文旅项目概算投资超万亿！华侨城“野性”扩张背后，未来面临哪些坎？

华侨城剑门关项目迎来新进展。

5月29日，新三板公司剑门旅游发布公告称，公司拟向华侨城西部投资定向发行2亿股股票，华侨城西部投资全部认购，认购金额总计4.8亿。定向发行后，华侨城西部投资持有剑门旅游80%的股份，成为剑门旅游的控股股东。

去年12月，华侨城剑门关项目正式开工建设，拟投资70亿打造“剑门蜀道”世界级旅游目的地。此次收购剑门旅游亦是剑门关项目的一部分。

自2015年提出“文化+旅游+城镇化”模式以来，华侨城迅速在全国布局文旅项目，具体表现在文化旅游古镇开发和运营、大型自然和人文景区管理以及全域旅游开发三个方面的落地执行。据执惠不完全统计，2016年至今，华侨城在文旅项目的概算投资已超万亿！

文旅项目投资规模大、成本回收周期长，华侨城目前在全国文旅项目的布局大部分仍处于待开发阶段，后续如何突破传统思维把“文化+旅游”通过创意加以活化，如何让内容创新生产和可持续运营是华侨城面临的一道难题。

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收购剑门旅游，华侨城剑门关项目再推进

昨日，剑门旅游开发股份有限公司发布公告称，其与华侨城西部投资有限公司签署了《股票发行认购协议》，剑门旅游拟向华侨城西部投资定向发行2亿股股票，华侨城西部投资全部认购，认购金额总计4.8亿元。本次定向发行后，华侨城西部投资直接持有剑门旅游80%股份，为剑门旅游控股股东。

华侨城集团直接持有华侨城西部投资100%股权，为华侨城西部投资控股股东。国务院国资委直接持有华侨城集团100%股权，为华侨城西部投资实际控制人。由此，本次收购完成后剑门旅游的实际控制人将变更为国务院国资委。

剑门旅游股份变动情况

剑门旅游主营业务为旅游资源的开发经营，通过对剑门关景区景点的开发，为游客提供旅游服务，包括索道观光、观光车等服务，于2017年5月在新三板挂牌。2017年，剑门旅游实现营收2915.43万元，同比增长55.51%，净利润为501.40万元，同比增长0.20%。

华侨城收购剑门旅游并不意外，早在2016年11月，华侨城集团与四川广元市政府签订了《推进广元市全域旅游，建设国家级旅游度假区战略合作协议》，在战略协议基础上，双方明确了以剑门关为核心的投资建设内容。

去年12月21日，华侨城剑门关项目正式开工建设，拟投资70亿打造“剑门蜀道”世界级旅游目的地。整个项目将依托蜀道文化为核心的人文资源和生态环境，建设集生态观光、休闲体验、乡村旅游、养生度假、自然教育等功能为一体的剑门关旅游区。华侨城将通过剑门关景区及拓展区、剑州小镇、乡村旅游示范带、汉阳特色小镇、剑山旅游度假区五大板块进行空间布局。

在当天的签约仪式上，华侨城西部投资有限公司与四川省剑门关发展投资有限公司、剑州国有投资有限公司签订了《关于剑门关旅游开发股份有限公司之并购暨经营管理理协议》。此次华侨城西部投资有限公司收购剑门旅游，亦是华侨城集团剑门关项目的一部分。

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大干快上，华侨城文旅布局已超万亿！

2015年，华侨城在其原有的“旅游+地产”模式上提出了“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的新模式，开始寻找新的盈利增长点，旅游业态明显扩大。自2016年起，华侨城迅速在全国布局，具体表现在文化旅游古镇开发和运营、大型自然和人文景区管理以及全域旅游开发三个方面的落地执行。

在投资规模上，华侨城动辄就是数百、上千亿，大手笔的项目不在少数。2016年，华侨城签约四川天回、安仁、黄龙溪三大文化名镇，投资逾千亿元推动新型城镇化项目；2017年4月，在成功重组了云南世博旅游集团、云南文投集团两家国企后，华侨城计划在“十三五”期间投资2000亿以上开发建设云南旅游文化产业；2017年6月，华侨城集团与西安市政府签署战略合作协议，未来5年将在西安市投资2380亿元，围绕西安本地历史文化资源和现代化城市建设需要，将公司“文化+旅游+城镇化”的发展模式移植于西安......据执惠不完全统计，2016年以来，华侨城集团在文旅项目的概算投资已超过万亿！

华侨城文旅项目布局情况一览

在新战略目标的指引和“断崖式”考核机制的倒逼下，华侨城旗下北方、华东、西部、华中四大“战区”公司，纷纷加速各类文旅项目在珠三角、长三角、京津冀以及武汉、南昌、郑州、成都、重庆、西安等一二线城市布局，2017年内就落地新项目20个。

大额的投资项目也从华侨城营业成本的构成上显现出来。执惠查阅华侨城集团旗下上市公司深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城A”）财报显示，2017年华侨城A五大支出板块中，旅游综合业务成本106.88亿，同比增长12.63%，占总成本比例为50.74%（同期房地产业务所占比例为49.63%）；2016年旅游综合业务成本94.9亿，同比增长33.97%，占总成本比例为57.22%（同期房地产所占比例为41.82%）。旅游综合业务支出呈连年递增态势。

华侨城A主营构成分析 （来源：东方财富）

高速扩张背后更是对资金需求量的上升。华侨城通过文旅产业获取价格相对低廉的优质土地，再进行房地产开发销售以快速回笼资金。2017年华侨城相继在深圳、北京、天津、武汉、重庆、成都、西安、昆明等城市获取16个新增项目，且其中10幅地块为商业或综合用地，共新增土地面积269万平米，新增规划建筑面积580万平米。

大规模拿地后，华侨城资金压力凸显。2017年华侨城A经营活动产生的现金流量净额为－77亿元，同比下降274.85%。

华侨城A历年经营活动产生的现金流量净额（来源：东方财富Choice）

不过，华侨城的资金压力不仅源于巨额的支出，更因为同期收入跟不上。正因如此，去年一些开发难度较大、周转周期较长的项目，也成为华侨城放弃的对象。比如北京丰台的新著东方项目。该项目是华侨城联合体以83亿元总价斩获，楼面地价高出周边竞品，然而拿地两年多却迟迟未能入市，最终股权转让给了泰禾。类似的动作还有华侨城泰州项目。泰州项目连续3年发生亏损，去年4月，华侨城集团将该项目从上市公司华侨城A剥离，转至非上市公司——华侨城华东投资公司。

不过即便如此，华侨城资金吃紧仍然没有得到改善，而投资周期长的文旅项目，回收成本更是遥遥无期。

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文旅项目运营是考验，华侨城挑战重重

华侨城文旅项目投资规模庞大，这极其考验当事企业的融资能力、重资产运营能力、内容IP规划能力，甚至是政策把握能力，多项能力缺一不可。

作为老牌央企，华侨城借力国企混合所有制，通过央地混改、投资并购等模式，完成了数个大手笔的资本运作，拓宽其融资渠道。 

2017年4月份，华侨城集团宣布与云南世博、云南文投实施战略重组。通过控股云南世博，华侨城实现了对上市公司云南旅游的间接控股，共计持有云南旅游57.07%的股权。2017年7月，曲江文旅公告称，华侨城西部投资拟以增资扩股方式，取得曲江文旅间接控股股东曲江文投51%的股份，成为曲江文旅控股股东。西安饮食也公告称，公司控股股东与华侨城集团签署协议，前者拟向后者转让7486万股（占公司总股本的15%）上市公司股份，同时将持有的3014.16万股（占总股本的6.04%）的表决权、提案权等权利授权给华侨城集团，权益转让完成后，华侨城集团成为西安饮食新的控股股东。

通过控股、参股的方式，华侨城的融资渠道逐步扩大。目前华侨城集团拥有华侨城A、华侨城（亚洲）控股、深康佳A、云南旅游四家上市公司，再加上曲江文旅、西安饮食，华侨城集团的输血渠道将进一步拓宽。 

华侨城整合资源的能力并不弱，但文旅项目关键在于产业链各个环节的整体运营能力以及操盘者对内容的打造能力。如何在项目中装入好的内容、创新运营模式是在竞争中取胜的关键。

文旅业内有言：得IP者得天下。如今IP成为文旅项目开发的一个制高点和战略性因素，但华侨城可持续产出内容的IP数量并不足。在IP方面，华侨城目前的世界之窗、锦绣中华以及各个欢乐谷主题乐园中几乎不存在知名IP。2016年，欢乐谷签约国产原创动漫IP“饼干警长”，称未来将以“饼干警长”为起点，打造本土IP。2017年，华侨城文化集团推出“小凉帽”卡通形象IP，并将其植入特色小镇文化中。然而，熟悉“饼干警长”、“小凉帽”的人并不多，其离成为真正的IP还很远。没有充足的IP储备，华侨城很难撑起万亿级别分散多地的文旅项目。

全球主题娱乐协会TEA及全球咨询集团AECOM近日联合发布的《2017年全球主题公园调查报告》显示，2017年，华侨城主题公园游客接待量为4288万人次，位列全球主题公园集团四强，亚洲第一。尽管如此，但随着迪士尼、环球影城等全球知名主题乐园进军国内，再加上本土主题乐园品牌崛起，华侨城的主题乐园也面临着内外承压的态势。

今年4月份，发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，《意见》要求严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地和审批，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地等。这无疑考验着华侨城的开发模式。

在探索文旅的这条道路上，华侨城高举高打、大步扩张，未来挑战重重。

6月7日-8日，执惠将在京举办第三届中国文旅大消费创新峰会，行业众多文旅嘉宾汇聚，多维度、多角度全方位解码中国文旅业的发展逻辑。

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