商业中国直播间|商业地产复苏“奏鸣曲”

 

中房商业

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文/陈艳艳 王雷欣

惟进取也，故日新。

线上与线下携手爆发奏鸣曲，中国房地产报·中房商业打造的“商业中国”栏目，提供商业新主场，新锐观点、新商业、新模式，涵盖最新最全行业话题，集合行业精英，传播时代最强音。

疫情的“黑天鹅”短时间给中国商业按下了“暂停键”，随着疫情阴霾逐渐散去，最近全国各地商业陆续开始恢复营业，但商场都稍显“冷清”，大部分商场客流只达到原来的10%-15%左右。

在这个迎接复苏的关键节点，商场该如何提前“备战”，以抢夺疫后的第一波客流？这次疫情，无论从整体抗风险能力，还是从资本规划角度，购物中心对于与商户、消费者的关系都应有一个全新思考，后疫情时代下的商业如何寻找新机遇？购物中心走向何方？

4月2日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中房商业主办的“商业地产复苏”线上沙龙上，特邀一线实战派大咖，答疑解惑，剖析问题实质，解锁未来。

北京坊执行总经理王春艳

年轻群体是“疫”后第一波消费者

（一）

现在租户与商业之间的关系已发生变化。

以往一个好项目，供应商会不遗余力的先拿下，哪怕租金贵一点、位置偏一点都没问题，先进入商场占据有利地形之后，再去调整商业结构。疫情发生以后，商户变得更理性，进驻更谨慎。不管是商业体还是商户，都在追求一个共生的生活环境。很多商户不光考虑要进某些项目，还会考虑租售比能否达到健康状态。

（二）

疫情结束后，谁是第一波消费者，怎样迎接第一波消费者？

从消费内容上，有四种消费类型：

1.生存必须品消费。

生存必须品的消费从来没有停止过，如米面粮油，这类日常生存必备消费品不论疫情怎么发生，消费需求是不变的。

2.生活必须品。

除了满足生产生活，吃喝需求之外，一些换季服装属于生活必需品。

3.生活用品。

不是必须但会给生活带来更多光彩，锦上添花的物品，比如一些化妆类用品。

4.奢侈品。

疫情期间，奢侈品的销售在快速下降，也是正常现象，因为整体消费都在减缩。其中包括精神方面消费，如小朋友的游乐园、年轻人的密室逃脱类，客户量在递减。

消费者以年龄阶段进行分类。18岁-28岁的年轻人群，消费更无畏，他们的消费类型在兴趣方面，和生活必需品消费链接较少，大部分由其共生人群提供。28岁-40岁属于奋斗型消费人群，他们以家庭生活为中心，消费更加理性。48岁以上是享乐型消费人群，他们开始关注生活，关注康养，对保健品类、旅游类消费大于其他类。

从万商俱乐部调研结果看，年龄层的消费差异大，疫情结束后年轻群体会是第一波回归实体商业的客群。像电影院、历史博物馆、party活动类，属于人口密集型还没有开放，此时如喜茶、乐乐茶、奈雪的茶，这些茶饮类是年轻人喜爱的品牌恢复更快。

商业可以根据研究结果做出相应的准备。

（三）

疫情后，商业迎来增长点，要从时间和空间两方面考虑。

时间上，如是否有夜间消费，延长时间。从以往活动中得到的经验来看，付出成本很高却与效率不成正比，因此要根据自己情况来做。

空间方面，分为实体空间和云空间。

实体空间，可以将闲置面积调整出来，做一些力所能及的销售模式。

云空间，之前很少做拓展开发，但随着疫情暴发，云销售和云推广反而带来新的增长点。这段时间云空间开发在加速，但同时需要很多平台和后续维持工作和费用，我们可以去突破，在突破的时候，账怎样算也是关键。

通过打时间空间的擦边球也好，还是能够多错位的增长也好，都是要把增长点做到更强。而作为实体商业提高自身价值是根本，只有提高自身价值，项目值钱了，其他问题都迎刃而解。

万商俱乐部创始人、中城商业研究院院长杨泽轩

“大人时代”变了

（一）

疫情影响之大，超出想象。

从多方数据来看，标普评级2020年全球经济恐惊现零增长。欧美国家的冠状病毒大流行对经济活动和金融市场持续且非同寻常的影响，已将今年全球经济增长率下调至仅0.4%，堪比1929年到1933年的经济大萧条，是1929年以来最严重金融低迷。美国失业率温和估计10%-13%，实际可能高达32%，大概4700万人失业。

疫情对我们的餐饮、零售、娱乐、旅游、交通都带来非常大的打击，经济增长受到很大影响。以往商场周末客流数据相当于平时的1.6倍，现在周末客流只相当于平时的1.3倍。

（二）

疫情对消费者影响的十大判断:

一是安全核心。通过这次疫情消费者以后都会以自身安全、家庭安全、资金安全、财产安全等为核心去做消费决策。决策前，消费者会在脑中构建对安全的思考。

二是理性投资。不投指的是不投资，有些年轻人已经开始有了详细并且严格存钱计划，这会导致消费者消费保守。

三是只买有用的。过去所谓的冲动性消费在今天可能会受很大影响，从消费者变化来讲，现在消费者开始趋于理性消费。

四是盯着性价比。对所有事情都要花更多的时间去做比较，所有的事情都紧盯着性价比。性价比类商业以后将受关注，比如奥莱。

五是自己做饭。在这次疫情期间，年轻人学会自己在家做饭，外卖叫的少，希望以自己的方式来省钱。料理锅等与做饭有关的产品都呈现了比较好的热销状态，如洗碗机销售增长。

六是从众心理。在这次疫情中可以看到大众在整个疫情面前感觉很孤立，希望有更多的人和自己抱团取暖，希望更多的人和自己一起能做出理性决策。

七是高端消费推迟。有机构对1600名消费者进行了调研，调研结果显示这些消费者对黄金、珠宝等奢侈品包括一些家庭用品、大型家庭物件，甚至包括对车和房子的消费开始做延迟决策，接下来这类奢侈品会受到比较大影响。

八是直播生活。在这次疫情期间，直播已经开始融入到我们的生活当中。

九是线上工作与生活。这次疫情使大家无法在线下展开工作，开始与线上做连接，包括教育、医疗、办公等。对消费者而言，更多的在线上渠道可以做出互动、决策、购买等行为，这也变成了一种消费方式。

十是健康关注。在健康方面，在这次疫情中出于对自身免疫力关注，导致在未来无论是对健康类产品，还是食品以及相关教育培训等内容，都会产生特别大关注。

鑫苑商业总裁王亚平

疫后消费者生活方式会有什么变化？

（一）疫情结束不会迎来报复性消费

1.疫情在空间上和时间上都超出预期，有预计称第一季度GDP增长乐观下降3.3%，全球30多亿人，处于各种程度不一的隔离状态，这会进一步影响中国市场。

2.疫情之后供应链的修复，需要一个漫长的时期，经济复苏不会呈“V”型，而是呈“U”型。经济在“U”型复苏过程中，企业也需要评估自己的资金实力，如何走过中间底下横轴的圆底是关键。

3.日常商业不会有报复性消费，因为疫情已经影响到各个产业链经营内容，典型案例之一就是影院目前没有影片可播。

（二）疫后商业模式将发生革命性变化

1.技术性升级变革不可阻挡，疫情中的线上沉浸式体验更多地将消费者从线下推至线上，进一步形成新的消费习惯，接下来企业需要思考如何通过互联网、5G技术等为消费者提供更好的咨询与服务。

2.营销模式会发生变化，到访门店导购模式会变化，与直播娱乐导购平台合作则会成为新的商业模式，其中营销能力的差异将极大拉开各个项目的差距。

3.部分业态会发生革命性变化，有关健康的业态会增多。举例子来说，原来人们都习惯聚在一起吃饭，今后有可能会选择分餐，慢慢会像西餐一样吃中餐。生活中类似的变化值得大家去关注。

4.应该更加辩证地看待线上线下商业模式，首先对于商业资产价值的信念没必要动摇，线下企业也没必要一定成为线上企业，毕竟线上手段是为了增加消费者体验的，而不是为了代替线下体验，商业地产的本质是空间的运营。未来线下的商业项目应该重点考虑如何组织自己的空间布局，如何实现虚拟和现实的结合，以及如何用商业加强空间体验，这些才是商业地产业务突破的核心之处。

北京亿达置业有限公司总裁吕沙

共享办公市场开始回暖

（一）

从市场上来看，此次疫情对餐饮业、零售业、旅游业、运输、酒业都有非常大的影响，尤其是餐饮业。

面对现有的状况，联合办公市场上，各大品牌都在打出自己的优惠政策，减免政策，但对客户短期的减免，仅仅是缓解了一下现金流压力，对于长期经营来讲，仍然存在风险。

运营者可以优先考虑怎么给客户提供销售的展示空间以及销售的渠道，另外还可以通过给客户去申请普惠金融的方式，扶持他长期的生存下去，而不是说只是度过短暂的一个阶段。

吕沙表示，在冲击下，如何从面对客户的企业客户，然后到面对真正的消费者，需要整个团队对于多种产品做深度研究。

（二）

现在办公市场和工艺市场已经开始回暖。

很多公司在疫情期间实现了远程办公，他们重新对办公空间进行了思考。可以发现，联合办公相对于标准写字楼更为灵活，更适合一些中型企业面对风险以及面对突发现象。

之前没有考虑过联合办公的中型企业，会将联合办公纳入到自己的选址考虑范围之内。

（三）

商业市场，尤其是餐饮市场可能还是需要一定时间去缓解。

疫情之后，现有能撑下去的餐饮品牌会迎来短暂的报复性消费。但是现在重新进入商业市场的商家，他们可能会更加慎重，思考会更加谨慎。

在目前市场的趋势下，打造产品仍然是重中之重，产品做强才可以应对整个市场上的变化，疫情现在会影响、延缓大家的消费速度，但是不会妨碍人们选择优质产品。面对风险，运营者要打造多元化的产品，运营拓展商业的新模式。

时尚产业研究院董事总经理朱玺

“明天之后”新商业机会

（一）

在当前的疫情，让人不禁想到美国科幻灾难片《后天》，“明天之后”，当地球的磁场发生了变化，无法判定环境气候，地球进入第二冰河期，龙卷风、海啸在全球肆虐，影响了全球的每一个市场，在疫情之后再次重生。

任何一个事件、疫情，势必会对我们造成一定的影响。现在要从短期、中期、长期三个维度来看商业。

短期阶段，商家要尽快提升销售业绩，减少亏损。

中期阶段，第一是运营的智能化。第二是洞察的数据化。第三是营销的数据化。

商场要利用这样的机会达成结合。中期提升商场的运营能力，那么长期就会跟消费者心理，跟整个宏观经济产生比较大的关联。

从长期来看，商业地产价值始终存在。美国次贷危机之后，很多商场因为受到长期经济冲击不理想，导致于商场运营始终没有起色，逐渐荒废。之后逐渐转型医疗地产，甚至把教育、甚至把办公这些不同的业态，商场给活化起来。所以长期来讲，商业地产市场依然会保持相对平稳的态势，商业地产的价值是始终存在。

（二）

疫情期间可以看到盒马要发货，但是有一些餐厅无法运营，导致员工处于闲置的状态。之后盒马和不同餐饮品牌形成了合作，把员工配置和餐厅需求结合起来，形成了一个共赢共生状态。

这种共生状态在商场会有两种方式展示：

一是租户、品牌方和商场之间新的融合。以前业主和租户之间付租金状态，未来，共生状态势必会产生一个更新的融合。也就是说，租户在商场经营与商场之间是唇齿相依，所以之后在这个方面会产生更多探讨。

二是商家和消费者之间共生状态。以直播为例，有主播在直播媒体上产生了非常好的销售收益，为什么不能把类似这样的微商及社交电商的合作模式放在未来的实体里面。

在未来，消费式体验会变得更加重要，也就是在传统的家庭办公之外的星巴克曾经做的第三空间。第三空间，就是商场的机会，因为无论是社交、娱乐、休闲，都是一个重要的体验空间。而人们在家庭跟办公之外，时间非常有限，那么怎样去利用这一种时间来让消费者在里面达到他所要的体验式消费，在未来更加主题明确细分的商场，形成这样的一个机会，去创造新的消费者再次来访这种机会。

中国房地产报社副社长肖勇

以新姿态迎接商业复苏

疫情会对商业带来冲击，但也有机会作出新的应对与选择，以及迎接复苏。

为推动行业发展，中国房地产报目前正全面关注商业地产领域发展，涉及运营、融资、战略、开拓等，同时中房智库会定期发布权威性商业报告和榜单，也会定期举行多场论坛沙龙，推动行业的交互与发展。目前也正在与纽约大学不动产学院合作，计划开设商业地产学院，邀请全国、全世界商业地产专家学者来开设课程。

未来，以新消费迎接新商业的到来。

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