狂奔的康养文旅：今年以来签约超4000亿！许家印、王健林、孙宏斌齐布局…

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日前，融创中国董事长孙宏斌在某活动上发表演讲，其中提到”坚定的布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。我们也一直这么做的......我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健，还是要讲规模、讲高质量增长。”

简单拆解下，或可理解为房地产当前不好做，文旅、医疗、大健康等有很大机会，从长远打算，房地产+这些是需要的，可以做大规模，还可能更高质量赚钱。

今年10月，融创与清华大学合作，拟投资45亿元在青岛打造医学中心，算是正式进军医养行业。而据执惠梳理的信息显示，今年以来，全国多个省市相继签约布局康养类文旅项目，数量超30起，协议签约总金额高达4000亿！除了融创，涉及的地产巨头还有恒大、万达、绿地等。

相关数据预计，到2020年我国康养市场将超过8万亿的总规模。人口老龄化加剧、“健康中国”战略实施等，带来市场利好，而房企凭借资金及土地运作优势快速切入，通过打造高端养老社区、医养中心、康养度假小镇等抢滩布局。

而另一面，目前成功的康养度假产品寥寥，缺乏运营模式和管理经验、管理服务水准不高等问题不一而足。一些康养项目动辄投资数十上百亿、占地几百上千亩，钱投了、地有了，能够持续良性运转的完整产业链却不易形成。

规模有了，但这些康养项目能高质量赚钱吗？康养文旅又该如何良性发展？

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康养文旅“大跃进”

康养文旅项目签约正在提速。执惠统计的信息显示，今年年初以来，包括云南、贵州、四川、重庆、湖南、安徽、浙江等地陆续签约康养类文旅项目，数量超30起，总签约金额逾4000亿元。这其中，包括恒大、万达、融创、宝能、绿地、蓝城等在内的一批知名房企，均在具有稀缺性的旅游目的地布局，主打以生态环境为卖点的康养、文旅地产项目。

2019年以来康养文旅项目签约开工情况

从分布的地域来看，四川、云南凭借自然资源及地理环境优势，签约的项目最多。

具体来看，今年以来，四川省康养类文旅项目签约达7起，包括绿地集团、伟光汇通等均在该省布局康养度假区、旅游小镇等。今年1月，在四川德昌县2019文旅康养专题投资推介会上，德昌县康养旅居产业项目、海花沟旅游度假区项目、凤凰阳光温泉康养小镇项目等6个项目集中签约，总金额超百亿；今年8月，大凉山（安宁河谷）2019文旅康养拉萨招商推介会更是一口气签约了14个项目，投资总额达154.51亿元。

云南省今年签约的康养类文旅项目达4起，涉及的企业包括宝能、云南城投、中合联宇等房地产企业。今年5月，中合联宇房地产开发有限公司、云南省滇中产业发展集团有限责任公司与安宁市政府签订安宁太平国际康养文旅城综合开发建设项目投资协议，总投资约300亿元，将建设包括住宅、幼儿园商业综合体、养老院或老年公寓、片区养老院、片区体育中心等；今年9月，宝能城市发展建设集团与腾冲市政府举行“腾冲宝能·彩云之上”品牌发布会，该项目定位为高端康养文旅地产，斥资逾400亿元。

除宝能外，恒大、万达、融创等地产界大佬也纷纷布局该领域。今年5月，万达集团成立全资子公司广州万达国际医院有限公司，将养老机构、护理服务、疗养院老年人、残疾人养护服务等业务纳入经营范围。而在此之前，万达还与沈阳市政府签订协议，在已完成投资250亿的基础上，在沈阳市再投资800亿，这其中除了建设大型文化旅游项目外，还包含国际医院、国际学校和5个万达广场。据了解，该投资中的国际医院建筑面积约40万平方米，其中包括医疗、康复、康养等内容。

融创也开始注意在康养等领域的“卡位”。今年10月，融创与清华大学、青岛市人民政府及西海岸新区管委分别签署协议，确立在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创青岛医学中心”。根据协议，融创将投入约45亿用于该中心的建设，以打造覆盖全人群、全生命周期，集医疗、科研、教学和预防于一体的医学中心。通过该项目，融创正式进军医养行业。

恒大在康养领域的布局也在加快。早在2017年，恒大明确了旗下业务整合成“地产、金融、健康、文化旅游”四大产业，在全国复制“童世界”和“养生谷”。目前恒大已在三亚、西安、郑州、镇江、湘潭、南京等12个城市落地恒大养生谷。今年6月，恒大与沈阳市政府签署战略协议，恒大集团将在新能源汽车、文化旅游、健康养生等诸多领域投资约1200亿元，主打文旅与康养产业。

据公开资料不完全统计，截至目前，全国已有80多家房企和外资企业布局康养地产板块。康养度假类产品俨然成为房地产开发商转型和寻找业绩增量的新突破口。

比如孙宏斌在上述演讲中提到，房企要提高综合竞争力，还要看布局和土储质量。沿着这个思路看，结合大环境，康养产业+地产，不失为一个扩增产品布局和增加土储的“利器”。

这其中的逻辑不难理解。随着房地产市场进入下半场，单纯的地产开发项目已不再受地方政府青睐，他们更愿意支持和吸引那些带产业的项目，尤其欢迎产城结合、产人结合的大健康产业综合体，这类项目不仅能为地方政府带来税收、就业，还能带来民生社会效益。

纵观康养行业崛起原因，这与当前中国国情有着密切联系。

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人口老龄化催生市场蓝海

人口老龄化的加剧以及“健康中国”战略的推动，是康养产业快速发展的重要推力。

国家统计局发布的数据显示，2018年末，我国60周岁及以上人口24949万人，占总人口的17.9%，增加859万；65周岁及以上人口16658万人，占总人口的11.9%，增加827万，老年人口比重持续上升。而世界卫生组织预测，2033年前后中国老龄人口将翻番到4亿，到2050年，中国将有35%的人口超过60岁，成为世界上老龄化最严重的国家。

2011-2018年我国65岁及以上人口统计（来源：国家统计局，华经产业研究院）

在此背景下，健康老龄化成为我国应对人口老龄化的必由之路。但与国际大健康产业相比，中国的大健康产业仍处于初创期。相关数据显示，美国大健康产业在国民经济中的占比是17.8%，接近20%；加拿大、日本等国这个比例也超过了10%。而我国仅占4%至5%，相当于日本的1/2、美国的1/4。中国大健康产业在产业细分和结构合理化建设方面仍有很大发展空间。

基于此，国家也在持续加码康养产业顶层设计。从2013年“加快养老服务业”，2014年“医养结合+农村养老服务设施”，2015年“中医药+医养结合+智慧养老”，2016年“健康中国2030规划”，2017年养老政策“质量提升年”，到2018年“新设老龄健康司”，政府出台了各种优惠补贴、土地政策等专项鼓励政策，为康养产业发展带来重大战略机遇。其中，2016年发布的《“健康中国2030”规划纲要》指出，到2020年，健康服务业总规模超过8万亿元，到2030年达到16万亿。

不久前，国家卫健委老龄健康司司长王海东表示，下一步，国家卫健委将主要围绕建立完善老年健康服务体系、增加老年健康服务供给、提高老年健康服务水平开展6项工作。据悉，《关于建立完善老年健康服务体系的指导意见》文件很快将印发，此意见的目的就是要推动建立包括健康教育、预防保健、疾病诊治、康复护理、长期照护和安宁疗护这6个环节覆盖城乡、综合连续的老年健康服务体系。

政策的助力为康养产业发展提供了良好的大环境。发展康养产业已不仅是市场的刚性需求，而是中国社会进步的重要标志，是社会发展的规范要求，是适应我国新型城镇化、现代化转型发展的必然要求。

康养文旅无疑是一个巨大的蓝海。面对市场风口，房企等各路资本投资康养文旅需要注意哪些问题，需解决哪些问题?

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康养文旅如何良性发展？

近几年，国内一批房企相继推出康养文旅地产项目，打造了健康小镇、医养中心、健康住宅社区、健康综合体等康养业态。典型如万科的良渚文化村，绿城的乌镇雅园。

万科早在2012年就开始着手布局养老业务，集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面，目前养老项目已在北京、上海、杭州、青岛、成都、广州等多个城市运营，其中最为典型的当属万科良渚文化村。该项目以其特有的生活形态和文明气息著称于世，集中了国际性的良渚文化博物馆、“良渚圣地”公园、良渚五星级度假村、“良渚不夜城”、“良渚风情街”、良渚生态森林公园、水上乐园等多元丰富的旅游休闲内容。

绿城是国内涉水养老地产较早的房企。2011年，绿城组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，运营管理颐乐学院。乌镇雅园项目是绿城“学院式养老”的代表，该项目分为养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，其间设有3.5万平方米规模的颐乐学院和7.3万平方米的国际康养中心。2018年，绿地在其发布的康养产业战略规划中提到，绿地康养居酒店计划投资200亿元，两年内在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家店，五年内在国内外形成500家连锁，同时对优质康养资产推进资产证券化。执惠统计的信息也显示，在上述今年签约的康养类文旅项目中，绿地集团涉及的数量最多，且投资额巨大。包括与中科院共建医疗健康小镇，总投资450亿元；绿地与张家港市合作建康养小镇，投资约100亿元；在四川都江堰、贵州官仓相继拿地，拟建设康养旅游小镇等等。

随着越来越多的企业投身康养文旅，大健康产业的盈利空间正慢慢清晰化。不过，目前成功的康养度假产品仍寥寥，现存项目仍然无法摆脱住宅产品思维，产业布局缺乏统筹，盈利模式、运营方式不够清晰等问题不一而足。

一些康养地产项目规模大、设施全、业态多，但没有产业支撑，只是依靠养生度假娱乐，始终没有形成产业链。而项目中的娱乐、餐饮、购物、度假等业态都是附加值，并不是主体，都不足以对康养项目的根本产生支撑作用。

事实上，康养项目更看重的是护理服务、配套设施和人性关怀三者的结合。康养产业在本质上是服务业，基于“服务”的美好身心体验才是产业王道；同时，康养消费作为一种复合消费，很多消费会在相对固定的半径范围内进行，这就要求康养项目开发应尽可能地配置多种服务，包括配套健康调理、医疗、文化等服务；人文关怀亦是关键的因素，在产品设计、宣传推广、服务提供等过程中，尊重消费者人格尊严和风俗习惯，提供人性化关怀，这是一种竞争软实力。只有将三者协调统一，才能保证项目持续稳健发展。

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执 惠

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