李亚鹏赣州文旅项目大起底！占据“天时、地利、人和”，他还缺什么？

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“兵败”丽江后，李亚鹏再战文旅地产。

10月15日，江西赣州成功出让蓉江新城4宗地块，竞得人为李亚鹏旗下赣州中书资源置业有限公司，总成交价为底价7.8亿元。4宗地块将用于建设“中国文谷”项目，包括书院小镇、艺术小镇等板块。

四年前，李亚鹏2亿出售丽江雪山艺术小镇项目股权引起一片哗然。折戟丽江后，其对文旅地产 “热血”依旧。与丽江项目不同，“中国文谷”项目从所在区域位置来看，可谓占据“天时、地利、人和”，且项目另一投资方乃江西省属国企背景，背后资金实力雄厚。

种种利好条件支撑下，这一次，李亚鹏会写下怎样的结局？

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李亚鹏再战文旅地产

10月15日，赣州蓉江新区4宗土地进行公开拍卖，最终由赣州中书资源置业有限公司（简称“赣州中书”）竞得，其中商住、商服用地各两宗，总成交价为7.8亿元，总占地面积约22.04万平方米（约330.6亩），折合楼面均价2300元/平方米。4宗地将用于建设赣州“中国文谷”项目。

4宗地块所在位置（来源：赣州晒房网）

公开资料显示，“中国文谷”项目由北京中书资源投资有限公司（简称“中书投资”）投资打造，项目占地面积800亩，主要开发建设书院小镇、艺术小镇、Wonteddy奇萌泰迪城等。项目建成后，将依托项目资源开展各类文化艺术活动。

早在两年前，作为中书控股董事长的李亚鹏来到赣州蓉江新区进行考察，并表示将“书院中国公益计划”落户赣州。2018年5月，作为赣州10个重大文化产业项目之一的赣州·中国文谷项目在深圳会展中心签约，总投资约61亿元。随后李亚鹏多次考察，合作最终成行。

此次赣州的土地出让似乎也是为李亚鹏量身定制。

在宗地出让规则中，设定了严苛的条件，例如宗地须建设以中国传统文化为核心的主题园区，建设内容包括但不限于公益性书院及以中国传统文化为主题的精品酒店、企业书院等；其中企业书院由竞得人自持不少于20%建筑面积并运营3年以上，项目竣工验收后，3年内不得对外进行销售，且须定向引入相应的文化、艺术主力商户。

资料显示，“中国文谷”是李亚鹏创始的中书控股打造的生态体系，以COART为核心，把音乐、戏剧、舞蹈、艺术展乃至服装秀、论坛、互联网、创客等与居住生活相融合，实现文化艺术资源与街区商业综合体的嫁接。

赣州市官方此次对该项目也颇为重视。中书控股微信公众号发布的消息显示，2019年10月16日上午，江西省自然资源厅党组书记、厅长张圣泽一行领导到赣州市蓉江新区进行实地调研。调研期间中书控股集团董事长李亚鹏向相关领导介绍了赣州中国文谷项目进展情况，相关领导给予了积极肯定并表示将做好后续支持工作。

相较于丽江雪山艺术小镇项目的总占地面积408亩，此次赣州“中国文谷”项目的总占地面积多出近一倍。如此大体量，李亚鹏为何选择蓉江新区落地，背后有何考量？

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为什么是蓉江新区？

1、经济水平

先说赣州。赣州作为江西南大门，是江西省人口最多、区域面积最大的地级市，户籍人口近1000万，自古是“据五岭之要会、扼赣闽粤湘之要冲”的战略要地。

2018年，赣州市实现地区生产总值2807.24亿元，比上年增长9.3%，比全国、全省分别高2.7、0.6个百分点，增幅连续三年保持全省第一。旅游业方面，2018年全年，赣州市旅游总收入、接待旅游总人数分别增长40.9%、30.1%，比上年分别提高5.9、6.9个百分点。

作为著名的革命老区，赣州是当年中央苏区的核心区域，红色旅游资源丰富，是全国12大重点红色旅游区、30条红色旅游精品线路和100个红色旅游经典景区之一。

今年3月，赣州市出台《关于加快文化强市建设的实施意见》，提出大力发展红色旅游，以瑞金为龙头打响“共和国摇篮”品牌，以宁都、石城、寻乌、会昌、安远、大余、信丰等地多点支撑，加快形成红色旅游协同发展格局。深化与井冈山、龙岩、桂林、遵义、延安等地合作，将赣州打造成全国红色旅游“一线城市”。 

2、交通区位

赣州虽作为战略要地，但近年来城市发展却与其显要地位不相匹配，亟待找到发展新的突破口。在此背景下，2017年5月蓉江新区挂牌成立。

蓉江新区位于赣州中心城区几何中心，地理位置上与城市主中心章江新区、三江文化科教区、凤岗高新技术产业园区隔江相望，直接对接赣州西站，南靠峰山国家森林公园，东至绕城高速，西北至章江，三面环江。

蓉城新区主干道网

从蓉江新区的整体规划来看，该地的快速路、地铁、主干道、航空、高铁形成密集的立体交通网。赣州市规划的“四横六纵”快速路网中，有“三横三纵”经过蓉江新区。在城西大道-武陵大道-东江源大道快速路，赣南大道快速路、绕城快速路、蓉江七路快速路、蓉江三路快速路等密集快速路网的帮助下，可在40分钟内到达老城区、章江新区、经开区、南康区、赣县区。不久后的地铁，更是有3条线路经过蓉江新区，并在蓉江新区形成三个枢纽站，形成赣州市地铁路网最密集的地域之一。

3、文化气息

赣州是历史文化名城，也是古代书院的重要起源地，赣南书院文化在中国历史发展中具有重要的历史地位，并起到了巨大的推动作用。

根据蓉江新区城市设计，蓉江新区作为城市未来发展的市级主中心，将以“商务商业中心、休闲游乐小镇、科创文化小镇、产业服务小镇、滨水活力小镇”五大片区为主导的现代服务业聚集区。其中，科创文化小镇致力于打造产、学、研深度融合、科研氛围浓厚、具有强创新能力的共享平台，促进创新创业，成为赣州实现人才发展战略的驱动引擎。

《赣州市中心城区科创人才小镇城市设计》显示，蓉江新区将建设人才小镇，总用地面积约128.91亩，总建筑面积约25万㎡，估算总投资约17.65亿元，将建设一栋高度150米的人力服务中心与占地23000㎡商业综合体。

此外，蓉江新区科教资源丰富，赣南师范大学、赣南医学院等大批大专院校云集与此，无论科研还是项目落地，蓉江新区都极具优势。

“中国文谷”项目周边院校云集

从 李亚鹏“中国文谷”所处位置来看，该项目紧邻科创人才小镇，周边院校围绕，文化气息浓厚，未来人流客流与文化溢出效应有望为项目提供有力支撑。此外，作为未来赣州经济发展的核心区，蓉江新区正在建设“产业服务小镇”，这无疑会吸引更多电商创客人才、国际精英人才、企业高管入园。

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与国企联合，李亚鹏还缺啥？

“中国文谷”项目还有一重要依托，投资方之一乃国企背景。

股东结构显示，赣州中书由北京中书锐佳文化发展有限公司100%持股，而该公司的股东由北京中书资源投资有限公司和江西省旅游集团文旅产业投资发展有限公司分别持股45%和55%。后者由江西省旅游集团股份有限公司（简称“江旅集团”）持股65%，虽已混改，但仍是省属国企。

江旅集团的优势在于有资金，其官网显示，目前通过组合融资工具，集团已形成300多亿元投资能力。从大面上来看，国企想要拓展文旅产业，文旅地产无法回避，地方有土地，开拓更多文旅项目发展文旅产业的诉求也较为明显。而李亚鹏有文化资源、文化“IP”。双方利用文化资源、资金、土地等优势汇集，进而促进该项目。

近年来，赣州也吸引了较多开发商前来 “掘金”扩储，其中就不乏中粮地产、龙湖、中海、富力等纷纷落子。地产中介平台数据显示，目前赣州整体房价在8575元/m²，而蓉江新区平均房价在11705元/m²，整体价位优势并不明显。

赣州房价走势

从卖房子的角度来看，李亚鹏“中国文谷”项目的房子想要完全依靠本地人消化不现实，而要卖给赣州的外地人，难度也不小。目前赣州楼市仍处于限购状态，根据政策，非赣州市户籍居民需提供1年及以上在本市中心城区逐月连续缴纳个人所得税或职工基本养老保险证明，并且在限购区无住房。

四年前，李亚鹏在接受媒体采访时表示，“文化产业不是快活，整合资源找到商业模式需要一定的过程。做文化，十年一点都不长。”

此言非虚。文旅地产要求开发商既具备强大实力和长期抗风险能力，又要求运营商具备极高的操盘能力和强有力的后期运营能力。纵然与国企合作能强化优势整合，但单靠这些，李亚鹏就能将项目打造成功吗？

说实话，挺难的。

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