乐从劳村工业区347.15亩改造启动，挂账收储

▲劳村在佛山中心城区的位置示意图

▲劳村北侧的岳步、小涌控规已经明晰

▲9月6日乐从镇政府在中欧中心推介13块土地

▲同时乐从劳村工业区347.15亩改造启动

乐从镇劳村工业区改造项目实施方案

（初稿）

为加快推进佛山新城的建设，促进城市发展，加快产业转型升级，劳村股份合作经济社在乐从镇国土城建和水利局的协助下计划推动劳村工业区的“三旧”改造项目。通过对工业区地块进行整合开发，提高土地利用效率，保障村集体经济收益，改善村居生活生产环境。项目改造方案如下：

一、劳村工业区基本情况

项目拟改造范围用地面积为231434.27平方米（折合347.15亩，其中工业区面积309.36亩），主要位于三乐路以北，属于劳村股份合作经济社集体所有。宗地号：待定，用地面积约347.15亩，土地现状如下：

建筑物情况为：单层、多层低矮厂房，约22万㎡；

土地所有权情况为：土地归劳村集体所有；

标图建库纳入三旧改造情况为：未纳入“三旧”改造标图建库范围。

规划情况如下：土规为一般农田用地；控规主导用地性质为住宅、商业用地，约163.34亩；其余为公共道路用地、绿化用地、公建用地等。

二、改造模式

采用“政府挂账收储模式”实施改造，通过公开出让的方式引进开发商实施建设。村集体出资负责地上物拆迁，并按照《顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则》（顺府发[2019]47号）要求移交相应公益性用地（包括但不限于道路、绿化、公建设施等）。移交的公益性用地由政府按照规划要求建设公共服务设施。

三、规划调整

（一）土地利用总体规划调整

改造范围用地在《乐从镇土地利用总体规划》中属于一般农田，计划通过规划调整为建设用地实施改造。待《土规》调整完毕，将项目用地纳入“三旧”改造标图建库范围，享受“三旧”改造优惠政策，按照政策要求实施改造。

（二）城市总体规划调整

由于项目所在范围的《控制性详细规划》未符合片区发展的需求，为保障片区的开发建设，计划对已批复的《控规》进行调整，包括：争取居住地块容积率由2.3调至3.0，争取调整30亩商业地块作集体物业用地等。

四、地上建筑物拆迁

根据《顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则》（顺府发[2019]47号）的文件要求，原土地权属人取得的土地出让收益补偿，视作对原土地权属人土地和地上建筑物（构筑物）的征收补偿（含土地前期整理、拆迁搬迁等费用）。因此在地块出让前地上建筑物拆迁工作原则上由原土地权属人负责。本项目的地上建筑物拆迁工作由村集体出资，镇政府协助推进。经初步测算，地上物拆迁补偿金额约 4亿元。村集体资金不足的情况下，可向镇政府申请借支资金，涉及拆除费用将在地块出让后从村集体按照政策应得的土地出让收益补偿（土地出让金）中扣除，返还给镇政府。

五、土地建设

（一）规划公共设施用地建设

规划公共设施用地面积115681平方米，折合173.52亩，占项目中用地面积49.98%，按照政策规定，其中的57858.57平方米公益性用地需无偿移交给镇政府，剩余的57822.43平方米用地由政府按照现状土地性质进行评估补偿。移交后由政府负责建设。

（二）集体物业用地建设

城乡规划中为商业性质的19.72亩用地（争取规划调到30亩，如超出30亩部分由政府使用），计划3年内由村集体主导、政府配合完成相关地块的拆迁及土地整理。

（三）可出让用地的建设

上述30亩商业用地及173.52亩公益性用地以外的95753.27平方米（即143.63亩）用地，由政府以楼面价不高于15300元/平方米的标准进行公开出让（最终出让单价按照出让时政策限定的标准执行）。出让所得按照《顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则》（顺府发[2019]47号）的文件要求进行分配或补偿。

项目具体数据以实施改造时的测量、规划最终核实的数据为准。

六、表决同意事项

《实施方案》需经劳村18岁以上股东表决同意后才能实施。根据《关于开展规范和完善顺德区农村股份合作社组织管理试点工作的指导意见》的规定，同意票数达到应参会股东总人数的2/3才能有效。若《实施方案》经集体表决通过，公示期满后由劳村股份合作经济社与镇政府签订挂账收储协议。

七、集体保底收益分析

（一）有偿移交公益性用地补偿收益。

有偿移交公益性用地面积为57822.43平方米用地（86.7亩），可按照工业地现状进行评估补偿。预计评估价为80万元/亩，预期补偿收益约6938万元。具体金额根据评估结果最终确定。

（二）可出让土地收益

政府要在签订挂账收储协议后三年内办理土规调整和编制控规并实施土地出让。根据已批控规的用地性质，项目范围内计划出让土地面积共95753.27平方米（折合143.63亩），容积率争取调整至3.0，按现时政策（楼面地价15300元/平方米，最终出让单价按照出让时政策限定的标准执行）计算，村集体分成约18.6亿。楼面地价越高，村的收益越大。

（三）获得独立占地约30亩的集体商业用地，确保村的长远收益。

（四）过渡时期政府补贴改造范围内的土地租金至土地出让完成（金额以会计师事务所出具的报告为准）。

（五）表决通过并签订挂账收储协议后三个月内，由政府支付1亿元的预付收益款项，该款项在日后土地出让收益中扣除返还给政府。

八、其他事项

（一）本方案表决通过后，需报区政府相关职能部门审批通过后才能实施。

（二）本次投票表决如获得通过，并经区政府相关职能部门审批通过后，由劳村股份合作经济社理事会按照表决《实施方案》的规定处理后续工作相关事项，如遇到《实施方案》未完全明确的个别问题，由理事会提请劳村股份合作经济社股东代表会议讨论决定。

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劳村工业区改造方案说明

一、工业区概况

劳村拟改造工业区项目位于三乐路以北、沙坦塱路口以东至莘填入村路口河涌以西，改造土地面积约347.15亩（以实际测量为准），其中农业用地约38亩，公共设施约95亩，村委会（股份社）实际出租厂房面积约214亩。厂区建筑物为单层、多层低矮厂房，建筑面积约22万平方米。

由于历史原因，工业区内厂房租期、租赁形式各有所异。有一次性缴款租赁使用50年的，有每年缴交租金使用的。

现状土地收入如图：

2020-2040共21年，总收入约1.76亿

其中收入的约90%属村委会，约10%属股份社

二、改造方案

劳村股份合作经济社在乐从镇国土城建和水利局的协助下计划推动劳村工业区的“三旧”改造项目。通过对工业区地块进行整合开发，提高土地利用效率，保障村集体经济收益，改善村居生活生产环境。

采用“政府挂账收储模式”实施改造，通过公开出让的方式引进开发商实施建设。村集体出资负责地上物拆迁，并按照《顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则》（顺府发[2019]47号）要求移交相应公益性用地（包括但不限于道路、绿化、公共设施等）移交的公益性用地由政府按照规划要求建设公共服务设施。

村股份社通过改造产生收入如下：

（一）公益性用地收入86.7亩×80万/亩=6938万元《顺府发[2019]47号》第十三条内容规定。

（二）143.63亩居住用地拍卖收入（以容积率3.0计算）出让底价按11000元/㎡楼面价，最高限价按15300元/㎡计算（岳步14100元/㎡），出让收入约为13.4亿元至18.6亿元（参考岳步计17.9亿元）。分配方案以《顺府发[2019]47号》附件1（地价计收及收储补偿标准）计算。

（三）拆迁费用约4亿元，由村集体支付，政府无息借支。《顺府发[2019]47号》第十五条内容规定。

股份社实际收入：

（13.4+0.6938）亿—4亿至（18.6+0.6938）—4亿即10.09亿至15.29亿（每亩310万—480万）

往年方案固定为10亿左右。每亩310万

新方案有很大增值空间。

（四）过渡时期（土地出让前）政府补贴改造范围内的土地租金给村集体。

（五）争取30亩集体商业用地供村委会发展，土地收入用作村委会日常开支。

三、实施时间

政府要在签订挂账收储协议后三年内办理土规调整和编制控规并实施土地出让。步骤：

1.  召开股民会议2/3以上通过改造方案     

2. 2020年将该片区由一般农田调整为建设用地。      

3. 调规后将项目用地纳入“三旧”改造标图建库范围，享受“三旧”改造优惠政策，按政策要求实施改造。    

4.  2021年对项目用地《控制性详细规划》进行调整，并争取30亩商业用地作集体物业用地。     

5.  签订协议后开展土地平整（拆迁）2022年完成土地平整并办理好土地出让相关手续，表决土地出让方案，实施土地拍卖，土地出让前权属仍归村集体所有。

2019年9月5日

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劳村工业区改造启动，2019年9月6日、7日分片区召开了股东户代表会议，对三乐路以北劳村工业区土地进行挂帐收储方式进行改造的实施方案进行解读和分析。

9月10日14:30召开股东代表会议，表决《乐从镇劳村工业区改造项目实施方案（初稿）》。 

9月18日-22日召开18周岁以上股东会议，表决《乐从镇劳村工业区改造项目实施方案》。

佛山中心城区发展越来越好