大并购拿地谋图旅游地产，云南城投如何闯关两大“命门”？

接连并购、跑马圈地，对云南城投的业务版图填充、业绩提升，目前可看到一些直接成效。但每一个动作后面都是实打实的砸进大量资金，对于一个体量称不上很大的公司来说，后面是资金压力加剧，债务高企。

在成立版纳航投后，上市房企云南城投置业股份有限公司（简称“云南城投”）于近期再次入局西双版纳，其控股子公司西双版纳云宇置业有限公司竞得西双版纳盛璟新城投资开发有限公司(标的企业)100%股权， 以超3亿元的代价，获取近千亩旅游地产土地储备。

西双版纳是旅游地产投资热土，地产商扎堆，房价飙升高企。云南城投挺进西双版纳，其意图分羹更多。

在云南城投对外的表述中，旅游地产现已成为公司新的核心主业。基于发展战略之一的“大并购”，云南城投在全程开发外，砸钱并购拿地囤地，扩展旅游地产及文旅业务边界，以图迅速占领扩增市场。

不管是深耕云南市场所具有的天时地利，还是不押注一域的全国范围频繁落子，云南城投既面临着与各大小地产巨头的文旅 “跑马圈地”混战，更需要解决自身高负债、体量不大且造血能力相对不强等问题。

云南城投知己“命门”所在，提出 “以提升‘高周转’能力为核心，强化全程开发与运营能力”，以图解决挺进文旅中资金和运营能力欠缺这两个关口。已有现实是，关口难破，路途漫远。

01

西双版纳投资热

通过竞得盛璟新城100%股权，云南城投拿下西双版纳橄榄坝四季度假区项目，该项目位于勐罕镇东部，距西双版纳傣族自治州首府城市景洪市区22公里，项目紧邻4A级景区傣族园，已取得935亩土地，并建成总建筑面积约7.4万平方米。

按云南城投公告内容，在付出2922.34万元外，云南城投还需代盛璟新城向其控股股东景洪国投（景洪市国有资产投资有限公司）清偿债权人民币2.96亿元，以及该笔款项自景洪国投实际投入之日起至款项清偿之日止的利息。折算下来，云南城投总计付出3.25亿元。

云南城投在公告中提到，西双版纳橄榄坝四季度假区项目具备区位、自然景观及人文景观等优势,若版纳云宇能获得本项目，可进一步增加公司（云南城投）土地储备，增强公司（云南城投）持续盈利能力。 

云南城投此前在西双版纳已有布局。早在2016年4月初，云南省城市建设投资集团有限公司（简称“云南省城投集团”，云南城投控股股东）与西双版纳政府签订协议，在城市建设、文旅业和重点民生等领域进行战略合作，前者计划投资达500亿元。彼时，云南城投与景洪城投已在西双版纳开发梦云南·雨林澜山、傣泐金湾、西双版纳洲际酒店等多个项目，涉及旅游地产、住宅地产、酒店等多个领域。

其中梦云南·雨林澜山是云南城投早至2014年进军西双版纳的首个旅游地产项目，占地800多亩。

今年7月10日，云南城投发布公告称，公司拟出资6700万元与成都信屹企业管理有限公司共同出资在西双版纳设立西双版纳航空投资有限公司，主要在西双版纳境内进行项目拓展，获取潜在项目机会，主要从事航空旅游、房地产开发经营、租赁、销售等。

西双版纳已是地产巨头激烈角逐的重要一隅。除了云南城投，万达、保利、世纪金源、华侨城、雅居乐、中弘股份、红星地产等都已涉入或曾涉入其中，旅游地产布局从2012年延续至今。

根据云南省政府批准的《西双版纳州土地利用总体规划（2006~2020年）》主要调控指标，到2020年，西双版纳全州城乡总建设用地控制在24万亩以内，这是刚性指标。但在2009年，西双版纳全州建设用地规模超过34.98万亩，已透支了十余万亩用地指标。

有数据显示，2017年西双版纳全州接待国内外游客超3310万人次，同比增加31.36%。旅游走高，加上西双版纳自身的生态气候及文旅资源，加上云南旅游发展、“一带一路”政策助推，以及今年4月海南发布限购政策，内外因素促推西双版纳依然还是旅游地产投资的热土高地。

旅游地产也呈现供不应求态势。央视6月27日的报道提到，从2017年8月开始，景洪的房价在3个月里每平方米4000多元涨至接近翻倍；有楼盘在三个月的时间涨了3000元/平方米，在今年6月售价达1.6万元/平方米。另有未经核证的数据显示，西双版纳今年6月前后楼市均价突破万元，达10734元/平方米，同比增加158.99%。部分度假地产项目单价高达3万元/平方米、2万元/平方米，涨势较猛。

今年6月6日，西双版纳景洪市政府出台限购政策，规定契税满两年后才可交易、对同一项目凭购房者本人身份证件仅可购买两套房等。不足一个月后，西双版纳州政府加码整顿规范房地产市场政策，提出将在下属各县市、园区实施“一城一策”，对商品房屋销售和购买采取限制购买数量、购买资格及交易条件等措施，稳定房地产市场。

在西双版纳建设用地指标并不宽松的境况下，云南城投借由并购项目再次探足西双版纳旅游地产市场，不失为迂回却有效之举。

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并购，并购

除西双版纳外，云南城投在大理、昆明等地布局有“梦云南”系列旅游地产，目前尚未有具体统计信息。

按云南城投的既定发展策略，其将打造出“融城”系城市住宅综合体和“梦云南”系旅游地产两大产品线以及一个商业模式,即住宅综合体与旅游地产、养老地产的产业联动商业模式，向康养、文旅和会展产业转型，形成传统地产开发板块、康养文旅产业板块、未来城板块三大产品模式。

据不完全统计，除了“梦云南”旅游地产，云南城投旗下还有戛洒花腰傣旅游小镇、石林康旅田园综合体项目、“古滇南部文化旅游城市服务区”项目（拟开发为滇池国际养生养老度假区）等文旅业态。

云南是重点深耕区，云南城投的布局也着眼全国。

今年3月，云南城投表示将与四川省凉山彝族自治州冕宁县签署《冕宁新区开发项目投资协议书》，对冕宁新区2500亩文旅项目进行投资建设。项目预计投资金额达120亿元，投资期限为8年。

这属于项目全程开发范畴，但通观近几年的省外布局动作，云南城投已渐由全程开发+并购两种方式并举，转变为更趋向并购或投资等模式。

今年6月22日，云南城投发布公告称，以235.72亿元巨额收购成都会展（100%股权）的议案获得通过。彼时，云南城投的市值为83.82亿元，只约有成都会展市值的35.6%。这被视为“蛇吞象”的交易，云南城投持续一年的意愿达成。

成都会展全称“成都环球世纪会展旅游集团有限公司”，旗下有世纪城假日酒店、世纪城洲际酒店、环球中心洲际酒店以及黑龙滩洲际酒店等四家酒店，控股子公司世纪城物业、世纪城会展中心、黑龙滩长岛等物业资产。

按交易双方承诺，若此收购在2018年底完成，在2018年至2020年盈利承诺期内，成都会展三年累计实现的承诺扣除非经常性损益后净利润合计约为63亿元。

而2015年、2016年及2017年1~8月，成都会展的营收分别为16.81亿元、16.45亿元、10.94亿元，净利润分别为8787万元、2.61亿元以及1.85亿元，对比63亿元承诺盈利，相差甚巨。

云南城投倒是显得不担心，其称成都会展现有5个在建项目、302万平方米的土地储备（含拟建项目占地），项目分布在成都市及其周边地区，多个项目预计于2018~2020年间竣工并完成交付，这些项目将带来业绩的大幅增长。

若收购如愿达成，云南城投的会展业务板块体量将剧增，成为西南会展业巨头。云南城投在2017年年报中提到，成都会展涉及土地面积约4530 亩,如重组完成,将进一步完善区域布局,加快打造西南地区及全国的商业、住宅地产开发的一流企业。

另早在5月25日，云南城投发布公告称，计划收购海南国际会展中心综合性地产项目，总对价约19.85亿元。若收购达成，云南城投将对这一项目进行后续投资及运营管理。

具体来说，云南城投将收购天利集团持有的海南天利投资发展有限公司（天利投资）、海南天联华房地产投资有限公司（天联华公司）、海南天利度假酒店有限公司（天利度假）各70%的股权及海南天利酒店有限公司（天利酒店）75%的股权。

按公告内容，天利投资等四家标的公司负责开发运营的海南国际会展中心综合性地产项目，项目总用地291.3亩，总建筑面积44.93万平方米，项目包括酒店、住宅、写字楼、商业、别墅；项目总投（不含税）约40亿元，已投资金额约25亿元，尚需投资金额约15亿元。

云南城投更为频繁的收购动作是对银泰系列项目的接连下手。2016年11月、2017年3月，云南城投分别提出收购银泰系各8家公司，共16家公司股权，涉及淄博、哈尔滨、杭州、宁波、台州  成都、温州等地。

云南城投表示，这两次收购有助于加速其全国战略扩张，提升商业运营能力，并有效拉动公司业绩增长。

有数据显示，去年云南城投旗下在售的银泰系项目有9个，为云南城投带来超过23%的销售业绩贡献。去年云南城投全年销售额为108亿元，跻身全国百亿房企系列。

03

两大难解“命门”

接连并购、跑马圈地，对云南城投的业务版图填充、业绩提升，目前可看到一些直接成效。但每一个动作后面都是实打实的砸进大量资金，对于一个体量称不上很大的公司来说，后面是资金压力加剧，债务高企。

4月9日，云南城投发布公告称，收到上海证券交易所《关于对云南城投置业股份有限公司 2017年年度报告的事后审核问询函》，要求云南城投从一级土地开发业务的经营情况、重大交易、融资安排等方面进一步补充披露信息。

该问询函提及“截至报告期末公司资产负债率约为88.82%,且报告期内公司利息支出高达17.59亿元, 是公司归母净利润的6.66 倍,公司的融资情况已经成为影响经营状况的重要方面”。

执惠梳理云南城投近几年年报发现，2013年-2017年，其资产负债率分别为 79.82% 、85.26% 、87.65%、89.23%、88.82%；归母净利润分别为3.199亿元、4.407亿元、2.786亿元、2.441亿元、2.640亿元；扣非净利润分别为7164万元、1.693亿元、-1.807亿元、-3.648亿元、1.121亿元。

2018第一季度资产负债率为88.83%，归母净利润为-4988万元，扣非净利润为-4992万元。

2013年-2017年，云南城投投资活动产生的现金流量净额分别为-9.115亿元、-14.03亿元、-10.78亿元、4.185亿元、-25.03亿元，整体处于入不敷出状态，其中2017年同比下滑697.98%。

数据显示，云南城投2017年现金资产约53.33亿元，短期债务却高达147.01亿元，两者差距甚远。此外，云南城投2017年底的流动比率为1.44，速动比率为0.29，意味着其资产流动性和资产变现能力都还较弱。

今年6月，云南城投发布公告提出拟出售旗下2家公司的股权：大理满江康旅投资有限公司80%股权、西安云城置业有限公司51%股权。其目的即在于获取投资收益，实现资金回收，增加公司现金流动性。

在放弃太阳山项目时，云南城投的资金压力已有所显露。

太阳山项目全称“云南澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目”，位于抚仙湖东岸，开发总用地面积6618亩，启动开发于2013年前后，开发主体为 “云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司”(简称老鹰地公司)，由云南省城投集团、华商之家（云南城投持股40%）与永昌发展有限公司(境外企业)分别持股60%、30%以及10%。

2013年上半年，云南玉溪市政府加大保护抚仙湖生态环境，太阳山项目遇阻，当年11月，对云南省城投集团计划转让的老鹰地公司及太阳山公司各60%股权，云南城投选择放弃优先收购权，理由是 “考虑到环境保护风险，开发周期长达11周年，后续投入的资金量大，现金流回正周期较长”。

之后已有利好因素出现，包括2014年抚仙湖周边开发的项目已由25个缩减至13个，幸存的太阳山项目开发与竞争压力缩小，云南省在2017年初释放重新支持抚仙湖开发的信号。但云南城投选择第二次放弃主动权。

2017年6月，万科介入太阳山项目，受让华商之家另外两位股东百年置业、云岭天籁分别所持25%、15%股权，彼时云南城投依然选择放弃优先购买权，理由类同：考虑太阳山项目后续开发周期较长,投资压力较大,同时为老鹰地公司战略性引入国内一线知名房企,有利于太阳山项目的后续发展。

最终云南城投与万科在最新的开发公司中分别持股40%，但由万科操盘开发。

资金问题萦绕难去。

据执惠不完全统计，5月22日至7月11日，云南城投拟通过债券、信托借款、债券融资等方式筹集资金近70亿元，拟用于归还公司(含下属公司)债务、补充营运资金或项目投资等。

云南城投曾提出“以提升‘高周转’能力为核心，强化全程开发与运营能力”，这恰是包括旅游地产在内的文旅项目的两个难解“命门”所在：资金、运营；巨量资金投入，更长的开发回报周期、资金沉淀期，是第一道关，精细化的操盘运营能力，为第二道关。

众入局者一起闯关，云南城投如何破局？

END

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