【南宁土拍】地价又破1w4，龙湖抢滩凤岭南！融创官宣落子南宁第五盘
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文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良、周文彬
5月22日南宁土拍现场成交结果公示
25家房企围猎三岸41亩滨江地块
GC2019-041地块（40.531亩），南临邕江不足百米，近享2.5公里秀美江岸线（龙岗大桥-三岸大桥），西临防护绿地，东侧为市政公园用地，北面和规划建设小学、中学。土拍现场，主持人宣布申请竞买人原始报价441万元/亩，有超过两家房企报名,挂牌转为现场拍卖，拍卖起始价450万元/亩，采用“限地价、竞配建公租房”的竞价方式，限地价上限1350万元/亩（折合楼板价12500元/㎡）。
地块所在三岸片区，目前还有大片土地待开发
（航拍图来源南宁楼盘网）
78号竞买人龙湖举牌
这幅地块吸引了25家房企参拍，桂系、粤系、川渝房企比较多：
每轮加价幅度20万元/亩，广源、盛天、金科、龙光、美意置业、雅居乐、招商、新希望等相继举牌，房企竞价节奏飞快，好几轮是秒举，46轮竞价、不到5分钟就已达到限地价上限1350万元/亩（折合楼板价12500元/㎡）。而后转为竞配建公租房面积，起始配建面积300㎡，每轮加配建360㎡，幸福集团、盛天、招商、碧桂园等展开车轮战，而后龙湖“杀入”，末段调整加配建面积180㎡每轮，1号幸福集团和78号龙湖决战到最后。经历29轮竞配建，最终由龙湖以配建8220㎡公租房面积（占比比例17.4%，测算实际楼价14046元/㎡）成功拿地。
78号竞买人龙湖最终拍下青秀三岸40.531亩低密滨江地块
5月9日南宁土拍成交海报（克而瑞）
这是龙湖继相思湖的龙湖冠寓（长租公寓），兴宁东的叁仟悦（与金科、盛天合作开发）后，布局南宁第2个商品房项目。今日拿地的实际地价14046元/㎡，是今年以来南宁成交的第3幅实际楼板价破万元的商住地块，创造新“青秀地王”TOP1、“南宁地王”TOP2；此前3月29日，龙光夺得“五象湖地王”（实测楼板价14239元/㎡，当前南宁商住地地价天花板）；4月30日，“阳光城+凯南”斩获“柳沙地王”（测算实际楼价13658元/㎡）。
五问新“三岸地王”（“青秀地王”）
高限价+优越景观资源，刺激房企“抢地”。
该限地价上限1350万元/亩（折合楼板价12500元/㎡），与地块公告起始价441万元/亩（折合楼板价3675元/㎡），有着206%的地价溢价空间。而配建公租房（开发商前期代建，后期移交，政府监管），无疑是增加拿地成本和开发成本。对于项目前期规划，以及后期物业服务都是考验；如何排布公租房和商品房楼栋布局和产品研发，如何做好自身商品房小区业主和公租房租客的物业服务管理，这些都是拿地开发商所要考虑的。
尽管如此，高限地价+竞配建公租房，没有限住房企的拿地积极性，25家房企参拍，刷新三岸地块土拍参拍房企数量纪录。
一方面是地块近距邕江和滨江公园不足百米，南面270°一线江景，三面公园景观（市政绿地为主），近距轨道机场线（规划）约600米，交通便捷，可快捷来往东盟商务区、五象新区；再者所建项目低容积率（最高仅1.8，其中住宅1.74），拿地成本不高（限最高总价5.47亿元）、体量中小规模（其中住宅计容建面4.71万㎡，或可建4-5栋）、适合可打造中高端江景房项目；另一方面像盛天、招商、龙湖等房企，它们在南宁市区的可售商品房数量不多，急需拿地补仓，势在必拿、积极竞价/竞配建。
邕宁龙岗向北视角瞰青秀三岸江湾
（航拍图来源南宁楼盘网）
目前三岸在售/待售项目高层住宅主力价在12000-13500元/㎡；而今日龙湖拿地三岸的实际楼板价14046元/㎡，创造新的青秀地价“天花板”。地价赶超房价！将对三岸自身（仙葫西片区）以及相邻凤岭南片区、仙葫东片区房价有影响。
截止2019年5月22日，三岸片区已落地6个项目，还有3个新地块将6月开拍
地块建设要求项目限高45米内（头排临江在24米内），自身配建公租房8220㎡，小克推测该项目将打造“小高层洋房+多层洋房+长租公寓”。龙湖针对江景房有着自身专筑的产品系列——“春江系”，定位是高端城市生活范本，以洋房为主，全国代表作有龙湖·春江郦城、龙湖·春江悦茗、龙湖·春江彼岸。从地块拥有丰富和优越的滨江资源、低容积率和限高规划等方面，小克推测，龙湖南宁三岸项目，很有可能是龙湖在南宁首个“春江系”低密高端豪宅产品。
龙湖在国内已建成的春江系产品实景图（来源网络）
从成本来看，在包括建安、前期、公建配套、税费、管理、营销费用等成本通常需要2500~5000元/㎡。品质越高、配套越牛的楼盘，成本就会越高。如果按3500元/㎡成本计算，加上近14046元/㎡的地价，建起来的房子毛坯成本价将达到18000元/㎡。再考虑到10%以上的合理利润，综合考虑其地段和配套，若是今年末或明年初入市，预计首期毛坯售价将“23000元+/㎡”。
很有可能。接下来，三岸还有3幅低密地块将于6月19日揭牌（详情可点击本文末其他阅读），每幅地块也都是中小规模（35-50亩左右），同样是“限地价+竞配建公租房”，并且与龙湖地块彼此相邻，若一并拿下，可打造百亩低密高端滨江住区。而地块附近规划大商业体地块。龙湖自身有“天街”大型商业体代表作，小克推测，未来龙湖有可能会对三岸待出让的大商业地块比较感兴趣。
房企档案
龙湖集团1993年创建于重庆，业务涵盖地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大领域，并积极试水养老、产城等创新领域。在地产开发领域，龙湖目前已累计开发项目700余个，开发面积超9000万㎡。
在今天拿下的青秀区三岸41亩滨江地块之前，龙湖在南宁只布局有叁仟悦一个地产项目。不过，龙湖其实与南宁渊源颇深，布局领域不仅限于地产开发，还涉及物业服务和长租公寓。小克带你快速回顾龙湖布局南宁的历程。
2017年12月16日，龙湖物业与广西金源集团达成战略合作，龙湖物业为南宁金源城业主提供物业服务。
2018年1月24日，龙湖地产“第一次”出现在南宁土拍竞买席，并积极举牌竞拍高新区相思湖畔一幅74亩商住地块，但最后未能拿下。
2018年年中，龙湖旗下长租公寓品牌 “冠寓”完成在广西南宁首个项目的选址，位于在广西民族大学北门对面。
2018年9月29日，龙湖集团旗下长租公寓品牌 —— 南宁龙湖冠寓广西民族大学店开业。
2018年11月17日，龙湖地产官宣：旗下公司南宁龙湖置业有限公司完成项目公司股权交割，与金科、盛天合作开发南宁市兴宁区合坡路GC2018-086号地块（建面近7万㎡，项目案名：叁仟悦），在地产开发领域正式入邕。
克而瑞数据显示，截至今年5月20日，龙湖布局南宁首个项目叁仟悦，今年累计成交面积2.20万㎡，成交均价为10070元/㎡（含装修）。
中稷康元再拿旧改地，项目将揭神秘面纱
GC2019-042地块，位于青秀区邕宾路南侧，金仑路西侧，占地91.958亩，容积率上限3.27（其中住宅3.1），计容建面约20.05万㎡，建筑限高≤100米，配建1所12班幼儿园，起始单价504万元/亩（起始楼板价2312元/㎡），现场仅一家企业报价，成功摘牌拿地。广西中稷康元置业有限公司以总价4.68亿元摘牌，成交单价509万元/亩，楼板价2335元/㎡。这也是中稷康元自去年12月末拿下该旧改项目一期用地后，如今二度拿地扩容至118亩。
88号竞买人中稷康元举牌
从地图上我们可以了解，未来项目业主可通过合坡路（目前在建）快速来往兴宁东和凤岭北、东盟商务区，附近1公里左右即是地铁5号线（在建）金桥客运站，占据较好的区位地段优势。
这家开发商有何来头？项目打造怎样产品？会卖什么价格……业内和置业者对开发商和所打造的项目都比较关注。
小克了解到，中稷康元在南宁市场首次拿地不到半年，但目前还未在市场上正式发声，开发商如此低调，项目一直保持神秘感的态度；今日再度拿地后，拿地负责人在土拍现场也未透露相关信息。
就在今天中午，小克刷朋友圈看到，有两张看似“揭秘”凤岭新项目的海报，疑似与今日拿地青秀区二塘的项目有关。小克梳理了下最近半年凤岭或接驳凤岭新增项目，似乎只有中稷康元拿地二塘的项目（刚好在凤岭北片区）还没有出街海报。小克问及一些业内朋友，了解到这两张海报所宣传的项目，项目展厅将于近期正式开放。
以上两张海报设计水墨画风格，画面较为细腻，从标语中可推测项目将打造东方意境，项目操盘的开发商此前在南宁开发过类似风格的产品，传达其新作产品将同一产品系里的升华。
今天下午和晚上，这个项目终于揭开其神秘面纱。融创广西地产公司官宣布局青秀凤岭，新项目案名曝光——九熙府。这是继九棠府、青溪府、融公馆、澜月府，融创深耕南宁第五盘。新项目九熙府，和融创南宁首个项目九棠府（住宅已售罄，2019年开始分期交付）同属九府系。
据了解，融创九府系是结合了东方人居的审美传统和西方建筑的现代精神。自2016年在南宁市场落地，经过2年多实践与探索，其根植于西南省会城市、重点城市的“高端”市场整体定位已清晰、稳定。九府系形态覆盖高层、洋房及低密别墅，现已形成了一条成熟完整的中国文化建筑标杆产品系。
融创布局青秀，即是开启新征程，也是九府系重回“故乡”，它将为大家带着怎样的惊喜和产品体验？让我们拭目以待，小克将继续关注跟进项目新动作。
分析师点评
南宁土拍热潮一浪接着一浪，五象湖、柳沙、三岸等区域频出高价地，对于临江、湖、地铁、学区等优质地段、配套资源的地块，往往会引发“地王战”，20+房企抢地或渐成常态。高价地项目或打造更高端项目产品，面包价格跟着面粉价格涨，意味着其房价定价往往是区域的风向标。
面对近日“苏州、大连、佛山、南宁被住建部重点点名! 再次强调房住不炒、稳地价、稳房价! ”，南宁相关部门如何做好调控，或许对于近几个月月月“爆地王”的项目来说，受政策影响更大，前景仍是“迷途”。
—— 土拍预告分割线 ——
近期南宁土拍预告
以下为土拍日期（南宁市区地块），要记好了：
5月23日，江南区星光亭洪路口旧改项目8.38亩商住地，土地熟化人竞买制、不低于底价，起始价4620元/㎡；
5月29日，兴宁区望州南路东西两侧49亩综合用地（2宗地组成），土地熟化人竞买制、不低于底价，起始价分别为3980元/㎡、3097元/㎡；
6月5日，邕宁区龙华路北侧16亩商住用地，“限地价，竞产权移交住房”，限地价上限6001元/㎡；
6月5日，邕宁区那造路东侧、龙华路北侧34亩商住用地，“限地价，竞产权移交住房”，限地价上限5500元/㎡。
6月12日，良庆区玉洞大道以南、平乐大道以西104亩商住用地，“限地价，竞产权移交住房”，限地价上限9706元/㎡；
6月12日，良庆区玉洞大道以南、平乐大道以西153亩商住用地，“限地价，竞产权移交住房”，限地价上限9926元/㎡。
6月14日，江南区（经开区）吴圩镇6号路北面、18号路西侧24亩商住用地，网络拍卖、价高者得、不低于底价，起始价1238元/㎡。
6月19日，青秀区桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧34亩商住用地，“限地价，竞公租房”，限地价上限11250元/㎡。
6月19日，青秀区桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧36亩商住用地，“限地价，竞公租房”，限地价上限11250元/㎡。
6月19日，青秀区桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧53亩商住用地，“限地价，竞公租房”，限地价上限11250元/㎡。
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文章来源：CRIC广西；
土拍现场图片来源安居客南宁站、南宁楼盘网等，部分图片来源见文中注释；公众号“南宁微楼市”（cricgx）综合整理，转载请注明出处。
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