来了，来了，投资美国不动产之必不可缺流程实战攻略

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不论是中国投资移民美国，还是世界投资美国，随着美国经济的不断上升，投资美国不动产已经越来越热。

美国企业研究所2017年1月11日发布《中国全球投资跟踪统计报告》, 中国在2016年在全球投资达1,750亿美元，比上年增长50%，是2012年投资规模的两倍，创下对外投资的历史纪录。其中，对美国投资是重中之重，2016年中国对美国投资增长了3倍，超过500亿美元，其中不动产的投资成为非常重要的一部分。

根据2016年《胡润中国投资移民白皮书》报告，中国投资移民最青睐的移民目的地城市在前10个中，有7个在北美，其中，美国5个，加拿大2个。对此去年，西雅图和波士顿明显更受移民欢迎。对此2015年的《胡润中国投资移民白皮书》报告，中国投资移民出现两个新变化，一是，投资移民美国比去年明显增加，继续加热，考虑其他地方的目的地开始下降。二是，投资移民西班牙出现热潮。

然而，不论是中国投资移民美国，还是世界投资美国，随着美国经济的不断上升，投资美国不动产已经越来越热。

全球化投资和资产配置成必然趋势，在这个进程中，国际税务筹划越来越重要，具有国际化实操经验的资深专业人士越来越受欢迎。

我们一起先预热一下，看看美国不动产受中国人欢迎程度到了怎样夸张的地步吧。2015年5月20日，一个open house就是公开看房日，在美国纽约法拉盛地区，也就是纽约新的华人聚集地区的一栋独立房屋出售，标价是近100万美元。这栋独立房屋6个卧室，2.5卫浴，近232平方米的房子当天共有30组华人或来自中国大陆的投资客前往看房。  原本以为可以讲价的局面在众多看房的人群中迅速被打破，并出现急速竞价的大反转局面。房子很快在2个小时内，以180万美元的价格成交。这则新闻，一下子震惊了华人社区。美国的不动产真的可以说是炙手可热了。

购买不动产下手如此之快，并不代表这些家庭没有做过预先长时间的功课。事实上，很多投资人在购买美国不动产的时候，必须要做好各种攻略，尤其是非美国税务居民纳税人的中国人，全面了解投资美国不动产的流程和财务税务规划，至关重要。美国是一个号称“万万税”的国家，没有预先的财务和税务筹划和方案，投资美国不动产将会付出高昂的代价。

好了，废话少说，我们先来看看投资美国不动产之不可或缺的流程吧。

首先的首先，就是做好功课，知己知彼

我们必须要做的预习功课是：

1)      美国不动产法源于英国习惯法的古代法规与现代法规

2)      美国独立后逐渐取消对外国人拥有不动产的限制

3)      联邦和州具有各自的不动产法

4)      各州法律对外国人购买不动产的法律权利规定不同，多数是允许外国人购买和拥有不动产，外国投资者的不动产权利主要受州政府管理，外国投资者的土地拥有权由各州授权

5)      不动产一般包括土地、矿产、自然资源、农林作物和建筑物

6)      外国投资者既可购买也可租赁美国的不动产，但会受到《 FIRPTA 1980外国人投资地产法案》影响

7)      美国城乡无明显差别

8)      美国地产买卖制度健全，有完善的专业服务和经纪人制度

9)      美国地产产权为永久私人财产，包括地产附属的土地

10)   美国地产在持有环节征收房地产税，法律法规严格

11)   美国有健全的房源共享系统MLS，房产信息透明明确

12)   美国购买地产多由卖家支付佣金

13)   美国买房多数是独立房屋，非公寓房

14)   美国房贷可选择固定利率15年或30年，对外国人的首付比例要求超过50%

15)   美国购买房屋支付的贷款利息可以在个人所得税扣减

16)   美国使用平方英尺计算面积，1平方米=10.764平方英尺

做好了预习功课，那我们就系好安全带出发了，一起来经历购买美国不动产的九大流程吧。

流程一：信用调研、文件齐全

1)      在美居住的美国纳税人第一件要做的事情，就是要检查自己的信用分数。买房前需要咨询银行贷款机构查阅自己的信用记录和信用分数。

2)      取得银行贷款的预先合格(pre-qualification)和预先申请的资格(Pre-approval)

3)      在美国信用分数的评分和信用报告与信贷利率紧密相关。

4)      信用分数的评分最低150，最高900，如果需要贷款买房，至少需要700分以上

5)      如果自我查阅信用报告和信用评分，请登录网站：www.annualcreditreport.com

6)      准备齐全的文件和证明，包括有效护照签证、社会安全卡、资金来源证明、税表、银行账户和资信证明等。

7)      如果是非美国纳税居民，现金购买不动产或小额贷款，只需要准备齐全相关证据、资金证明和银行账户等。现金全额支付是目前中国大陆投资客户最多的选择，也具有极其优越的选购机会。

8)      如果是现金支付，包括各类支票支付，需要谨慎小心做好合规完整的税务筹划，这部分不可忽略，尤其是美国财政部金融犯罪调查局不断掀起的对特定地区现金购买不动产的调查制度，更要做好完整的财务税务筹划。

流程二：地产经纪、保驾护航

1)      美国的地产买卖制度非常健全，有完善的专业服务和经纪人制度，购买地产大多情况下都是通过专业的经纪人完成的

2)      不是每个经纪人都适合自己，所以要面试多几个经纪人，效果会更好

3)      面试经纪人的时候，多多询问买房和卖方的各个细节，从中比较，挑选合适的经纪人

4)      避免和卖价选择同一经纪人，坚决放弃Dual agent双重代理，以保障自己的权益

5)      经纪人推荐的房子合适的话，买卖双方开始进入购买程序和价格商谈的程序。当然，如果是前文开始说的类似纽约的房子，可能这个速度会非常之快

6)      买方经纪人向卖方经纪人出具意向书。双方满意后签订正式的购房合同

7)      签订正式的购房合约，买家则需要支付至少房价的1%作为定金，存入第三方监管账户

流程三：地产检查、全面衡量

1)      治安查询，请经纪人或是索取当地警察局的治安报告和分析，这是公开和免费的信息

2)      学区查询，学区中小学的成绩在www.greatschools.org查询，或是使用www.niche.com来查询学校和学区的排名。一般来说，学区和学校越好的地段，房屋的价格就相对比较高。通常，华人家庭在购买不动产的时候，喜欢查阅greatschools，在这里寻找学区房，成了房源选择的一个重要参考。美国家庭一般喜欢使用niche查询中学和小学学校排名

3)      提醒的是，在买卖未正式成交前，如果计划贷款，就要向贷款银行或机构递交申请文件

4)      买家聘请职业房屋检验师检查地产，让今后使用的房屋住的安心放心。职业房屋检验师具有执业资格和丰富经验，在检查结束后，出具检验报告。如有问题，请经纪人和卖家协商维修或砍价

5)      请特别留意标记有“as is”类卖屋，就是现状如此，一经售出，概不负责，这类房屋依然有责任风险，需要非常谨慎购买

6)      买卖房屋的合约当中，买家有权提出一项紧急意外要求，就是先由职业验楼师作检验，这个条款称为Contingency，这样如果在检验房屋时发现严重的质量问题，买家就可以有权取消该交易了

7)      选择新开楼盘或新建造的房屋，一般质量问题非常少

8)      在加州购买房屋，要特别检查白蚁情况，若房屋被白蚁损毁，就要修理及灭蚁，取得Termite Clearance证书

流程四：业主联会、褒贬不一

1)      购买有“业主联会” (Homeowners Association)的物业，如Condo，事先要查清楚联会的规则和月费，并取得联会的开会记录(Minutes)，认真研究需要面对的问题

2)      业主联会将会管理联会区域的房屋，包括绿化、整洁、维修、区域协调等，所以，买主会不断收到各种摊销的区域费用账单

3)      业主联会的房屋管理严谨、整洁，但是月费和摊销费用相对比较高

4)      联邦政府的贷款机构，包括房利美（Fannie Mae）和房贷美（Freddie Mac），都有规定同一个业主联会区内的CONDO出租部份不可超过30%。因此，如果投资不动产的主要目的是出租的话，要调查清楚是否是业主联会的房屋

流程五：房屋贷款、利率优先

1)      如果需要房屋贷款，除了信用评分超过700分外，还需要引入房屋贷款经纪

2)      你将与房屋贷款经纪、银行和房贷银行机构打交道，准备足够的资信证明、税表和工作证明等文件

3)      建立贷款的预交账户

4)      选择15年或30年的贷款期限

5)      选择合适的房贷利率

6)      房贷利息可在美国纳税人的税表扣减

流程六：产权保险、重中之重

1)      买屋时，产权保险公司会为业主提供“业主产权保险”，因为即使购买房屋手续都办得清清楚楚，甚至购买的是新建房子，都难保房屋或土地产权没有隐蔽的问题，例如以前房屋买卖交易中有假冒签字，或有欠税或欠债等情况，都可能影响产权

2)      向银行申请房屋借贷，不论是购买房子抑或重贷，银行都会要求您购买“产权保险”(Title Insurance)，目的是万一发现房子产权出现问题，令银行权益受到影响和有损失，产权保险公司便会赔偿银行。这个保险是保障贷款机构，与业主无关

流程七：扣押账户、预交款项

1)      银行批准房屋贷款时，会同时要求借贷人先把两个月的地税及火险费，存入一个Impound账户中，以后每个月供款时，亦要预先交付地税及保险费用，将来地税及保险到期，则由银行代为缴交，这些规则通常由贷款开始，直至还清贷款才完结

2)      如果没有贷款，则手续相对简单

流程八：房屋契约、核心文件

1)      房屋契约(Trust Deed): 贷款买屋时在托管公司签订的借贷文件

2)      虽然这份文件叫做信托(Trust)，内容中有指定的受托人，但切勿将它与其他信托，如生前信托等混淆

3)      银行贷款买屋，必须以房屋作为抵押，信托契约就是将房屋的抵押权交给银行，业主仍然是该房屋的主人，但实际上该房屋的产权，是受到受托人(Trustee)所管制。当借贷人不还款，受托人就有权代银行接收房屋，同时将该房屋出售，把所得款项还给银行

4)      当还清银行贷款后，受托人就会代银行将房屋的产权交还给业主，做法通常是以一份称为Deed of Full Re-conveyance的文件，来证明已还清贷款，并将有关抵押权由受托人交回业主

流程九：托管交易、省心放心

1)      当买卖双方达成交易协议后，在产权公司(Title Company)开立托管账户(Escrow Account)；买卖双方的金钱交易，都经过托管账户来处理

2)      产权公司或是律师为客户确定物业的产权没有问题，同时为买家及贷款银行提供产权保险，这几项在地产交易中相当重要的角色，主要由产权公司中的那位托管负责人（Escrow Officer或Title Officer）所提供

3)      核实产权有否有问题

4)      交易接近完成时，托管负责人以中间人角色，将所有要签署的文件收集，并取得买卖双方及银行同意后通知买卖双方签署文件

5)      若所有条件符合，托管负责人把交易的款项交给卖方，把产权转给买方

6)      有一位负责任、充足专业知识及经验的托管负责人来帮助房地产交易，相当重要

九个流程完成，你将会有完整的购房合同文件，有时候也有另一方非常重要的文件HUD-1，作为房屋拥有的正式官方书面文件了。

恭喜你，经过这样的程序，在美国就可以买到房子啦！

购买了美国不动产，仅仅是一个开始，接下来需要面临各种各样的税务和财务规划的问题了。有关投资美国不动产之财务税务规划的实战攻略，敬请期待，好东西，就在路上。

 

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Elton十几年来一直在美国纽约的会计师事务所执业，从事税务查税审计案件的诉讼和调解，在与美国联邦税务法庭，联邦国税局，各个州税局和劳工局的近200多税务案件中，积累了丰富的理论与实践经验，擅长税务案件处理，美国和加拿大税务财务筹划，国际税务研究，中国税制改革研究等。在美国联邦个人所得税，公司税，合伙人公司税，小型公司税，遗产税，赠与税，海外金融资产申报，信托税，销售税，薪工税，非盈利机构税，商业公司成立和结算，股权转让，商业租赁合同等方面有丰富的税表实务操作、筹划和税务官司上诉的经验。

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