【南宁土拍预告】又一场龙争虎斗将于4月30日上演，柳沙地块限地价逼近万字头
文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良
CRIC广西南宁土拍预告
继3月末的“双料地王”诞生掀起一波五象置业热议后，紧接着4月南宁土拍缓冲期，仅有一幅并或是今年柳沙半岛仅此出让的一幅商住地块，将于4月30日出让，占地55亩，限最高单价2250万元/亩（折合楼板价9644元/㎡）。它的“地王相”如何？会被柳沙半岛“爆双料地王”的可能性有多大?哪家房企参拍的可能性更大？在此，小克通过CIRC投资决策系统，快速了解地块分析、土地市场、住宅市场，并作出初步预判。（文末投票，记得投噢）
【地块分析】身价不菲，冲击柳沙“双料地王”
以下为柳沙半岛55亩商住地块的基本信息一览表：
CRIC投资决策系统的地块分析相关页面截图
（图中圆点为地块附近2公里的楼盘小区位置）
综合地块信息一览表、CRIC投资决策系统的地块分析，以及实地看地后，小克在此划重点，来看它的“地王相”如何：
1
单宗地趋于矩形，利于布局楼栋
青秀区柳沙路南面GC2019-021地块，占地55。12亩，其中住宅体量达12万㎡，或可布局7-8栋小高层、高层商住楼（限高80米，预估楼层在25层以内）。并且，原则要求项目拟建建筑檐口高度不得超过荔园山庄现状山岭高度。
2
柳沙“面粉”和“面包”价格都不菲
地块竞价方式为“限最高地价、竞配建产权移交住房”，起始价855万元/亩(折合楼面价3665元/㎡)，限最高地价2250万元/亩(折合楼面价9644元/㎡)；若现场竞拍价格达到“限最高地价”，并转为竞配建产权移交住房环节，将被创造柳沙板块新“双料地王”新纪录（单价地王+楼板价地王）。
板块“面粉价”（地价）将有所上涨，“面包价”（房价）也将增加。克而瑞数据显示，2019年3月柳沙板块商品房成交均价15101元/㎡，较青秀区的高1628元/㎡，较南宁市的高3815元/㎡。
3
交通出行方便，出则繁华，入则静谧
地处国宾区柳沙半岛，附近即为荔园山庄，环境较为安静，并可快捷通达全城。从项目位置可快速来往南宁国际会展中心、东盟商务区、凤岭，以及五象新区核心区。由柳园路往北可至葫芦鼎大桥、青竹立交；由柳象路往南可至五象大桥。
4
地块附近竞品新盘数量不多
截至2019年4月3日统计，地块方圆2公里内商品房项目或小区约41个，在售8个（多为尾盘阶段）、待售3个（体量不是很大），其余为即将交房/已交房的楼盘小区。
5
周边配套较为齐全，生态资源咫尺之遥
地块近距西北面的邕江约380米，近距东南面的荔园山庄约420米，距东北面的地铁3号线青竹立交地铁站（预计2019年6月28日起试运营）约2公里；至青秀山风景区约1.8公里，至柳沙公园约2公里，周边的生活配套成熟、休闲游玩景点众多。
6
仍有个别不确定性因素
一是附近新建中小学进度，二是相邻储备地块规划建设。
从南宁市青秀区网络问政投诉平台网站获悉，新建的荔英小学（36班完全小学）、荔英中学（30班初级中学），已被片区住户盼望了近3年，仍在等待学校建设是有原因的——“因征地拆迁时间较长，学校项目地势特殊，落差较大，设计过程中遇到了比较大的设计难度及技术难度……目前正在项目的初设设计阶段针对项目关键设计难点进行优化和调整，对项目开工时间造成一定的影响，但力争2019年下半年开工建设。”（摘录自其网站的2019年3月回复相关问题）。
该地块南面是已建成的招商雍景湾小区（东区），旁边仍有一块较大面积的储备用地（目前暂未查询到具体规划），未来这一储备地块项目的建设施工期间，或将对相邻小区业主生活有影响。
地块及周边实景航拍图来源南宁楼盘网
【土地市场】柳沙商住用地成交量价回温
小克从CRIC投资决策系统里，快速了解各城市土地交易的土地量价、土地明显、土地排行的可视化大数据。
从青秀区土地供求走势，区域成交楼板价趋于4600元/㎡左右（截至2019年3月）。其中，2018年土地成交量井喷，商住及综合用地合计103万㎡，包括中海仙葫项目（待售）、中国铁建三岸项目（待售）、广源柳沙项目（待售）、新城住开三岸项目（在售）、彰泰三岸项目（在售）；2019年一季度成交用地量约35万㎡，包括银河地产三岸项目（待售）、龙光三岸项目（待售）。
近三年柳沙板块经营性用地供需紧张，成交楼板价走高趋势，若这该幅地块（计容建面12.86万㎡）成交，有望刷新近年柳沙板块的单幅地块成交量纪录。
近五年柳沙板块成交经营性用地共6幅，数量占区域30%。
当前柳沙板块“成交楼板价天花板”为6900元/㎡。当时英华路北侧两幅低密纯住宅地块吸引了广源、新希望、招商、盛天、中南、广西顶昊、云星、盛天等房企参与竞拍，最终由广源集团3.66亿元斩获两幅地块（共计66亩），产权移交面积达到12300㎡；经测算，所拿项目地块（两幅）整体实际楼板价约8928元/㎡，仅次于大唐铜鼓岭路青秀区“地王”项目楼板价11400元/㎡。
当前柳沙板块“成交单价天花板”为1353万元/亩（成交楼板价5798元/㎡）。当时青山路南面49亩纯住宅地块吸引了新希望、天健、荣和、招商、碧桂园、万科、大唐、中海等多家房企参拍，最终由新希望6.60亿元斩获，产权移交房配建面积16900㎡（经测算实际楼板价7333元/㎡）而后与大唐地产合作开发，项目案名“新希望·大唐·锦悦青山”。
CRIC投资决策系统的“城市进入-土地交易”页面截图
即将4月30日出让的柳沙路南面55亩商住地，有望打破柳沙板块“成交楼板价天花板”、“成交单价天花板”。
点击图片可放大查看
【住宅市场】柳沙新房供不应求，改善型产品为主
小克从CRIC投资决策系统里，快速了解各城市住宅交易的供求走势、成交结构、项目开盘、项目排行的可视化大数据。
从青秀区住宅供求走势，2018年12月的供求量价都达到全年峰值；2019年1-3月供应量骤然下降，成交价下滑。一方面是部分板块的新房供应走低甚至接近触底，出现短期“断档；另一方面是个别项目调整营销节点，新房房源入市时间有所推迟。
柳沙板块住宅走势呈现量价波动趋势，供应量进一步减少、供不应求，主要是在售新房楼盘数量较少，亟需补充“新鲜血液”。
目前柳沙板块在售住宅项目共有5个，占区域14%；包括保利·君悦湾（在售大平层）、招商·境界（大平层和复式套房清盘中）、华发·国宾壹号（四期高层住宅在售，仍有一定库存）、振业·邕江雅苑（小高层住宅清盘中）、昊壮·一品尊府（少量楼中楼产品）。并且是改善置业为主，成交产品主力面积段120-150㎡四房户型、180㎡以上的大平层或楼中楼产品，成交主力价区间14000-22000元/㎡。
CRIC投资决策系统的“城市进入-住宅交易”页面截图
【初步预判】又将是一场龙争虎斗“地王战”
小克从CRIC投资决策系统里，快速了解各城市住宅交易的供求走势、成交结构、项目开盘、项目排行的可视化大数据。
不论是土地市场还是住宅市场的走势，柳沙板块都呈现亟需供应补充，以缓解当前房源紧张局面。即将出让地块的住宅体量达12万㎡，将是柳沙板块的新房供应主力，未来售价或稳中有升。
而从2019年南宁市供地计划看，青秀区计划供应8幅地块，共计约897亩，而柳沙板块地块或仅此1幅，即是将于4月30日登上拍卖席的GC2019-021地块（占地55.12亩），至于今年调剂用地是否会有柳沙板块的，目前暂未得知。
点击可查看大图
随着南宁市“百里秀美邕江”展露芳荣，位于柳沙半岛荔滨大道的邕江滨水公园、柳沙滨江公园也成为南宁旅游的新晋“网红打卡点”，以及板块内的路网和配套逐步完善，居住品质和居住价值也得到进一步提升。
综上，小克预判月底柳沙半岛“爆双料地王”的可能性很大，预计这次参拍的房企阵势和拿地意愿，不亚于3月底的五象“双料地王战”，又将是一场龙争虎斗。
很有可能再度吸引此前围猎过柳沙地块的房企——招商、新希望、大唐、中南、中海等；亦或是近期在五象土拍拼得“凶猛”的龙光、融创、美的、合景、金科、世茂等头号选手，加入柳沙“地王战”可能性较大。
写在最后，本文中的可视化大数据图表均来自CRIC投资决策系统，它还有实现“一键报告”的功能，大大提高企业研究土地市场、住宅市场的效率，与及时了解市场动态。
CRIC投资决策系统的地块分析“一键报告”页面截图
在此，小克为本家的创新产品做个广而告之：
克而瑞为政府及企业提供全广西城市进入研究、供地计划分析、地块研判、招商引资与土地推介等服务，欢迎垂询。
如果你有置业疑惑
快来加入“南宁微楼市置业交流群“讨论
给我们公众号回复“加群“即可
文章来源：CRIC广西；地块信息来源南宁市自然资源局官网公告信息，
部分图片来源已在图片下方标注。公众号“南宁微楼市”（cricgx）编辑，转载请注明出处。
其他阅读：