酒店收购项目的法律风险点梳理 | 律师实务

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随着旅游业的复苏，酒店行业也正进行着品牌升级与资源整合，行业内收购事件陆续发生。酒店行业具有自身的独特性，本文笔者从酒店项目收购的特殊性出发，结合审判实例，对于酒店收购项目需要着重关注的风险点进行梳理。

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一、特许经营风险

商业特许经营（以下简称特许经营），是指拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业（以下称特许人），以合同形式将其拥有的经营资源许可其他经营者（以下称被特许人）使用，被特许人按照合同约定在统一的经营模式下开展经营，并向特许人支付特许经营费用的经营活动。【1】

酒店行业，特许经营模式应用得十分广泛。根据中国连锁经营协会(CCFA)公布的“2021年中国特许连锁Top100”【2】显示，汉庭、全季、锦江之星、如家、速8酒店、花筑、蔚徕为酒店住宿行业的入选品牌，加盟店数量均达到上千家，酒店品牌对于酒店的价值不言而喻。收购酒店项目时，品牌价值往往是收购方予以重点关注的对象，故合理规避特许经营风险，属于酒店收购中的重要环节。

风险点1：股权收购模式下，因受《特许经营合同》限制，收购方无法继续使用加盟品牌，面临拆牌后果

案例：上海市徐汇区人民法院 (2021)沪0104民初21809号

“本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。红木湾公司在未经逸柏公司书面认可的情况下，于2020年6月将100％股权进行了转让，法定代表人亦进行了变更，……，上述违约行为均属于系争合同约定的守约方有权解除合同情形，逸柏公司据此要求解除合同，本院予以支持。”

案例评析：酒店股权出让方存在加盟行为，且《加盟合同》已经限制了目标酒店公司对外转让股权，收购方收购了目标酒店股权后，则需要按照《加盟合同》约定向特许方承担违约责任，若《加盟合同》已约定，此种情况下，特许方可以解除合同，则酒店收购方无法继续使用该品牌，面临拆牌结局，目标酒店的品牌价值将不复存在。

虽然出让方和收购方可以通过《酒店股权转让协议》对于该种情况下的责任承担进行约定，但是根据合同相对性原则，酒店股权收购方仍需要先对特许人承担责任后，收购方才可以向出让方追偿责任，收购方因此花费的时间成本、经济成本等不可小觑。

综上，收购酒店股权时，第一步：审查目标酒店，经营模式是否为特许经营；第二步：若目标酒店经营模式为特许经营，需要对《特许经营合同》进行审查，确保该品牌特许方允许目标酒店对外转让股权。

风险点2：若存在加盟行为，仍需明确：收购标的酒店是否全部房间均已加盟

案例：上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终8463号

“本院认为，第一，关于二期48间客房未加盟C酒店的问题。涉案《酒店转让协议》约定酒店的转让范围为C酒店58间客房和2间自用房，二期48间客房（总共108间房）。因而，上述合同中双方对于一期58间客房为C酒店进行了明确约定，但对于二期48间客房并未明确约定亦为C酒店。王海英作为酒店收购方，在签订《酒店转让协议》时，亦应尽到必要的注意义务，其在诉讼中主张两期客房应均为布丁酒店，缺乏依据，本院不予支持。”

案例评析：收购方在收购酒店时，若该酒店存在加盟行为，除需明确《特许经营合同》中，特许方是否同意酒店股权进行转让外，需确认该酒店已加盟的房间数量，避免存在部分房间并未加盟的情况。上述案例中，由于收购方在收购时未对加盟房间数量进行清点，导致陷入使用该加盟品牌就会侵权，不使用该加盟品牌则消费者不选择的尴尬境地。

1.《商业特许经营管理条例》第3条

2.http://www.ccfa.org.cn/portal/cn/xiangxi.jsp?type=10003&id=443623 中国连锁经营协会(CCFA)  “2021年中国特许连锁Top100”

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二、酒店收购后的经营风险

风险点1：混淆酒店经营权收购与酒店所有权

案例：上海市浦东新区人民法院(2020)沪0115民初39186号

“原、被告签订的《上海聚亨宾馆转让合同》应属于企业经营权再转包。该合同系原、被告真实意思表示。被告作为出让方不享有聚亨宾馆相应股权及设施的所有权不影响转让合同的履行。合同签订后，被告已按合同约定向原告交付了聚亨宾馆的经营权及酒店设施，并向原告转让了聚亨宾馆所涉房屋的承租权。原告接替被告承租，并收购酒店设施持续经营至今。被告已全部履行了合同义务。原告提供的房屋租赁合同及补充协议进一步证实了转让合同已履行的事实。如因原告与案外人解除房屋租赁合同导致其无法继续经营聚亨宾馆则与被告无关。原、被告签订转让合同时，XX公司的股东、法定代表人均为案外人傅某，住宿经营许可也登记在XX公司名下，上述情形均属于公开信息，原告在签订转让合同时应当清楚知晓。原告主张被告应当变更XX公司证照到原告名下无事实及法律依据。现原告以被告不享有聚亨宾馆经营权、设施所有权为由要求解除合同不符合相关法律规定，本院不予支持。”

案例评析：企业的所有权与经营权分离是市场主体较常采用的经营模式，主要体现为企业将经营权发包、受让方转包或再转包等模式。酒店的传统经营方式为委托管理模式，酒店的所有权和经营权分离，业主拥有酒店的所有权（或者承租权），业主将酒店委托给管理方负责经营和管理，并向管理方支付管理费、营销费等一系列的管理费用。

酒店转让项目中，存在酒店管理方向外转让酒店经营权，而业主的所有权并不变更的情况。不享有酒店所有权，并不影响对于酒店的经营，但是，收购方在收购酒店时，需明确转让标的是酒店的经营权还是酒店的所有权。酒店经营权与酒店所有权转让的关注点不同，若仅对酒店经营权进行收购，则享有酒店所有权的业主不予续租、或者解除房屋租赁合同时，收购方则面临无法继续经营、亏损的风险。

风险点2：收购方未尽合理的审慎义务

案例：天津市高级人民法院(2021)津民申97号

“一审法院认为：关于闫建家要求返还转让费3973151.58元的诉讼请求，双方在签订转让合同时，闫建家及许彩凤均未审查涉诉房屋的权利人天津市红桥区××林管理委员会是否同意鲁华公司将涉诉房屋转租给乐朋洋公司，且鲁华公司在履行与天津市红桥区××林管理委员会的租赁合同中是否存在违约行为，违反了其作为受让人及转让人应尽的审查注意义务，显然双方对此均有过错。

二审法院认为：“一审法院酌情确定许彩凤应返还闫建家转让费130万元的处理结果，兼顾了各方利益，较为公平。”

再审天津市高级人民法院认为：“原审判决依据上述事实，综合考量涉案房屋的经营期限、合同实际履行情况等因素认定解除涉案合同并返还闫建家相关款项并无不当。”

案例评析：酒店经营依托的是酒店物业，酒店经营中对于酒店物业的使用多数依托于《房屋租赁合同》。收购方在收购酒店时，需对酒店物业使用所依托的《房屋租赁合同》进行审查，明确出让方是否享有转租权，出让方对于《房屋租赁合同》的履行是否存在违约情况、酒店物业是否属于违章建筑等情况，并将《酒店转让协议》设计成附条件生效的模式，如“酒店所涉物业房东书面同意继续租赁给收购方时，本协议才生效”，最大程度上规避因未尽审慎义务，导致酒店收购方陷入既无法继续经营酒店，又无法完全追回收购款项的境地。

风险点3：因出让方相关的第三方，导致收购方无法经营酒店

案例：上海市高级人民法院(2019)沪民申2322号

“本院经审查认为，系争《酒店转让合同》约定，湾寓公司享有独立经营、不被玉都公司或与玉都公司有关的第三方任意干涉的经营权利，玉都公司承诺放弃对酒店的一切权利或权益，并保障湾寓公司的经营权利。然本案中，湾寓公司受让酒店仅半月，即被酒店业主洪济公司锁门，致湾寓公司无法继续经营，合同目的无法实现。虽然合同不能履行系案外人原因所致，但玉都公司未能全面履行合同约定的保障义务，其在合同履行过程中亦存在过错，原审法院同时考虑系争合同事实上已不能履行的情况，判令解除系争《酒店转让合同》，并无不当。

案例评析：若上述案例中，《酒店转让合同》中并未对出让方的保障义务进行约定，则发生第三方影响酒店经营，收购方要求解除《酒店转让协议》会存在一定的困难，届时收购方将陷入无法继续经营，转让款难追回的尴尬境地。

故收购酒店时，需要在《酒店转让协议》中明确约定，酒店收购后一定时限内，若出现因出让方相关的第三方，导致收购方无法经营酒店的情况，出让方应如何赔偿，或者收购方有权利解除《酒店转让协议》等。

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三、酒店收购后的劳动用工风险

风险点1：收购后，因不合规用工，补偿金、赔偿金的计算工龄合并

案例：江西省上栗县人民法院 （2022）赣0322民初918号

“本院认定的案件事实如下：被告李军自2012年3月11日参加案外人上栗南天实业有限公司南天大酒店的筹建工作并担任保安部队长一职。2015年12月8日，因该企业内部股东之间发生股权转让事宜，原上栗南天实业有限公司南天大酒店重新成立并改名为上栗县南天大酒店有限公司（即本案原告），期间被告李军自始至终一直担任保安队长的职位，负责酒店的安保工作，但原告一直未与被告李军签订书面劳动合同，也没有为被告李军购买社保和工伤保险等。……

本院认为，首先根据查明的事实确认被告李军2012年3月南天大酒店成立之初至2022年2月28日一直在该酒店担任保安部队长一职，工作时间长达10年之久，工作岗位和工作场所均未发生改变。……综上所述，根据《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释（一）》第四十六条之规定，被告李军辩称非因其本人原因，请求把在原用人单位的工作年限合并计算为新用人单位工作年限的理由成立，依法应予支持。”

案例评析：与其他收购项目类似，劳动用工属于收购项目调查中非常重要的环节，根据《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释（一）》第四十六条之规定：“劳动者非因本人原因从原用人单位被安排到新用人单位工作，原用人单位未支付经济补偿，劳动者依据劳动合同法第三十八条规定与新用人单位解除劳动合同，或者新用人单位向劳动者提出解除、终止劳动合同，在计算支付经济补偿或赔偿金的工作年限时，劳动者请求把在原用人单位的工作年限合并计算为新用人单位工作年限的，人民法院应予支持。”若存在不合规用工，则收购方在收购酒店并接收员工后，存在员工要求合并计算工龄的风险，相应的赔偿金、补偿金会让收购方的资产受损。

除此之外，对于收购项目的劳动用工，收购方需审查：1. 劳动用工制度；2. 社保、公积金历年缴纳情况；3. 劳动合同样本；4. 劳动用工形式；5. 股权激励、股权承诺情况；6. 劳动争议情况。

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四、知识产权的使用风险

品牌是酒店经营的重要标志，消费者往往通过品牌来选择和信赖酒店，品牌同样也是酒店经营取得成功的重要条件之一。除通过加盟行为获得品牌使用外，目标酒店可自主申请商标等知识产权。收购过程中，需对目标酒店的知识产权进行摸底，要求其提供：

• 清单1【注册商标的商标注册证、或商标受理通知书; 专利权证书、或正在申请专利权的有关文件；其他知识产权申请、或权属文件】；

• 清单2【对外授权的知识产权】；

• 清单3【接受授权的知识产权】；

• 清单4【知识产权争议情况】。
  

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五、小结

酒店项目收购，属于收购项目中的一类，除笔者以上分享的酒店收购项目需要着重关注的风险点之外，一般收购项目所涉及的：公司结构、财务状况、公司资产状况、重大合同、诉讼仲裁及行政处罚、违约情况等也需要予以重视。

需注意，每个酒店项目均具有自身的独特性，在收购酒店过程，更加需要作到具体问题具体分析，功夫用在事前，才能让收购行为实现权益的最大化。

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本文作者：上海申浩律师事务所郑玮律师

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