瑞华研究丨问题2-1-33（不能办理产权证的地下车位销售的处理）

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问题2-1-33（不能办理产权证的地下车位销售的处理）

问题：

地下车位无法办理产权证，是否可以如同销售商品房一样确认收入并结转成本，或作为投资性房地产逐年确认收入并结转成本？

背景：

某公司对所开发的房地产对外进行销售，包括地下车位。但地下车位给业主办不了产权证。

解答：

基于2006版收入准则（或建造合同准则）的处理意见：

出售车位是否确认收入，需要看是否满足《企业会计准则第14号——收入（2006年）》规定的销售商品收入确认的五个条件：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

本案例中，如果车位销售合同中对办理产权证有约定，并且根据此约定判断，业主因为无法办理产权而退回车位的可能性较大，则不满足确认收入的条件（但确认为投资性房地产没有会计准则上的依据）；如果判断业主基本不会因此退回车位（即使存在产权瑕疵，例如，业主有可能明知该车位属于人防设施，因而不能办理产权证，但出于种种考虑而仍然购买其一定年限内的使用权），则不能办理产权证明的事实不影响其所有权上主要风险和报酬转移的判断，并且收入确认的其他条件也均已满足，应该可以确认销售收入，此时其所有权上的主要风险和报酬已转移给业主，对开发商而言不再具有产生未来经济利益流入的能力，故不应继续确认为开发商的资产。

基于2017版收入准则的处理意见：

公司出售无法办理产权证的地下车位，其面临的主要风险是：客户可能由于无法办理产权证而要求退货，如果客户退货，则公司因向客户转让商品而有权取得的对价不是很可能收回。这使得该合同不满足《企业会计准则第14号——收入（2017年修订）》第五条规定的合同标准“（五）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回”，此时，不能按照收入准则的规范确认收入。

据此，公司应考虑如果车位销售合同中对办理产权证有约定，并且根据此约定判断，业主因为无法办理产权而退回车位的可能性较大，则不满足确认收入的条件（但确认为投资性房地产没有会计准则上的依据）；如果判断业主基本不会因此退回车位（即使存在产权瑕疵，例如，业主有可能明知该车位属于人防设施，因而不能办理产权证，但出于种种考虑而仍然购买其一定年限内的使用权），则不能办理产权证明的事实不影响对价的收回，且合同标准其他四个条件也均已满足，应该可以在将车位交付给业主时确认销售收入，此时车位的控制权已经转移给了业主，对开发商而言不再具有产生未来经济利益流入的能力，故不应继续确认为开发商的资产。

扩展及学习笔记：

1.公司出售无法办理产权证的地下车位，其面临的主要风险是：客户可能由于无法办理产权证而要求退货，如果客户退货，则公司因向客户转让商品而有权取得的对价不是很可能收回。

2.据此，公司应考虑如果车位销售合同中对办理产权证有约定，并且根据此约定判断，业主因为无法办理产权而退回车位的可能性较大，则不满足确认收入的条件（但确认为投资性房地产没有会计准则上的依据）；如果判断业主基本不会因此退回车位（即使存在产权瑕疵，例如，业主有可能明知该车位属于人防设施，因而不能办理产权证，但出于种种考虑而仍然购买其一定年限内的使用权），则不能办理产权证明的事实不影响对价的收回，且合同标准其他四个条件也均已满足，应该可以在将车位交付给业主时确认销售收入。

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