单凭莓果做成加拿大著名乡村体验地，中国田园综合体还没找到路，双方差距在哪里？
田园综合体，是尚在路径摸索阶段，还是将成为乡村振兴的真正抓手？
诸如农村集体所有制土地和农民宅基地流转政策的放开，宏观政策的利好已更多释放，但田园综合体的走向目前还不明朗。
或可对比的是，加拿大的一家莓果农场，以莓果种植起家，构建莓果产业价值链、精致且特色的产品服务体系，成为加拿大最富盛名的乡村体验地之一。
外为内鉴，同为农业大国，横亘在中国田园综合体面前的，到底有几道坎？
近日，执惠专访来也股份创始人杨振之，并结合其在乡村振兴·田园综合体高峰论坛上的主题演讲内容，试图为田园综合体的走向提供路径参考。以下为精编内容，未经当事人及关联方审阅。
阅读之前，请先思考：
1、乡居的产业机会在哪里？
2、怎么解决土地流转的难点？
3、投资商如何避免砸盘？
01
乡居是发展乡村度假的必然
乡村旅游内涵多元，主要类别包括农业旅游、乡愁旅游、户外探索，基于主要类别，还衍生出美酒佳肴、烹饪学习、特色民宿、自然学习等风靡世界的细分体验。
乡村旅游并非近程短时休闲的代名词，乡村度假才是效益最大化的旅游形态。近程短时是为乡村休闲，在都市郊区日常开展，停留3天之内，大多一天。中程中时是为乡村旅游，多以古村镇为依托，停留时间不过3-5日；远程长时是为乡村度假，游客涉足目的地全域，停留时间可达半月。
度假就是换一种生活方式，乡村的差异化生活方式供给可谓自然而然、浑然天成。
乡居是发展乡村度假的必然选择。
乡居是乡村居民以自用住房为载体，将地方文化、乡村生活、田园景观环境、绿色农业食品等在地资源有机融合的一种特色旅游产品，是扎根于地方文化与乡村环境之上的休闲生活方式。
乡居在国外早就开始做了，在欧美以前叫“购回空间运动”，乡村的人在乡村住久了去城里买房子，城市的人因为热岛效应和环境污染，又想到乡下居住，二战以后，欧美很多中产阶级，尤其汽车普及后聚集在乡村。
国外很多乡村都有乡村客栈、民宿，还有精品酒店（乡村酒店）、度假村，各式各样的居住场景，提供乡村度假和深度体验的方式。在长三角地区，已经有很多地方这样。城市化到了一定程度后，乡村就越来越珍贵。
乡居的基本原则：一、对乡村在地资源的充分利用。关键在于突破“空闲房间”的局限，充分认知、挖掘和组合在地资源体系，并始终保持农林渔牧的主业地位，不可以旅游经营越俎代庖；
二、保持小规模的自有运营。乡居产品的主客之间脱离简单的商品交换层次，上升至社会文化交往的层面，游客的消费与东道主的盈利都只是这一社会交往形式之下的副产品；
三、开展广泛而深刻的住客互动与交往。确保实质性的主客交流对话，实现城乡文化的互动，这也是发展乡居的关键初衷；
四、提供多样化的参与体验项目配套。客房只是乡居产品的一个体系，除此之外，丰富多样的乡村体验项目才是民宿经营的成功保证，是它们构成了“乡村慢生活”的主要内容。
乡居与田园综合体是天作之合。乡居与田园综合体恰为互补。乡居需要良好田园环境为背景和活动空间；乡居需要优质农业提供食物和活动素材；乡居需要高水平农村社区提供交互支撑；田园综合体恰可统筹实现上述乡居诉求。
02
土地问题怎么解决？
田园综合体的主流土地获取方式有四种：采用土地银行的方式；建立以土地股份为基础的合作社；农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦；土地置换、租赁、入股联营等。
土地问题现在不叫门槛了，现在土地政策上也没问题，只是具体的操作实施细则还没完善，微观方面操作需要创新。
其中，基本农田肯定是不能动的，生态保护也要做，乡村的传统村落和文化的保护及复兴也要做。
创新方面，只要不违背政策和法律法规，都可以创新。比如广东那边，有些传统村落拆不动，是因为有客观的文化环境。广东人哪怕到南洋或者海外去了，他都必须保留自己的祖屋，老宅子一定要保留下来，很多村落是上百年的。这里的困境在于广东人不愿拆掉，他们的宅基地很难被流转起来。
但这些村落本身就是传统村落、历史文化名村，是应该先保护的。如果要依此做田园综合体，就可以依托这个村落来做，把它活化利用。先流转房子使用权，用来做民宿餐饮，做接待服务，在传统民居基础上做一个相对更深化的东西，在村民自己居住的物质形态上，转化成依托田园综合体发展的文旅创意产业。
在保护的过程中，还要复兴传统村落，深入挖掘它的文化。有些地方已经衰落了，文化挖掘和复兴还需要去找到这个地方的历史记载或文献。
做田园综合体的区域，首先是农业规模化和集约化程度比较高，形成了比较大的规模效益，这是一个很基本的条件。之后如果要做文旅，最好是有村落形态，很多人去传统村落，因为有些含有文化的东西保存了下来，如果没有含有文化的东西保存下来，就很难了。
另外一个就是地形地貌很有特色，比如周边有山水的融合，有非常好的空间环境，有适合人居住或旅游的景观资源，这些都是很基本的要素。
田园综合体的顶层规划中，哪些民居需要保护，哪些生产生活必须保证，哪些原来的生产生活空间需要保护，把这些确定下来后，再进行土地的整体确权。
03
有钱不是最重要的能力
农业+文旅+地产的规划设计，这个东西肯定要根据具体项目来，做的是什么农业很关键，生态循环农业是一个大主题，但具体做什么，是做花卉，还是做养殖种殖，不同农业的做法不一样。
还有地形地貌环境空间，这些也不一样。所以不同的地方做法肯定是不一样的。田园综合体的规划设计中农业是先行的，然后再去匹配相应的文旅。在做成园综合体的时候，首先都要研究农业，要有农业专家参与进来。首先要研究的这个地方做什么农业，还有投资商本身的专长是什么？并不是每个人都能做农业，不做农业，但是肯定要找一家专业的农业公司参与进来。
这意味着这个团队里边，做农业有专业的人才，没有专业的人才做不起来，所以谁来投资，投资商的能力怎么样？那个能力不仅仅是一个投资人问题，技术能力如何，人力资源能力如何和运营能力如何，这几个都是很关键的，这样就形成了他能不能把这个事做好的能力，这是比资金更重要的能力。
不能每个人都做田园综合体，找一个团队做个规划，做好以后把政府忽悠一下，把土地指标拿下来，最后干不成，那就不行了，所以这个里面也是一个政府管控的问题。就是对投资商本身的能力要进行考察。这个投资商是田园综合体建设中的龙头企业。
中国做产品走向质量化了，要求优质品质。优质品质对投资商的运营能力、技术能力的要求，比对资金的要求更高。如果对农业一窍不通，他怎么做得起来？
田园综合体的一二三产融合，在规划设计阶段，就要进行完整的体系化的考虑，因为它毕竟是要社会资本进入，社会资本进入以后，必须要体制化考虑这个问题，就是谁来做农业？农业怎么做？怎么做市场？你有什么技术？
在这个技术过程中，怎么实现它的增值效应？这个增值效应就是怎么把一二三产业有效的融合，要研究它，用哪些技术来来做，生产什么东西，怎么生产，都要做全盘规划。一开始就要考虑这个问题，规划好了才布局。比如说上万亩几万亩的空间，哪些地方做农业，哪些地方做农业加工，哪些地方做服务业，怎么融合都要考虑。
田园综合体的运营，不能用一个模式去说它，因为模式太固化了。运营首先要考虑农业的问题，从种子、耕种到销售，然后深加工，按照工业化产品来销售，这本身就是一个产业链。另外农业和文旅康养融合的运营，也就是文旅产业如何运营，这又是一个东西，我认为农业的利益相对独立性比较强，只要是专业化团队在做就可以，缺少的是文旅康养产业的运营，中国最缺的是这个。
除了懂文旅项目运作之外，还要懂农业，还要懂工业，对复合型团队要求较高，要整合成一个团队，形成一个复合的能力。
04
政府应该站在农民一方
田园综合体现在有几个原则的红线不能突破，那么最可能出现的问题就是农民利益解决不好，农民利益被侵占是有可能的。
怎么设计一个农民参与进来的模式，保证农民的活动产出，这是最关键的。这个如果做不好，田园综合体也没有可持续性，这是一个最大的问题。这里面涉及到几方的利益博弈。
资本方进去后，对当地很关键，政府在里面扮演的角色很重要，政府不应该作为利益相关者一方参与进去。也就是政府应该是作为协调方，而且是利益平衡协调的平衡者、公共服务者，更多是要站在弱势的一方，站在原住民利益的保护上面去思考这个问题，然后去考虑怎么来保持三农问题的均衡发展，这个挺难的。
如果脱离农民，那就不是田园综合体，而是搞一个旅游开发项目或康养项目，本质上不一样，田园综合体首先是三农问题。在农村干一个度假村，或者一个旅游开发项目，不是田园综合体，不能打这个概念。
现在还没一些保护农民利益比较好的模式或模型。四川彭州宝山村是个不错的案例。它完全是集体的企业来操盘，村民都入股了企业，然后一个领头人带领，产业越做越大，本身就是自己的乡村集体利益，虽然是资本化操作，但不是外来资本，这是最容易成功的。现在的田园综合体更多是外来资本在做，所以具体的利益组织构建很关键。
这个利益构架的搭建，应该是资本方、农民、政府三方来商量，而不能由谁来主导，如果资本主导，那农民的利益很可能被侵占，如果政府为了招商引资与资本方合谋，那更难办。
农民在利益组织构架中属于弱势方，所以政府应该保护农民的利益。
延伸阅读
杨振之在专访中提到，目前田园综合体建设的一个难题是运营团队等人才的欠缺，导致一些规划设计走偏方向，或者难以落地。
目前国内还难以看到一个较好的田园综合体建设发展模型。“文旅+地产”模式，虽问题不少，但好歹有玩得溜的，但在前面加上“农业”，变为“农业+文旅+地产”，操盘手法已然迥异，懂文旅的人不懂农业，懂农业的人不懂文旅，两者相加，融合并不容易，砸盘概率也不小。
在演讲中，杨振之提及一个田园综合体国际实例——加拿大Krause莓果农场，以下将对其层层解剖，展露其运营发展精髓所在。
一颗颗莓果，如何成就加拿大最负盛名的乡村体验地？
（以下内容选摘自杨振之主题演讲PPT）
Krause莓果农场西距温哥华约40公里。以莓果种植起家,后发展多元化种植品种, 并探索莓果产业价值链的高端延伸。如今是加拿大最负盛名的乡村体验地之一。
Krause莓果农场的成功关键源自两点: 莓果产业价值链构建;精致且特色的产品服务体系构建。
一、农产配置——主题突出,层次清晰
蓝莓是Krause莓果农场的起家品种,然而并未拘泥于此,发展出由蓝莓、草莓、树梅、黑莓组成的核心农产系列和由甜豆、甜玉米和小土豆组成的差异农产系列, 并令果实成熟期覆盖整个夏秋旺季,激发游客持续的农业主题出游动机。
该农场还培育了多品种的花田，花期覆盖春夏秋三季，美化景观并增加收益。
二、农场美食——主题鲜明,系列丰富
农场的菜式多以应季莓果为主料,突出Berry Farm(莓果农场)主题。 分为美味果汁饮料,乡土风味大菜,优品莓果佳肴和新鲜乳脂制品四大系列。 可单点,也可为层次完整、特色突出、规格齐全的成套餐食,乃至定制设 计的婚宴、商务宴请等专项美食服务。
三、烹饪学校——王牌产品,绝佳平台
提供王牌体验产品和绝佳展示平台；由知名大厨亲手演示,选择多样且定期变化的授课菜式；全部选用农场自产食材,通过亲身体验, 有效建立消费偏好和习惯；灵活的组织形式适合情侣、亲子家庭、太太团等多元客群。
同时，农场定期举办烹饪学校毕业汇报与新生招募露天餐会，通过提供社交场景，增加游客粘性，并有助于扩增游客量。
此外，农场购物门类齐全,自用与馈赠皆相宜。
（农场部分产品）
四、配套休闲活动——亲子主题,原味乡村
休闲活动以亲子型为主,依托原汁原味的乡野环境。
莓果主题农事体验:一家人可以采摘并学 习传统手工果酱、果脯、果酒制作方法。
农场野趣体验:农畜幼儿园、麦草迷宫寻宝、玉米谷堆大战......
五、增值度假服务——莓果酒庄,独具格调
包括主题会所、专业酒窖和酿酒工坊等设施;体现北美农场主题风格,使用专门设计的“马靴杯”,可举办农场主题派对、婚前派对、商务派对等活动。
六、节事活动——题材多样,品牌提升
农场收获品尝节:各种莓果收获季节会举 办专场品尝,激发购买农产和学习烹饪。
传统节事嘉年华:利用农耕风情优势,举办原汁原味的传统节事嘉年华。期间，有完全以蓝莓制成的圣诞节传统拼盘，以及万圣节嘉年华的系列主题纪念品和以自产优质南瓜为主材烹制的传统万圣节系列美食。
七、自营加工——创意开发,品质保证
兼顾创意与品质,且加工种类十分丰富。包括莓果奶油、莓果奶酪、莓果冰淇淋、莓果糕点饼干、莓果馅饼、莓果奶糖等全系列莓果食品,且均提供到户配送服务。
还有手工莓果皂、莓果沐浴液、莓果润肤乳、莓果空 气清新剂、莓果浴盐等莓果日化用品,在本地和 外部超市出售。
同时，农场价值链之间关联紧密,收益叠加。
八、启示
确立农场主题,并加以多元化发展：莓果主题鲜明,多元化的莓果和其他农产品种作为支撑,并以莓果酒庄、收获品尝节等产品和活动持续夯实主题品牌。
形成具有农场特色的产品和服务：“烹饪学校”和“莓果酒庄” 具有市场独占性,从而实现理想的溢价水平。
构建多样化产品体系，满足不同市场群体需求：丰富的产品和服务体系,使不同年龄、偏好和消费能力的客群各享其乐，从而有效规避业务单一性造成的经营风险。
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