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全国市场月报|4月楼、地市稳步复苏同比微跌,5月大概率将转增

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4月,房地产市场持续复苏,供、求同比跌幅由上月的3成收窄至不足1成,近乎与去年同期持平。一线沪、深豪宅大卖,高端客群购买力依旧强劲,二三线城市因疫情压抑的购房需求集中释放,尤其是重庆、徐州、杭州、青岛等城市显著放量,处同类城市前列。二手房市场如是,部分城市如南京、杭州成交同、环比齐增,市场快速升温。土地市场同样在城市恢复供地后,成交建筑面积明显回升,受供地结构影响,成交楼板价和溢价率双双延续上升态势。




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供应:环比增61%、同比仅降7%,南宁、青岛、郑州放量显著

4月,28个重点城市新增供应面积2308万平方米,环比增长62%,同比下降7%,降幅较上月显著收窄。疫情对楼市推盘的负面影响也逐渐消退,多数城市项目都在加紧推盘,弥补前期供货不足造成的损失。

一线城市商品住宅新增供应面积190万平方米,环比大增49%,同比下降24%。北京推盘节奏显著加快,4月供应量为58万平方米,同、环比均保持增势;上海本月供应环比大增,绝对量在四个一线城市中居首,同比微跌5%。广州因一季度供应放量而成交略显疲软,近期房企普遍放缓供货节奏,4月供应出现阶段性回调,同、环比降幅仍保持在3成以内。预期5月一线城市供应仍将延续稳步增长态势。

二三线城市本月新增供应面积2118万平方米,环比增长63%,同比下跌5%,降幅较3月显著收窄。分城市来看,南宁、青岛、郑州放量显著,4月供应量均超140万平方米;多数城市的供应环比仍保持增势,推盘量稳步复苏,仅成都、南京为负值;同比来看,24个二三线城市涨跌参半,多数城市涨跌幅都在3成以内。值得关注的是,疫情爆发地武汉供应量稳步恢复,4月供应量已近100万平方米,不过同比跌幅仍超5成。预判5月,我们认为,随着年中冲刺季来临,疫情负面效应也在递减,整体楼市的供应仍有望稳步增加,逐步恢复到去年同期水平。

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成交:同比降幅收窄至5%,沪深杭等高端住宅呈现“小阳春”

供应稳步放量,4月楼市成交随之也显著回升。28个重点城市整体成交面积2383万平方米,环比增长43%,同比微跌5%,显著超过2020年月均水平。

一线城市总成交为228万平方米,环比增37%,同比下降10%。北、上、广均呈现环比增、同比降态势,广州降幅最小,仅为8%;值得关注的当属深圳,4月成交面积为39万平方米,环比增长8%,同比上涨25%,主要在于豪宅项目频频劲销,例如深圳招商太子湾·湾玺开盘当日即售罄。又如近日上海碧云尊邸开放认筹,当前认筹率已超318%。此外,深圳南山区、宝安区等热点区域新房项目出现“喝茶费”等现象,市场火热程度可见一斑。

二三线城市总成交2155万平方米,环比大增44%,同比下降4%。从绝对量层面,重庆、徐州、杭州等都迎来了疫情后需求的集中释放,4月成交量均超140万平方米,典型代表如徐州,美的东湖天城项目4月内连续开盘2次,目前已全部售罄。值得注意的是,美的东湖天城已经从2019年6月份首开价9800元/平方米涨到当前的10800元/平方米,价格上扬,成交量依旧保持增势。环比来看,二三线城市近乎全线“飘红”,仅成都成交面积较上月小幅回调。同比来看,多数城市仍未恢复至去年同期水平,武汉、苏州、昆明、宁波同比跌幅显著,均超35%,市场复苏动力略有不足。



3

库存:超半数城市库存小幅扩容,京汉厦和大连消化周期异常超36个月

4月,随着社会生产秩序逐步恢复,多数城市商品住宅供应明显放量,持续两月的供不应求状况有所改善,五成以上城市供求比大于1。受此影响,半数以上城市库存面积环比小幅扩容,同比来看七成以上城市库存也处在上升通道,武汉、郑州、长沙等同比增幅超40%。

成交逐步复苏带动24个重点城市消化周期环比明显缩短,16个城市恢复至18个月警戒线以下。但相较于去年同期,库存扩容叠加成交缩水,近九成城市消化周期同比拉长,其中北京、武汉、厦门、大连四城消化周期已高于36个月,去库存压力犹在。


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成交结构:120-144平产品占比下降,深圳中高档占比增11PTS

从价格段分布看,本月京沪低档产品成交占比与上月持平,深圳回升5个百分点;中档产品上海回落3个百分点,北京、深圳分别回升4个、1个百分点;中高档产品占比三城皆有所回升,深圳回升11个百分点最显著;高档产品占比上海上扬3个百分点,京、深分别回调8个百分点和17个百分点。

从面积段分布来看,本月深圳90平方米以下产品占比上升7个百分点;120-144平方米产品占比三市全部小幅回落;144-200平方米产品占比上海微增2个百分点,深圳微跌3个百分点;200平方米以上大户型产品成交北京、上海分别回升1个百分点和3个百分点,深圳回调1个百分点。



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二手房:成交环比再增16%,京杭蓉青继续激增,深圳略有回调

4月,二手住房市场交易延续3月热度,多个省区市迎来“小阳春”。CRIC监测数据显示全国8个重点城市二手住房成交面积为463万平方米,环比再增16%,但同比仍跌29%,整体市场规模恢复正常水平仍需假以时日,预计在“房住不炒”的主基调下,全国二手房市场将维持量增态势。

具体城市也是分化显著。北京、杭州、成都、青岛等成交继续放量,环比增幅皆超过30%,深圳环比跌22%显著回落,其他城市环比增幅放缓。南京、杭州本月成交面积均超去年同期,其中杭州同比更涨49%。3月最亮眼的深圳则在本月迎来回调,市场过热后出现的一些乱象引来包括央行以及市住建局的管控,4月同、环比分别将22%和13%。但可以明确的是深圳当前购房需求旺盛活跃,预计后续市场规模将回归上扬。其余如北京、成都、青岛、厦门等城4月市场均保持恢复,环比量增、同比跌幅收窄。


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土地:一二线优质地块集中出让使成交量价齐涨、溢价率全线回升

在3月份大部分城市恢复供地、供应放量的前提下,4月份土地市场总成交建筑面积明显回升。据CRIC监测数据显示,截止至4月29日,全国300城经营性土地共计成交2679幅,环比3月增加44.9%,同比降幅进一步收窄至15.9%;成交建筑面积为17314万平方米,环比大增57.5%,但较去年同期相比仍低12.6%;成交总价方面,本月土地成交总金额也随成交面积的回升也大幅增加,环比3月近乎翻番,增至5298亿元;由于一、二线成交占比提升,加之优质地块出让较多,本月平均楼板价增至3060元/平方米,较3月份上涨了21.6%,也突破2018年以来的新高。

市场热度方面,本月成交溢价率延续上升态势,达到15.6%,较3月上升3.3个百分点,创下自2019年7月以来的新高。并且各能级城市市场热度保持一致,溢价率均呈上涨趋势。成交溢价率的上升主要是受二三线重点城市优质土地出让增加影响,38个溢价率超过15%的城市中,二线、三四线则分别有11和26城,宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率更是超过30%。与此同时,重点监测城市流拍率也有所上升,环比上月增加2.8个百分点至9.7%,青岛、合肥、兰州、广州等城市流拍地块较多,主要是位于远郊区县、配套欠缺、条件一般的地块。

据CRIC监测数据显示,4月一线城市土地成交总建筑面积为443万平方米,环比增加102%,同比更高达258%;主要是北京、上海、广州高总价地块成交体量大幅增加,平均楼面价增至12893元/平方米。

二线城市土地成交也明显上扬,成交建筑面积为5055万平方米,较上月上涨77%,较去年同期也小幅增加6%;在厦门、南京、福州、杭州等城市优质地块集中成交的带动下,地价也随之上升,平均楼板价为4806元/平方米,较上月上涨了16%,但去年同期相比仍有8%的差距。本月有16个城市的成交量突破100万平方米,其中西安的成交体量最高,总成交建面达597万平方米。

三四线城市土地市场也进一步恢复,成交面积环比上月大幅上涨近5成,但同比仍然不及去年同期,由于多个城市均有市区中心位置土地出让,三四线城市整体地价也较上月进一步上涨,达到1944元/平方米,同比涨幅也在10%以上。以热点三四线城市来看,本月温州、佛山、南通、惠州4个城市的成交量均超过了100万平方米,成交量在50万以上的城市数量较上月明显增加。









本文摘自《2020年4月全国市场简报8P》

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