文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良

明日（4月30日）上午10时，在南宁市民中心拍卖大厅将揭牌青秀区柳沙路南面55.12亩商住地，“限地价、竞产权移交住房”，这场土拍将被看作继3月29日“五象湖世纪地王战”后，又一场龙争虎斗——“柳沙之心地王战”，已有约30家房企将参拍这场“抢地大战”，一份不完全统计参拍房企名单如下（仅供参考，最终以实际为准）：

4月30日将揭牌柳沙55亩地块实景航拍图（来源：南宁楼盘网）

从上表，我们可以明显看出参拍房企99%是独立报名，目前了解到仅有2家联合参拍，即闽系房企双雄“大唐+建发”联合体，另一个是闽系+桂系房企的“阳光城+广西凯南”联合体。以下小克按房企分类或派系进行，对部分房企进行简要点评：

（一）桂系房企

彰泰：势头正猛，择机出击。今年以来在桂林、柳州、贵港等地开疆拓土，而南宁尚未“开花”；彰泰2017年末在南宁创造五象湖单宗大地块楼板价6000元/㎡（实际楼板价7888元/㎡），产权移交配建面积3.15万㎡（占比17.3%）。拿地多以连片开发为主，柳沙尚未进驻，较为谨慎。

荣和：低调稳重，土储充足，控溢价率。今年1月首进北海，南宁东站城市综合体项目、凤岭公园大道华府新组团、沙井板块荣和公园里等项目都有较多土储，此前拿地溢价率均很低。若竞价溢价率过高，荣和或仅是观战。

此外，盛邦其南宁土储较少，或“放手一搏”，目前尚未开发的有良庆大桥南附近土储项目，以及兴宁区旧改二期用地，体量不大。广西泓和，听名字或许“陌生”，而它是早期在柳沙半岛开发项目的房企之一，开发过"半岛香格里拉"、“半岛融园”、“半岛半山”、“半岛旺角”，面对众多房企大鳄，可能“不太会冒险”拿高价地王。广西凯南，其子公司千方置业在2018年6月拍下13亩商务商业地块，是当前凤岭商办用地“天花板”，楼板价达8640元/㎡，这次柳沙土拍将联手闽系房企阳光城，“爱拼才会赢”的概率又加码，如果成功拿地，或将是它们在广西合作开发第二个项目，第一个项目是目前在售的贵港华奥·阳光城悦府。

（二）央企

地块占地55.12亩，限地价总价为12.40亿元，若达到竞配建，实际开发成本或在15亿元以内；对于手握充足现金流的央企来说，拿地资金不是问题。目前招商蛇口、中国铁建在南宁市市区土储不足，竞价的积极性或较高。保利、华润、中海慢热型房企，一般都是拿数百亩，甚至上千亩地块，开发大盘为主，对于柳沙较小规模项目或不感兴趣。中粮集团，其地产投资和管理平台于今年3月完成中粮地产与大悦城地产的资产重组，正式更名为大悦城控股；此前中粮地产在豪宅领域有所建树，而大悦城重点发展综合体、商业地产、产业地产、长租公寓等投资领域。目前中粮集团（大悦城控股）尚未在南宁落子项目，其参与南宁招拍挂市场，是业内较为关注的一家综合型品牌房企。

（三）粤系房企

在南宁房地产市场里，除了本土桂系房企，占据市场份额比较多的莫过于粤系房企，重要和热门的土拍大战中每场必有他们的身影，以龙光“人狠话不多”，几乎每个月都在南宁拿地，在粤系房企里是最为突出的，这次4月“独一份”南宁地块，龙光是不会错过的。华发上一次拿地还是2015年，如今柳沙项目国宾壹号四期还有一定体量可售，今年广西市场拿地补仓是一定的。美的、合景泰富，今年扩张市场规模欲望强烈。金地、雅居乐盘旋南宁市场已有一年多，尚未有果；从碧桂园布局策略来看，高价拍地的可能性不大。

（四）闽系、川渝房企

闽系房企在南宁表现为“快速成长、迅速扩张规模”，擅长收并购、合作开发。阳光城、大唐、世茂就是典型代表。旭辉、建发目前在南宁开发的仅有一个项目，可售体量已不多，土储见底、亟需拿地补仓。渝系房企在南宁布局，比较讲究选址、内外环境的营造，此次“柳沙之心”地块的地段、交通、生态资源和外部环境都具有一定优势，融创、金科近来土地市场表现较为强势。川系房企新希望，在南宁合作开发有多个项目，并且在安吉板块尚有大量土储。

（五）江浙房企、其他新面孔

“注重品质,追求品牌”是江浙一带房企的特点。中南、中梁、宋都目前在南宁开发首个商住项目，注重高品质细节，产品针对刚改、改善型客群为主。它们在2018年以前全国土拍，创造过个别城市“地王”纪录，但在南宁市场较为保守。

荣盛发展，创立于河北，深耕京津冀城市群、拓展长三角城市群、珠三角城市群；其最新发布年报里提及2019年预期增速调低，但在拿地、融资方面继续加码；荣盛这次南宁土拍首秀，将是真的“北方狼来了。

（六）其他可能参拍房企猜测

以上网传房企名单只是部分，仅供参考。小克还有一些网友猜测有可能参拍的实力房企，平安不动产、万科、蓝光……，它们对高端住宅产品市场，都有一定扩张需求。

综合分析，小克预判这次参拍房企较为热门（这里选5家）：融创、龙光、美的、中粮（大悦城股份）、荣盛发展。明日（4.30）“柳沙之心地王战”，你觉得哪两家会决战到最后呢？文末写留言分享你的看法。

此前小克预告过，南化旧址首批用地（已完成污染土方修复）将于5月17日进行网络拍卖，两幅纯住宅地块采用“限地价、竞公租房”，限地价上限逼近5000元/㎡（详情分析点击文末其他阅读），就在4月26日，南宁自然资源局临时发布中止其出让并收回地块的公告，何时出让，将另行通知。一般的，若地块在揭牌前，因故调整规划条件、或征地问题等，经相关部门程序认定，方可调整出让条件或中止出让并发布相关公告。“南化”旧址特殊用地，对于所在城区街道办、开发商、市民都是关注其未来“命运”，小克也将继续跟进。

江南亭洪路、兴宁望州路两处旧改地将揭牌

5月下旬已明确3幅旧改地块将揭牌，此前小克预告过青秀区二塘煤矿片区棚改项目二期用地将于5月22日揭牌。5月23日、29日，江南区亭洪路、兴宁区望州路两处旧改地将陆续揭牌，同样是土地熟化人制方可有竞买“门票”，成交结果悬念不大，并或底价成交。

5月23日将揭牌的GC2019-046地块，位于江南区星光大道西侧、亭洪路北侧，商住用途，商业占比24%-30%，其余为住宅，其占地8.381亩，容积率＞2.5且≤5.0（其中住宅容积率≤3.8），计容建面约2.79万㎡，地块起始价为1540万元/亩（楼板价4620元/㎡），总价约1.29亿元。资料显示，该旧改项目土地熟化人为南宁振宁开发有限责任公司；可推测此次用地为振宁星光广场项目三期用地，临近地铁2号线亭洪路站、江南万达广场，配套较为齐全。