瑞华研究丨问题2-1-34（房地产开发企业对属于人防工程的车位费的收入确认问题）

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问题2-1-34（房地产开发企业对属于人防工程的车位费的收入确认问题）

问题：

房地产开发企业对未取得产权证明、属于人防工程的车位等设施，如何确认其以租赁等名义取得的收入？

背景：

房地产公司销售的未取得产权证明、属于人防工程的车位，租赁合同注明的是租赁费6万元，租赁期间20年，租赁期满后由租赁方无偿使用。该房地产公司系项目公司，存续期可能较短，待该地块开发、销售完毕后就会关闭。

本案例中假设相关的合同安排都是符合相关法律法规规定的。

解答：

基于2006版收入准则（或建造合同准则）的处理意见：

《企业会计准则第14号——收入（2006年）》对收入确认问题，基本上是遵循了“实现原则”和“配比原则”，即：收入应当在导致赚取该收入的活动已经完成，相应款项的收取不存在重大不确定性，且收入和相关成本的金额可以可靠计量时予以确认；收入的确认应当与对应的成本相配比。

具体到本案例，假设相关的合同安排是合规的，则在本案例中，尽管由于相关法律法规规定的限制，不能转让所有权，只能采用转让一定年限使用权或者租赁合同的方式，但在后续租赁期间或者使用期间内，作为租赁合同中出租方的房地产企业无需为确保承租人持续有效地使用该车位而发生大额的额外成本支出，因此从经济实质上讲可以比照买断处理，即在交付车位时，房地产开发企业依据租赁合同应履行的实质性合同义务均已履行完毕，故可按照销售合同或租赁合同约定的总价款一次性确认全部收入（如果采用在租赁期内分期付款的方式，则按长期应收款的折现值确认，同时在后续期间确认融资利息收入），同时结转对应的成本。

需要特别强调的是：对于此类利用法律法规规定的“灰色地带”实现的销售或租赁，公司管理层和注册会计师都需要对其潜在的合规性风险予以特别关注，应聘请律师对该项交易安排是否存在法律上的瑕疵发表意见，必要时咨询主管机关。只有在排除了合规性风险的情况下，才能按照前述方法进行收入确认的会计处理。

基于2017版收入准则的处理意见：

《企业会计准则第21号——租赁（2018年修订）》第四十二条规定：“生产商或经销商作为出租人的融资租赁，在租赁期开始日，该出租人应当按照租赁资产公允价值与租赁收款额按市场利率折现的现值两者孰低确认收入，并按照租赁资产账面价值扣除未担保余值的现值后的余额结转销售成本。

生产商或经销商出租人为取得融资租赁发生的成本，应当在租赁期开始日计入当期损益。”

本案例中，承租人不仅在租赁期20年内可以无偿、独占使用该特定车位，而且在租赁期20年满后，该车位继续由承租人无偿使用，即使用权年限已几乎涵盖该车位使用寿命的全部，故判断与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬实质上转移给了租赁人，因此该租赁属于“融资租赁”。房地产销售公司既是生产商又是融资租赁的出租人，应按照上述租赁准则的规定，在租赁开始日，按照车位的公允价值和租赁收款额按市场利率折现的现值两者孰低确认收入，按照租赁资产账面价值扣除未担保余值（如有）的现值后的余额结转销售成本。如果租赁费是租赁开始日一次收取的，实际上车位的公允价值和租赁收款额的现值是相当的。

扩展及学习笔记：

1.一些灰色地带的收入确认，需要在合规的前提下，考虑如何确认。

2.按照新准则角度分析，本案例属于新租赁准则规定的范围，且从已知的条件分析，应该属于融资租赁。

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