商业中国直播间丨开发商的社区商业解决之道

惟进取也，故日新。

线上与线下携手爆发奏鸣曲，中国房地产报·中房商业打造的“商业中国”栏目，提供商业新主场，新锐观点、新商业、新模式，涵盖最新最全行业话题，集合行业精英，传播时代最强音。

疫情结束之后，伴随着供销双方思维和消费习惯的改变，更多的开发商开始关注和更深入的进军社区商业领域，社区商业会成为商业地产的下一个风口吗？对开发商来说，配套的社区商业会成为“包袱”还是优质资产？社区商业的经济效益和社会效益究竟如何？

5月28日，一场围绕“‘开发商的社区商业解决之道’——中房商业线上论坛第四期”召开，本次活动由中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库、中房商业与中国社区商业委员会联合主办，业内实战派大咖畅所欲言，共议社区商业未来发展之势。

中央财经大学副教授

中房智库研究院执行院长

柴铎

社区商业=城市空间规划转型+消费模式变化

社区商业是近年来迅速兴起、正在快速成长、蕴含着巨大商业潜力的新领域。社区商业的发展起源于对以往城乡规划思路、建设模式的反思。我们过去的城市规划思维学习自美国，以分区“zoning”作为核心思想，强调城市不同功能区要界限清晰。之后倡导功能混合社区的建设，在规划设计方面有两个要点：

第一，TOD和小街区规制。强调以交通可达性、便捷性、降低通勤成本，着力建设步行社区、倡导绿色出行，以交通有限、细密路网构建空间组团。

第二，空间混合利用，或者叫土地混合利用。强调在较小尺度、较小空间内尽力实现生产、生活、生态功能的混合，特别是居住、购物、休闲、娱乐功能的集成，从而减少大尺度的通勤，增加居民空间价值的获得感。

实践中，上海城市总体规划中提出“十五分钟生活圈”，成都在唐良智市长的时候倡导“小街区规制”，并把它应用于“北改”项目。

社区商业在这样的空间规划新模式、新思路下就成为了必要的一环，逐渐发展成为一种商业模式。

从我国的现实需求来看，近年来由于线上消费的兴起，传统零售业模式正在遭遇挑战，能够触及居民生活“最后一公里”的“社区经济”正在蓬勃发展，包括教育、医疗、居家养老、共享经济等等，成为一个新的增长风口。

以往，我国城市中大量社区建设缺乏科学、具有前瞻性的规划，社区功能是残缺的，小到菜店、水果店，大到各类公共设施，都有很大的提升、补短板的空间。

在今年的疫情中，社区商业发展对于保障危机时刻老百姓的基本生活需求就发挥了重要的、不可替代的作用。

比如武汉封城，社区商业就成为满足基本生活需求，并且可控的、唯一的方式。

对于北京这样的城市前期为了纾解功能、驱赶外地人、关闭拆除小店的做法，也有了理性的反思。社区商业发展在保障最底层安全、韧性方面的作用显露无疑。

今年政府工作报告也提出，要加大老旧小区改造力度，这为社区商业规范化、产业化发展提供了很好的契机。

相信，在吸引更多企业的关注后，未来社区商业的发展水平、经营模式肯定会有很大的提升，逐步将走向规范化、标准化、产品链化、品牌化。

中国社区商业委员会主任

董利

标准化社区商业中心纾解无序竞争难题

在此次疫情中，社区商业发挥了重大的作用，保证了社会的安定，社会生活的正常。与社区电商的结合，我们用很最短的时间战胜了疫情。

尽管我国的社区基础配套与电商发展领先于国际，比如上海关于“15分钟便民生活圈”的规划，以及政府层面“十二五”“十三五”规划等都将社区商业作为城市商业网点的重要板块，但多年下来，这类规划更多停留在纸上，没有很好地执行和落地。

目前社区商业一定程度上是由房地产开发在带动，有关政策文件要求住宅开发要有不低于10%的配套保障，开发商解决了商业面积供应的问题。但社区商业运营同样有很多痛点，十几年下来，商业配套供应面积已经饱和，且存在无序竞争的情况。

如果要求开发商开发住宅后再把商业经营起来是不现实的，因为商业经营的专业性要求比较高，战线也比较长。目前真正进军社区商业的运营管理公司依然不多，部分底商产权分散，不利于后期的招商和运营管理，这些都是社区商业运营需要跨过去的几道坎。

现在各个城市的政府主管部门也意识到了这点，不能只要求开发商把10%的商业配套做出来然后扔向市场，有的还要求留存一部分面积交由政府机构，或者专业的运营公司。而这便涉及一个切入点，找到好的产品和主要的商业模式，再交到运营者手上，就能带动社区商业发展。

标准化社区商业中心可以解决难点，可以带动社区底商和社区商业的发展。标准化社区商业中心是提供一站式服务，不同于传统农贸市场和菜市场，也不同于传统超市。通过对菜果生鲜、主食厨房、社区服务、便利购物四个基础模块的组合，并要求环境彻底提升，提出菜市场里喝咖啡理念，这是一个完全崭新的业态，推动传统社区商业向中心转型升级，实现社区有品质生活和综合的服务。

从开发商的角度来讲，可以把配套提前做到位，把合适的产品交到社区商业机构手中，为他们的商业模式提供落脚点，吸引专业的人参与进来，同时也能为住宅销售和项目口碑带来有利影响。比如，相比起两三千平方米的商业配套面积，一万至三万平方米的设计面积，业态更加丰富，更容易后期招商和盈利；再是社区底商不仅是小铺，还可以在拐角处规划集中性商业等等。

不过还要结合国情背景，不是每一个住宅项目都有大规模的配套面积、都要陪跑标准化。我们需求更多强调的是，民生性的基础性业态，即主食厨房、菜果生鲜、社区服务、便利购物四大板块，一定要走进社区商业。

因为社区商业是民生工程、是社会稳定的基础，是城市功能正常运转的保障。

达美投资总裁

王智明

社区商业不能只靠开发商来拉动，还需政府支持

目前有些头部房企纷纷涉水社区商业。而开发商做社区商业是基于项目销售的需求，如住宅项目，一定要有社区服务功能的配套，如果没有服务配套，那么房价会大打折扣。

目前社区商业规模小，比较分散，从销售的角度而言，社区商业带来的销售规模和税收规模无法与大型购物中心相比，所以对团队的运营能力是一个考验。而社区商业在开发商主业当中占的比例还仍然很小，即社区商业还没有与房地产主业产生很直接的逻辑关系。

社区商业需要做的是在“螺蛳壳里做道场”，需要更为细致专业的运营能力，需要专业人才来运营，同时也要平衡各种业态的布局。

在中国城市化发展过程当中，商业一共经历了三个阶段：一个阶段是以核心商圈为主；第二个阶段是多商圈发展的态势；第三个阶段是人们消费习惯发生转变之后，开始社区商业。

如果说中国的城市化发展带动了房地产迅猛的发展，同时也带动了中国的购物中心快速发展。相信下一步一定能够带动社区商业的发展。

社区商业的发展不能只依靠房地产企业，靠开发商单纯的拉动社区商业发展，还存在一定的问题。因为社区商业有民生的性质，从这个角度而言，社区商业的发展不能缺少政府的支持，以及行业协会甚至机构平台在这方面的主导作用。

社区商业发展前景远大，未来社区商业既要做到有颜值又要效益。

重庆普森商业管理有限公司总经理

王娟娟

造“活”社区商业

商业是一个空间，是让其更有价值。社区商业分为1.0、2.0 、3.0。社商1.0模式是散售，自然成市，业态散乱；社商2.0模式为带租售，假返售。社商3.0社区商业中心希望做到有生命力。

社区商业1.0时代，优势是开发商利润回笼，劣势是业态杂乱。规划没有做好，只是把商铺卖掉。社区商业2.0时代，先招商做一些假返售。优势是商铺卖出去了，劣势是租售倒挂，回报未兑现。社区商业3.0时代，希望真正做到有生命周期的行业。这时候的社区商业有理念有规划，从第一步做到量身定位主题，然后再做后面相关的精准招商执行、培育养商共担、运营增值兑现、销招运一体化，是一个良性的生态循环。

社区商业1.0时代从开发商角度讲，开发项目希望很好的变现，开发利润回笼。社区商业开发销售模式违背商业逻辑。社区商业没有把购物中心的逻辑放到社区商业里面来，没有还原商业的价值，最后低价卖掉，这是一个痛点。

实际上，社区商业开发销售模式，实现最终双赢。正确打开方式，招销运营一体化模式，促进项目销售，缩短项目培育期，社区中心项目可持续经营，租务托管便民工程，实现物业快速增值，是现今社区商业痛点最优解决方案。社区商业更应是品牌化的，众多商业竞争的红海，唯有品牌会被记住。

销售的商业“千篇一律”，造“活”的街区“万里挑一”。

什么是社区商业中心，它不是商场、超市、餐厅，它是一个慢享家庭时光的美妙之地，一个改变你生活方式，提升你生活品质的地方。

疫情期间，在家呆下来不去购物旅游都可以，但不能购买日常，社区商业在此期间就凸显出来了优势。疫情给人们的生活消费习惯带来了改变。未来小而美的商业是重点的发展方向。线下小而美社区商业中心形式，给消费者更好的观感体验，同时给社区消费者提供一个家庭、邻里、朋友交流、聚会的场所。

下一个10年已经不再是传统产品和产品、企业和企业之间的竞争，而是行业价值链和价值链之间的竞争，整个价值链的竞争能力，决定了价值链上行业及企业竞争能力，未来为行业带来的价值，形成企业的生态价值链。拥抱新的技术推动传统行业领域并发挥价值，才是社区商业地产下一个10年的价值。

新空间（重庆）科技有限公司副总裁

何页衡

大数据驱动社区商业

新空间是一家致力于大数据驱动，依托商业地产行业，线上线下一体化服务，商业地产全产业链的产业互联网平台型企业。

何页衡在谈到新空间开发的数据能力体系时，详细地介绍了其包括商业地产标签体系、商业地产数据系统、行业用户画像分析，商业地产数据大屏等。

在主题演讲过程中，何页衡抛出了一个问题：社区商业比较多到底去怎么样去对社区商业价值挖掘，重新定位会上，他给出了一个解决方案，就是铺侦探经纪人APP，通过它让经纪人和客户去了解社区商业核心价值。

“让每个商铺更有价值是新空间的使命，打造智慧社区商业空间是新空间的愿景。”何页衡总结。

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