲花峰等旅游景点，还拥有国家级非物质文化遗产潮阳英歌、潮阳剪纸、潮阳笛套、贵屿双忠信俗。汕湛、揭惠高、深汕、潮莞高速经过潮阳。厦深高铁潮阳站及汕汕高铁，能否拉动城镇再次高速发展？

谷饶、贵屿加快城镇发展区建设

小北山北侧西胪等北部乡镇构建城乡统筹发展带

潮阳城区、和平、海门构建城镇化集聚发展示范区

潮南区，596.42平方公里，从原来潮阳划分出来，拉芳等日化产业发达；陈郑林张周李黄是潮南主要姓氏。区内南北贫富差距巨大，教育、医疗配套起步晚，短板突出，人口流失严重，建议买房只在峡山寻找，边缘乡镇不宜久居。这里是马化腾、陈有汉、陈有庆、马介璋、钟廷森、周泽荣的故乡，也有大量的华侨。有秋风水库等7座中型水库，年蓄水量达1.4亿立方米。城区距离汕头中心35公里，2020之后寄望汕汕高铁带来发展契机。

成田-陇田建设特色城镇发展区

潮南城区、两英建设城镇集聚示范区

大南山片区建设生态保护与新农村示范区

南澳县，108平方公里，海产基地，全国绿化模范县，人口不到8万人，年接待游客500多万人。非常建议南澳人买房到龙湖区，让子女获得更好的教育。南澳打造三条产业带：

青澳-云澳滨海旅游产业带

南澳大桥-龙门湾填海临海产业带

黄花山-深澳种养、生态旅游产业带

2017年5月，《海峡西岸城市群粤东地区城际铁路网规划》开始环评公示，7条线路总长537公里，投资总额1200亿元。规划建设10区段，覆盖普宁、惠来、饶平、揭东、揭西、潮安、南澳、海丰、陆丰、陆河、潮汕高铁站、潮汕机场。

1、汕头-汕尾（161km）

2、汕头-饶平（46km）

3、汕头-潮州东（35km）

4、潮州东-潮汕-机场（22km）

5、汕头-潮汕机场（40km）

6、揭阳南-普宁（40km）

7、汕头-普宁（75km）

8、机场-揭阳南-揭阳北 (28km)

9、汕头-饶平南 (55km)

10、普宁-惠来(35km)

广东省粤东疏港铁路规划，汕头广澳港疏港铁路和惠来港疏港铁路，分别与本次规划的汕头-普宁、揭阳南-普宁、普宁-惠来城际共通道。

汕头目前最大的短板是往厦深铁路潮汕站、潮汕机场太远太慢。高端产业欠缺、投资环境不佳、人口大量流失，是最需要解决的三大问题。不然，汕汕高铁、汕湛高速公路也是加速人口外迁。

汕汕高铁环评公示（2018年12月10日起10天），长163公里，工期4年，时速350公里，汕头、惠来、汕尾快速通达珠三角。广东最乱的陆丰三甲地区有设站，希望走向健康发展道路。

中国30个主要大城市人口集聚能力强，而农村衰败凋零，有加速趋势，农村人都出来。今年住建部的工作是小城市去库存，潮州、汕头这些小城应该还会大量扩城、建房、摊大饼。

要振兴农村，打黑、收枪、抓基层贪腐官员、治理赌博，激活闲余土地，激发农村生产力。

潮汕地区人口大量迁居珠三角地区

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