占地1.2万亩，相当两个上海迪士尼！山西打造“醋都小镇”的喜与忧
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特色小镇热潮席卷全国的当下，山西欲建一座“醋都小镇”。
12月18日，山西省文旅集团与清徐县政府达成战略合作协议，双方将共建“醋都小镇”。该项目位于清徐县孟封镇，总占地面积近1.2万亩，投资约55亿元，将打造成国内首个以“醋”文化为背景，集文化旅游、休闲养生、美丽乡村建设、绿色生态产业为一体的文旅综合体。
清徐县隶属于山西省太原市，是山西老陈醋的发源地，也是目前全国最大的老陈醋生产基地、销售中心和集散枢纽，被誉为“中国醋都”。以醋文化为基底建设特色小镇，清徐得天独厚。
近年来，在向非煤经济转型的道路上，山西发展文旅产业的势头尤盛，但打造成功且具影响力的项目并不多。在特色小镇建设日渐升温的局面下，占地万亩的“醋都小镇”如何走出一条新路，将多业态、多产品、多领域融合共生，构建完整产业链条，这仍是不小的挑战。
一
从文旅视角看“醋都小镇”选址
1、 产业基础
良好的产业基础是特色小镇发展的关键。
“自古酿醋数山西，山西酿醋数清徐。”清徐有2500多年的历史，其老陈醋传统酿造工艺、徐沟背铁棍、清徐砖雕、六味斋酱肉等非物质文化遗产为清徐县奠定了深厚的文化底蕴。
作为山西老陈醋的发源地，在清徐境内，醋乡、中国醋都、醋都广场、醋文化研究会、醋文化博物馆、醋文化节等以醋命名的物名、地名，与醋文化有关的馆、会等比比皆是，流传于市井巷陌的有关醋的传说、歌谣、谚语更是妇孺皆知，有口皆碑。
清徐醋文化博物馆
近年来，清徐县醋产业呈现井喷式发展之势，食醋年产量60万吨左右，占山西全省的六成多，登记在册的醋企有26家，其中产能18万吨的水塔醋业、产能12万吨的紫林醋业，分居国内食醋企业第二、第三位。
深厚的历史文化底蕴和产业基础无疑为清徐“醋都小镇”奠定了根基。
2、 交通区位
特色小镇在选址上，应注重与大城市之间的交通联系，以便有足够的旅游人次流量作支撑。
清徐县隶属山西省省会太原市,县城距太原市区仅38 公里，是太原通往西部省份的必经之地，具有承东启西、连接南北的区位优势，是省城太原的南大门，是山西省“一核一圈三群”太原都市核心区的重要组成部分。县内307国道、208国道、青银高速铁路、太中银铁路穿境而过，交通十分便利。
清徐县境东与晋中市榆次区、太谷县毗连, 南与祁县衔接。晋中市是著名的晋商旅游带， 分布了平遥古城、乔家大院、王家大院、渠家大院等晋商旅游景点。
清徐县交通区位
不过，尽管清徐县周边知名景点分布众多，但与太原、晋中厚重的文化历史旅游资源相比，清徐的重点旅游资源多了几分轻松悠闲的气氛。作为全国葡萄产地之一和山西老陈醋的发源地，清徐县域内的老陈醋文化宝源老醋坊、山西紫林醋工业园、葡峰山庄、菲尔蒙酒庄、云梦坞（六味斋）、清泉山庄、绿源生态农庄、大禾生态庄园等，与太原、晋中形成互补，闲适的景致冲淡了深宅大院带来的沧桑沉重感。
2017年，太原市游客接待量达6780.72万人次，旅游总收入821.88亿元；晋中游客接待量达7952.09万人次，旅游总收入823.72亿元。清徐县在发挥自身资源优势吸引游客的同时，还对周边大城市有着外溢功能的承接作用。
3、 环境优势
清徐县土地总面积609平方公里，常住人口34万，是一个以农业为主的县，拥有多个国家级、省级农业产业化龙头企业与休闲观光旅游农业点，是太原主要的农产品基地，农业综合效益突出。其旅游资源涵盖了自然风光、人文历史景观、民俗文化体验、工业旅游参观、农业休闲采摘等多个方面。今年前10月，该县累计接待游客841.8万人次，实现旅游收入88.62亿元。
产业结构决定了清徐县环境污染较少，这是发展旅游的一大优势。该县通过梳理全域旅游资源，划分“醋都、葡乡、水城、现代农业”四大板块，即孟封醋资源集聚区、西边山葡萄资源集聚区、清源汾河水资源集聚区和徐沟集义现代农业资源集聚区。
而在孟封醋文化旅游板块中，今年清徐县以“醋都小镇”和产业园建设为抓手，打造景观地标、美食体验、醋疗养生、乡村民宿，通过“醋农业、醋生产、醋商贸、醋地标、醋美食、醋养生”的全产业链构建，做活醋文化。在今年年初，清徐县更是提出，到2020年实现食醋产业年产能100万吨、年产值100亿元的“双百”目标。
二
万亩“醋都小镇”如何构建？
特色小镇重在特色，既有的产业基础或文化资源都能成为打造小镇的立足点。但也有业内人士认为，为了特色而特色的小镇，到最后可能会遇到“少时了了，大未必佳”的境遇。如何明确定位属性、挖掘特色并利用特色，这都是小镇建设过程中不得不面对的难题。
1、是否配套地产
山西并不是第一个以醋为名建设特色小镇的省份。去年5月，镇江香醋的根据地——镇江丹徒区同样提出了创建香醋特色小镇的想法。该镇由丹徒区和恒顺集团共同规划建设，是江苏首个企业与政府合作建设的特色小镇。
然而一年过去，香醋小镇并没有太多进展消息。据《食品商业观察》报道称，香醋小镇建设涉及到房地产等其他配套，需要政府通过招商引资来带动小镇的建设，但目前可能遇到一些实际问题，没有再继续推动的趋势。
特色小镇“房地产”化一直以来备受诟病。2018年，发改委印发建立特色小镇高质量发展机制的通知，明确指出要逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇。不过，特色小镇项目想要成功运转，某一方面来说也离不开房地产项目的输血。
醋都小镇项目介绍
“醋都小镇”项目总占地面积近1.2万亩（相当2个上海迪士尼），定位产业型小镇，包括有机农业、无公害养殖、农产品加工、食醋酿造、绿色产品认证、电子商务、冷链存储、文化旅游等。如此大的体量，如何合理规划相关配套设施和场景，这亦是不小的挑战。
如果配套房地产项目，地产要快速预售回笼资金，而相关业态的建设则需要相对克制资金投入，这中间的资金运作极其考验当事企业的销售和把控能力。且本地住户对于类似房产的需求应该较弱，如果是销售给外地客群，整个小镇的打造必须极具吸引力。如何充分协调产业链上下游资源配套，并形成多业态、多产品、多领域融合共生的模式，这又是难题。
2、产业链如何协同？
现下，特色小镇已进入4.0时代，多业态的创新综合体正成为主流，它要求从前期规划开始，直至小镇的建设、发展，必须要有来自不同行业、专业的企业联手，必须实现产业功能、文化功能、旅游功能和社区功能的深度融合。同时，在发展模式上，还要充分利用“旅游+”理念，通过跨界融合，利用不同要素优势互补，才能保持供给能力的良好弹性。
无锡田园东方的模式或可借鉴。该项目整体占地6200多亩，包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群等，为典型的互融开发模式。
田园东方规划图
作为国内首个田园综合体标杆项目，田园东方通过“三生”(生产、生活、生态)、“三产”(农业、加工业、服务业)的结合与共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住复合功能。
该项目以区域开发的思路来开发，前期通过小尺度配套物业确保持久运营，以文旅板块顶级资源引入提升土地价值，旅游消费和住房销售同步进行，后期进行配套完善，做到良性循环可持续发展。在内容方面，田园东方打出了“春花、夏桃、秋渔、冬浴”四个活动季，有亲子桃树认养、食趣市集、田园风筝节、田园音乐秀等丰富多采的活动。
当然，相较于田园东方，清徐“醋都小镇”的体量更为庞大。如何挖掘醋文化内涵并呈现不同观光、体验场景，如何针对不同客群打造老少咸宜的旅游综合业态，如何构建产业链条上的纵深发展并形成产业集群……这显然并非易事。
3、 工农如何结合？
“醋都小镇”所在地清徐孟封镇人口超3万，项目占地面积近1.2万亩，势必涉及征地和失地农民拆迁安置的问题，但产业小镇的发展有赖于乡村土地、人口、产业共同参与，协同发展。人口、土地、产业三者统一是构建完整产业链条的基本保障。
以田园东方为例，田园东方在打造现代农业板块的过程中做了三件事，第一，培训当地村民成为产业工人，从事田园农事生产，解决村民就业问题；第二，与科研院校合作进行产品研发，为科研院校提供田园研发基地与高校实践基地；第三，与政府合作进行农创开发，推广当地农业品牌。
农村土地为集体土地，土地性质仍然是短板所在。如何将村民的土地流转成为关键所在，这其中既有政策慢于实际的问题，亦存在村民是否愿意将土地流转的问题。前者需先行先试，后者难度更大。
4、无案例下的小镇探索
近年来，山西省把发展非煤产业放到经济结构调整的不二选择，坚定不移发展新兴产业。在此战略背景下，基于山西丰富的历史文化旅游资源，旅游业成为该省发展新兴产业的突破口。
在清徐，醋工业已经发展成型、成规模，“醋招牌”在国内已具有一定实力和影响力，且属于易于和旅游结合的轻工业。这一点在重工业发达的山西省比较难得，也无疑是山西文旅集团看中并投资的重要原因。
实际上，山西省旅游资源颇为丰富，但却没能成为旅游强省，这其中，旅游形式单一、旅游产品过少，文化资源与旅游资源缺乏深度融合，资源优势难以转化为经济优势等问题不一而足。由于资源挖掘不深入、建设同质化、后期推广不力等原因，一些旅游区虽大肆建设，但知名度仍然不高。
以“醋文化”为基底构建特色小镇，在山西乃至全国，尚无成功案例。“醋都小镇”无论是前期规划还是后期运营等，均对项目方提出高标准和严要求。如何落地？在地资源如何深入挖掘？内容如何创新并可持续运营？如何构建全产业链并形成动能？这都极其考验当事企业的操盘能力。
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