恒大清盘，接下来房地产怎么救？

相比房地产，股市的影响小多了。

从长远看，房价回落到相对更正常的水平是好事，对企业、对个人都好。

但问题在于房地产对整体经济的影响太大了，先不说房地产以及相关产业的规模，关键房地产是整个经济结构的底层，房价的变动必然会引起对资产价值的重估，资产价值的变动会直接影响金融信贷体系。

比如黄奇帆就在前不久提到了房价下跌的问题，这其实很难得，虽然黄奇帆说得也未必正确，比如他根据存量房每年2%的折旧推算未来新房销售面积能够守住12亿平方米，但2023年就打破了，实际为11.2亿平方米，比2022年再次下降2亿多平方米。

而盛松成（原央行调查统计司司长）则认为，新房销售面积还将匀速下滑两年，预计2025年后真正稳定下来，只是24、25年的下滑速度会大大放缓，大概每年下降5000万平米。如果按照盛松成预期，未来比较稳定的新房年销售面积大概也就是10亿平米。

换言之，如果从2021年开始算起，按照盛松成的说法，这一轮房地产调整持续时间接近5年，这是从未有过的漫长。

虽然公开说的人还不多，但也有一些侧面的例证。

比如住建部副部长董建国在去年中国经济年会上，首次公开强调二手房交易，提出了一个新的指标“一二手房销售合计”，提到2023年1到11月，一二手房销售合计实现了同比正增长，而且二手房交易量占比已经达到37.1%，在一些重点城市，二手房交易已经超过一手房。

国家层面过往统计的一般只是一手房也就是新房，因为新房是最关系地方财政的，二手房交易虽然有一些税费，也有盈亏，但终究是民间交易。

这种公开口径的变化，也侧面证明了新房销售必然会继续下滑，只是到底下滑多少、下滑多久，还需要时间证明。

但知道这个大的预期，也就够了。

对于房地产行业而言，现在最关键的就是能不能打破螺旋向下的循环，如果都认为未来预期不好，那就麻烦了，就动了房地产企业最核心的融资和销售两大关键，而且这两个密切相关。

比如一家企业如果陷入了债务危机，银行显然不是慈善家，就算按要求提供一些紧急支持也不可能无底线的支持，何况这些年房地产企业的融资大概只有三成来自银行，最依赖的就是民间借贷和预售款，越融不到资，就越难保证新房交付速度，交付慢了，必然影响销售，卖出的房款少了，又会进一步恶化债务危机。

这周一，香港高院向恒大发出清盘令，宣布恒大正式进入破产清算程序，恒大的去向备受受关注，毕竟恒大面临的问题绝非个例。

但单就清盘这件事来说，还不用太紧张。

毕竟清盘的是恒大集团，而不是恒大旗下的项目公司。

房企的基本架构是集团公司加项目公司的架构，这与房地产项目持续时间长、资金量大、结构复杂有关，为了便于融资和分散风险，房企的集团公司和项目公司都是独立法人，所以从理论上，集团公司出现违约，并不意味着项目公司停止运转。

而虽然内地和香港签署了互认协议，清盘恒大的同一天，最高法与香港律政司也在香港共同宣布《民商事判决互认安排》正式生效，但是具体到恒大这件事上，一定是一事一议。

香港有香港的安排和程序，而内地也有自己看重的，当前内地最看重的当然是保交楼，只有保交楼这件事完成了，才会对恒大等进行清算。

目前列入保交楼的有350万套，截止2023年底已经完成交付268万套，但剩下的80多万套难度更大，就算顺利的情况下，起码也得半年时间，也就意味着恒大真正的破产清算，也就是涉及到全国所有资产的最终清算，起码要到2024年下半年才能开始，或许要到2024年底、2025年初了，其他地产公司也大概是这个节奏。

但无论如何，2024年一定是某些房企最后一年，该出清总是要出清的。过去为了利益行险，甚至有的公司是故意加剧债务危机，目的就是赌“大而不能倒”，某房企前首席财务官就把他在房企的经历写成了一本书，他就透露公司认为只有更快地扩张，规模足够大，才能抢到可能被救的船票。

但最终，没有什么大而不能倒，只是要有控制地倒，把损失降到最小，要尽全力减少对购房者的损失。

所以抢救的法子也在变化，更加精准。

之前的做法是救房企。

比如2022年11月发布的关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出了16条金融措施，也被称为“金融16条”；还有2023年市场上一直流传的要发布50家房企白名单，对白名单内的房企提供更大金融支持；还提出了“三个不低于”的金融支持政策。

但总的来说，缓不应急，房企的债务摊子太大了，就算是进行债务延期、分期又或者进行企业的全面重组，需要的资金量和时间都太长，解决不了房企当前面对的困难，而且时间长了，也会影响到信心。

所以，接下来的做法需要调整，房企还是要拉一拉，但重点放在救具体的项目上，反正目前政策的核心就是保交楼，至于房企经营不善死了也就死了，从救房企变成救项目，也就更加精准了。

所以1月12日，住建部和金融监管总局就联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，实质就是把住房项目跟房企分开，让各城市好好盘一盘，确定自己的辖区哪些住房项目还能救，能救一个是一个，避免企业出现危机，结果把旗下所有的项目都给打死了。

工作进度很快。

1月30日，房地产项目“白名单”首笔贷款已经在广西南宁发放，第一批包括107个项目；1月31日，重庆也发布了首批白名单，包括314个项目，融资金额预计达到830亿元。

2月1日前，成都完成了第一批227个项目的审核，云南也确定了第一批的619个项目，青岛、武汉、哈尔滨等等城市也已经陆续提交了自己的房地产项目“白名单”，总融资需求达数千亿元。

总的来说，未来房地产企业的贷款会进一步收缩，毕竟大方向已经确定了，货币政策要“精准有效”，还要优化信贷结构，金融要把重心放在支持制造业，自然要把宝贵资金用在刀刃上。

确保消费者购买的房子能够交付，稳住对房地产的预期，这才是根本。

至于一些房企，时机合适，死就死吧。

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