【2019年1季度南宁榜】房企深耕红利显现，单盘TOP20半数在五象
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文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹
2019年1季度，南宁房地产市场和前些年有点不一样。虽然商品住宅市场供求均有所下滑，热度下降，但土拍市场高潮频出，甚至诞生了南宁总价和楼板价新“地王”，一时间南宁楼市沸腾，涨声四起。
1季度南宁楼市究竟表现如何？谁是房企的“点金胜手”？谁又是楼盘“常青树”？
克而瑞发布《2019年1季度南宁房地产企业销售权益金额榜TOP20》、《2019年1季度南宁房地产企业销售权益面积榜TOP20》、《2019年1季度南宁房地产企业销售流量金额榜TOP20》、《2019年1季度南宁房地产企业销售流量面积榜TOP20》、《2019年1季度南宁项目销售金额榜TOP20》、《2019年1季度南宁项目销售面积榜TOP20》六大榜单，以下对1季度南宁房地产市场进行深度解读。
2019年1季度，南宁并未出台正式的调控政策，不过对预售价格的限制和土地出让条件均出现松绑迹象，高价地频现，推动市场热度上升。
从2019年开始，南宁楼盘预售备案价格出现了低调的变化，相比去年有所提升，个盘上调幅度最高达3500元/㎡。不过，目前上调的仅是个别楼盘，也限于少量房源。
由于此前的限价政策，南宁房地产市场一夜间“满城尽是精装房”，但精装问题频出，外收、捆绑销售、团购费等额外收费行为频现，政府意欲规范房地产市场秩序。
此次对预售价的松绑，主要目的是减少外收及开发商通过精装变相涨价的行为。虽然短期内房价会有一定上涨，但长期来看不会出现大涨的情况。
除了预售价格政策“松绑”之外，今年1季度南宁土地出让条件也有一定松动。
由此前两年的“两限一竞”（限地价、限房价、竞配建面积）转为“一限一竞” （限地价、竞配建面积）。这对开发商而言，意味着高价地项目不再戴有“紧箍咒”，产品定位、开发成本控制、产品溢价空间等方面都有了更大的发挥空间。
地块出让条件放松，开发商抢地热度高涨，多幅地块高溢价成交，其中备受关注的无疑是五象湖的“双料地王”。
3月29日，五象湖板块162亩优质地块出让，吸引27家房企报名，历经21轮竞价+185轮竞配建，1个多小时的厮杀，最终被龙光以24.27亿元收入囊中，折合实际楼板价超1.4万元/㎡，成为南宁商住用地最新的总价和楼板价“双料地王”。当天，楼市集体“高潮”，尤其是五象湖板块多家房企均打出广告蹭一波"地王"热度，部分楼盘上调价格。
整体来看，1季度南宁土地市场热度高涨，共成交23宗经营性用地，计容总建筑面积共418.32万㎡，同比大幅上涨770%；成交金额151.25亿元，同比上涨782%；成交楼板价3616元/㎡，溢价率28.7%，其中8幅底价成交，15幅溢价成交，最高溢价率113.37%。
1季度，南宁商品住宅供求回落，同比均有所下滑，市场热度下降。
从数据来看，南宁商品住宅新增供应115.83万㎡，同比下滑38%，成交面积197.90万㎡，同比下滑5%，均价11581元/㎡，虽然同比上涨12%，但与近几个月相比走势平稳。
从成交区域来看，良庆区依然当红不让，成交52.84万㎡，成交占比27%，领跑1季度楼市。西乡塘区和青秀区成交均超30万㎡，成交占比分别为18%和16%。江南、兴宁和邕宁成交量超20万㎡，相差不大。
1季度全市共15个住宅项目开盘，推出2707套房源，去化率73%。其中地段优质、性价比高的楼盘去化较好，地段远离中心区域、性价比不高的项目，去化率多处于低位。受春节假期影响，房企为了加快去化速度，1、2月份低折扣、首付分期等优惠活动重现南宁楼市。
从库存来看，截至今年3月底，南宁商品住宅库存量为447.04万㎡，去化周期仅5.5个月，库存压力小，风险较低。
房企榜
房企深耕效应显现
龙光万科大唐包揽前三
（注：以下解读主要以2019年1季度南宁房企权益销售排行榜作为解读对象）
凭借着在南宁前瞻性的布局和城市深耕，不少品牌房企进入深耕城市的红利期，实现业绩的快速上涨。从《2019年1季度南宁企业销售权益金额榜TOP20》来看，上榜企业均在南宁做到多盘布局，部分房企甚至实现六大城区（除武鸣区）的全覆盖。
1季度，南宁房企权益销售金额榜的前三甲，被龙光、万科和大唐地产包揽，销售业绩分别为21.84亿元、16.97亿元和15.78亿元。
其中，“一哥”龙光的贡献主力为龙光·玖誉湖，仅1盘销售金额达8.37亿元。此外龙光·玖珑湖、金玖世家、龙光·玖誉湾、龙光·玖珑臺等多盘齐发，助力龙光业绩快速上涨。与2018年同期相比，1季度龙光销售金额大幅上涨102%。
广西万科业绩的主要功臣为万科金域中央和万科金域滨江，成交金额分别为6.48亿元和4.50亿元，此外万科城、万科悦江南亦取得不错成绩。
进入深耕红利期的房企代表，还有大唐地产。其中檀府印象成交金额达5.11亿元，大唐盛世、大唐臻观成交金额均超3亿元，此外，新希望·大唐·锦悦青山、大唐世茂天悦、大唐印象等多盘火力全开，权益销售金额同比大幅上涨150%。
入邕1年多的阳光城凭借13.96亿元的成绩，位居南宁房企权益金额榜第4。旗下阳光城·檀悦、阳光城·丽景湾、檀府印象等均有热销表现。
从房企面积榜来看，包揽前三强的仍是龙光、万科和大唐地产，销售面积分别为21.20万㎡、14.97万㎡、13.34万㎡。
在房企面积榜TOP20中，增加了一些新面孔。新上榜的房企有5家，分别是荣和、金科、光明、盛天、桂嘉汇。整体来看，20强房企中，全国型品牌房企占主导地位，共有16家上榜，广西本土房企仅彰泰集团、荣和集团、盛天集团、广西桂嘉汇4家上榜。
2019年1季度，虽然商品房市场热度有所下降，但是从房企表现来看，龙头房企的市场占有率持续提高，强者恒强的趋势愈发明显。
1季度，南宁房企权益销售金额TOP10上榜门槛为7.00亿元，虽然与去年1季度相比，门槛仅小幅提升0.34亿元，但TOP5上榜门槛从去年的10.83亿元提升至12.82亿元，TOP3门槛则从11.30亿元升至15.78亿元，同比上涨40%。
这也说明，龙头房企的市场占有率在持续提升。克而瑞数据显示，1季度南宁TOP3房企共销售54.59亿元，市场占有率18%，同比上涨3个百分点；TOP5、TOP10、TOP20房企市场占有率均有2~3个百分点的涨幅。
南宁TOP20房企市场集中度趋势
单盘榜
TOP20项目半数位于五象，大唐阳光城上榜项目多
2019年1季度南宁单盘销售金额排行榜前三强，由龙光·玖誉湖、保利领秀前城、万科金域中央三盘包揽，销售金额分别为8.37亿元 、7.47亿元 、6.48亿元，共计22.32亿元。
其中，占据良庆区优质地段、邻湖、近地铁的龙光·玖誉湖以8.37亿元的成交金额领跑；凤岭南近2000亩大盘保利领秀前城在1季度亦有不俗表现，凭借7.47亿元的成绩位列单盘金额榜第二；五象核心区的地铁物业万科金域中央则以6.48亿元的成绩位列第三。
从入围楼盘数量来看，阳光城和大唐地产上榜项目最多，均有3盘上榜。
面积榜前三甲，则由龙光·玖誉湖、中海国际社区和阳光城丽景湾获得，成交面积分别是6.87万㎡、5.81万㎡以及5.43万㎡。其他上榜项目，占据区域优质地段、拥有自然景观优势或教育、交通优势。位于空港片区的盛天领秀府以3.68万㎡的成绩，首次入围单盘季度销售榜。
从上榜门槛来看，2019年1季度单盘成交金额TOP20门槛为3.16亿元，成交面积TOP20门槛为3.00万㎡，与去年同期相比基本持平。
但TOP3、TOP5、TOP10的门槛同比却略有下降。可见1季度单盘TOP10的项目贡献金额和去年相比，略有下降，“大盘效应”略有减弱。
从市场集中度来看，1季度TOP3楼盘成交金额合计22.32亿元，市场占有率为7%；TOP5楼盘成交金额33.99亿元，市场占有率为11%；TOP10楼盘成交金额合计59.48亿元，市场占有率为20%；TOP20楼盘成交金额合计438.26亿元，市场占有率32%。与2018年同期相比，TOP20市场占有率仍维持在30%以上，集中度保持高位。
南宁单盘TOP20市场集中度趋势
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