“后疫情时代”：长租公寓&租赁社区的二次革命

文/陈艳艳 王雷欣

“冠肺”疫情过后，长租公寓或迎新一轮洗牌。

去年起长租公寓市场风口开始消退，今年突发的新冠疫情让长租公寓企业难上加难“雪上加霜”，长租公寓空置率居高不下，资金链更是紧张。在房地产中介行业中，长租公寓无疑受疫情冲击最直接、程度最大的一个，乃至许多大企业都面临大考。

疫情是一个阶段性的分水岭，其后行业洗牌将提速，推动行业集中度进一步提升。

疫情之后，长租公寓行业正回归理性，产品运营革新必然是“后疫情时代”的根本解决之道。

“后疫情时代”，品质新型租赁社区是否迎来契机？怎样通过运营革新提升产品竞争力与投资收益？疫情后长租公寓市场走向何方？房地产系如何掌控行业未来？

3月12日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中房商业联合窝趣公寓研究院主办的“后疫情时代长租公寓&租赁社区市场前景与运营革新”线上沙龙上，一线实战派大咖全面剖析问题实质，解锁未来。

Part.1

长租公寓的挑战与前景

疫情带来租赁人口、防疫成本提高、政府要求停止招租和现金流压力加大的影响。碧桂园BIG+碧家国际社区执行总经理陈显刚，将疫情对长租行业的冲击概括为两个字“严重”。

租赁人口流动限制，导致原有租客主动或被动不能返回要求退租或免租。出于防疫考虑,监管部门要求春节后至疫情缓解之前，不得新增招租。全方位实施防疫措施也导致长租企业运营成本上升，不少租赁房成为空置房,对企业现金流是极大的考验。

疫后一段时间内租赁市场冰冻，市场反弹周期被拉长，整体回暖需要较长时间。陈显刚预计，长租需要3个月，涉及到短租的门店需要6个月的恢复期。

但陈显刚对疫情过后长租公寓持续发展充满信心。“疫情熬过去是行业的春天，市场热度逐渐显现。最近自如获得软银10亿美元投资，说明行业有大量资金进入，大好的市场前景，让更多竞争者加入，这个行业还是被看好。”

在他看来，长租公寓是民生行业，也是二房东千百年的生意。疫情过后，长租公寓会有三大发展走势：

一是，由追求规模高增长，转向提升运营能力。

陈显刚解释说，不是企业的体量越来越多才好，而是谁经营的越来越好。如果企业拿的项目比较多，要逐渐去消化、去开业、去运营，通过运营提升盈利能力，再去逐渐拿新项目。如果某些企业的背后有大量资本进入，或者境内外有基金加入，可以做一部分的规模增长，但是基于运营能力、经营能力提升再去拿项目。企业也要提升运营能力做好运营的基本内功，去除杂质，去掉一些不太适合经营的项目。

二是，提升服务品质，进行品牌价值建设。

前段时期长租公寓蓬勃发展以后，这个时间段是在继续沉淀。至于前期很多花里胡哨的OTO产品，租金贷之类，现在已经不作为主流需求，也不作为产品卖点，要以过硬的产品、良好地段、以合适的价格符合租客需求。对于租客要回归居住本质，关注租客需求。

三是，整体提升企业的经营质量和抗风险能力。

疫情来临，每一个企业都想办法活下去，会考虑现金流，平台人员，门店人员的各种费用，再对比现金储备能够活几个月。疫情是一个挑战，这个挑战来源于疫情对行业的影响。但现在无论有没有疫情，也要考虑企业的经营质量和抗风险能力，通过什么渠道去解决。陈显刚认为，提升企业盈利能力在于风险不转嫁给租客，是目前企业面临的方向。

与此同时，房企系做长租公寓具有独特优势，门店经营能力和创业系、酒店系、中介系，可以同等去比拟。门店经营盈利，更能依托重资产项目通过经营提升资产价值分享资产收益。

陈显刚对长租行业长期市场潜力和格局的判断“强者恒强”。长租公寓的头部企业会越来越集中，越来越强大，未来两三年将大量收并购长租公寓，做到头部企业绝对的领先优势。更多优势资源向头部企业集中，长租公寓将回归重服务行业、民生行业本质。

Part.2

长租公寓机会点在哪

这次疫情，长租公寓受到人口的净流入、政策、就业环境的影响。虽然政府的政策鼓励大家复工复产，但是人口净流入情况非常糟糕。很多年轻人因为公司已经不存在就把租赁房退掉，在这种情况下人口净流入一定会受到影响，以至于影响到就业环境。

窝趣公寓创始人兼 CEO刘辉认为，疫情之后报复性消费很难实现。特别是“量”和“价”受到较大影响，今年整个长租公寓出租率对比去年肯定是下降，出租价格将受到很大挑战，对明年也会造成延续的影响，行业要做好更长远的打算。

但行业也存机会。原来市场上大量的房子是2房1厅、3房1厅，但是今天的年轻人可能需要单间，需要更强的隐私，更强的私密性，今天我们要研究消费者特性，沿着他们的特性去设计产品、服务、设计管理体系。在他看来，产品错配将是长租公寓行业存在的一个机会点。

第二个机会点是地理位置的错配。现在年轻人希望通过通勤更新时间和空间成本。北京、上海的年轻人通勤两小时，甚至更长时间，就应该在消费者更加集中的地方，离上班工作地点和做生意更加方便的地方，给他们提供居住产品。刘辉认为，这对整个行业有帮助。

疫情之下，行业如何才能达到第一？在刘辉看来，疫情是今年乃至到明年要面对的一个挑战，所有从业人员要适应变化，要融入变化，要跟这种变化形成共生，才是唯一的解决之道。他并不主张3月、4月通过减薪来实现公司盈利，而是想办法让整个公司在疫情下活得更好。

第一，现金流问题。政府给的补贴虽然不多但该要还是得要，对很多中小公司还是非常有帮助。该跟房东谈资金还是要谈，也会得到一些优惠。

另外一种现金流，如果有一些大量占用资金流的业务，可以考虑停止或者优化、延期，对企业渡过难关仍有帮助。对于一些现金流比较差的公司，在市场上如果还有一些资产，可以通过变卖处理来节省现金流。

第二，调整业务方向。比如说原来做重资产，这个时候重资产可以缓一缓，变成中资产或者轻资产的运营方式，轻资产可以让所有项目都能很好的盈利。在运营优化上还是可以做。

第三，创新手段。整个疫情间带看房量大幅下降，但是把它转化成线上的现场直播，效果极佳。刘辉以窝趣的实操经验进行分享，现场直播不仅仅只是拿着微信带动视频帮助客户看房，不是正儿八经的搭建一个直播平台有专业主持人来带着租客看房，我们基本上连续有2-3周做现场直播活动，每一场活动争取有几百人围观，当场就能签十几间房。刘辉觉得这种创新对整个行业都非常有意义。

事实上，在整个行业变革方面，产品细分非常必要。

刘辉介绍说，几年前很多品牌都用一个牌子，一套产品希望覆盖整个公寓市场，但是今天的消费者在租房这件事情上发生了细分。比如说对于一些收入较高的管理层，他们需要更好，需要24小时服务。对于更多的大众化白领，需要在房间数量、房间面积、配置更高的一些产品。对于一些普通白领，需要舒适性提高，但是面积可以小一点。

在未来只有坚持提供消费者最喜欢的产品，符合需求的产品，在市场上才能长期生存，具有竞争力。

刘辉对房企进入长租公寓行业提出建议，利用好自身优势，找到合适的切入点进入市场。房地产系进入长租公寓，通过包租方式不是明智的做法。长期看，长包租不适合房地产系，应该拿集体用地改造成长租公寓，通过精细化运营获得稳定的现金流，然后再去做资产证券化。这才是房地产系进入长租公寓行业的未来必然之路。

Part.3

居住美好，租赁社区赋予新意义

“租赁社区政府是先行者，但是正在赋予新的意义是市场化租赁社区，是新生事物。居住的美好让租房租赁满足美好生活需要。”愿景集团资产投资事业部总经理龙薇表示。

租赁社区不同于过去租赁型公寓，包括单身、过渡性需求，更多是中央提倡的面向家庭的套房型需求。政府政策性租赁社区，一切以满足最基本生活需求为准。市场化的租赁社区会比政策性租赁社区提供更多的服务内容和功能。

市场化的租赁社区只能持有，不能销售。在设计之初要以运营的视角，考虑客户不断变化的需求，预留足够的接口与功能等才能够满足长期租赁的客户变化和升级的需求。

销售型社区与租赁型社区有没有区别？销售型社区，房源分散、租购混住、监管困难、规划传统，户型固定、商业主要出售。租赁型社区，房源集中、邻里同质、联网备案、预留公区、户型可变，商业低租扶持。销售型社区要实现价值，空间要尽可能创造价值，市场化租赁社区要预留足够的空间落地服务。

疫情之下，租不如售的观念，让很多住户观念发生动摇，“租售同权”受到一定的冲击，但要改变这一点，恰恰是市场化租赁社区可以做到的。同一身份全租户社区，实时动态的管理，也能助力衔接到基层政府。

在龙薇看来，长租行业最难的在于投资收回周期长，租售比低，微利。其中解决租售比，最适合做租赁社区的是集体建设用地。相对于存量改造，更有空间为租户提供真正长期稳定，高品质的服务进行设计。但是，集体建设地目前仍然有规划、税负、融资三个难点，传统销售型住宅的设计规范不能适用于租赁社区，国家在鼓励个人出租税收减免等政策同样也希望多支持机构这个主体。传统地产融资有着非常成熟的金融支持，对于租赁尤其集体建设地尚不成熟，尤其民营企业融资受限条件非常多，十分困难。

另外，租赁运营是核心，应关注提升服务本身，通过客户的选择，租期更长，推荐客户更多，比节流更重要。

居住的美好包括租。龙薇说，“我国的机构持房比例非常低，希望主管部门可以有更多的关注和支持，让更多的机构能够更好的参与这项民生事业中。供给房源跟上，行业发展更好，才能实现可宜居可支付的租赁美好生活。”

Part.4

租赁市场如何走向未来

做长租公寓是需要情怀的。首先，赚的不是快钱。其次，投资回收期长，风险高，包括市场风险、经济风险、政策风险。服务对象虽然不是有钱人，但确实对我们国家发展，城市建设非常有贡献。中央财经大学副教授柴铎表示，做长租公寓是非常有价值的一件事情。

无论是长租公寓、住房租赁市场，还是住房买卖市场，都需要把它放在我们国家经济社会发展，城市发展的大图景当中审视。过去30年以来，我们国家的住房市场发展，城市发展是相伴而行的过程。

房地产发展对于我们国家的城市发展，现代化发展做出了不同的贡献。柴铎反问道，“那么长租公寓行业如何在未来实现社会价值？我们说侠之大者为国为民，特别是住房市场，跟老百姓生活的利益息息相关。我们服务对象是城市的新人，城市的新人恰恰是城市最大的建造者，甚至是一些城市发展所急缺的人才。虽然我们赚的不是快钱，但是我们做的这项事业值得期待和憧憬。”

柴铎认为，住房租赁市场得以长足发展应该有三方面政策：

第一，住房市场的限购分流。针对租购经济价值，没有办法通过经济手段去缓解、去改变，只有通过行政干预手段，限制购房市场需求。通过需求限制，实现分流，进而把人口分流到租赁市场。

第二，实现租购同权。由于租购权能不对等，未来的发展方向是实现租购同权。但目前还是口号，却是未来趋势。

第三，扩大住房租赁供给。扩大住房租赁供给，包括两方面内容：一方面是扩大量，增加供地；另外一方面是增加公共文化住房租赁企业，实现租赁住房标准化，提高租赁住房质量。

现在我们国家所有发展住房租赁市场的政策逻辑都是这三个基点，三个基点存在内在联系。

住房租赁市场受到政策的高度关注，未来发展前景一片大好。

这次疫情过后，购房需求可能会出现周期性的调高，特别是租改售。疫情也暴露出租房的不稳定性、不安全感增强了。针对不同人群，针对不同阶段客户，要设计不同的产品，要设计不同的理念，要有针对性的营销措施，这也是未来长租公寓要做的事。

柴铎说道，“这次疫情对长租公寓市场有非常大的不利影响，但疫情是暂时的，住房需求是永恒的。”

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